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10.15 부동산대책이 나왔는데 왜 서울 집값이 상승한거죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계속되는 부동산대책에도 불구하고 서울과 경기도의 인기지역을 중심으로 집값이 계속 상승하고 있는 것으로 나타났습니다. 이는 인기지역을 중심으로한 주택에 대한 수요는 많으나, 가장 주택 수요가 많은 수도권 인기지역은 이미 주택을 공급할 수 있는 토지도 한정되어 있고 재개발이나 재건축은 많은 사람들의 이권 상충으로 진행이 쉽지않은데다가 아파트 위주의 공급은 건설에만도 수년씩 소요되다보니 당장 주택을 공급할 수 없어 근본적인 해결책인 공급이 태부족한 현실로 인한 것 입니다. 이러한 문제는 그 어느 누가 나서더라도 해결이 쉽지 않은 상황인데, 지난 정부시절 금리 상승으로 잠시 낮아졌던 수요가 금리 인하 기조로 바뀌면서 다시금 매수 심리가 살아난데다가 사람들의 인식에 민주당이 정권을 잡으면 집값이 오른다고 되어 있다보니 더욱 문제가 되고 있는 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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월세 계약 만료 전 궁금한 사항 여부 4가지
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차계약을 갱신하려는 경우 세입자는 계약종료 2개월전까지 임대인에게 계약 연장의 의사를 밝혀야 합니다. 만일 2년 계약인 경우, 임차인이 계약종료 2개월전까지 아무런 연락을 하지 않았고 임대인도 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 아무런 연락을 하지 않았다면 이미 동일한 조건으로 2년간 묵시적 갱신으로 된 것으로 볼 수 있습니다. 반면 1년 계약인 경우에는 기본 기간인 2년으로 변경된 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 계약이 1년인지 2년인지에 따라서 상황이 달라질 수 있으며, 계약만료 전에 다른 월세 계약 체결은 가능하지만 기존 주택의 계약 종료시점을 먼저 확인하셔야 하는데, 이는 기존 주택에서 전출을 하게되면 대항력이 사라져서 보증금을 받기가 어려워 질 수 있기 때문입니다. 대항력은 전입신고와 거주로 서 이루어지므로 이사 당일에 전입신고를 하시는 것이 좋습니다. 계약 만료 이전에 이사를 하시더라도 계약종료시까지 월세는 부담하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.25
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부동산 이사전 잔금 재촉 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세보증금이 최우선변제금액 이하이고 등기부등본상 별다른 권리관계도 없으며, 임대인 정보조회 상 임대인이 다주택자가 아니고 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 없는 등 별다른 문제가 없는 경우, 이사를 하셔서 대항력을 확보하고 확정일자를 받는다면 큰 문제는 없을 수 있습니다. 그리고 공인중개사와 특별히 중개수수료를 언제 주겠다고 협의한 바가 없다면 잔금 지불시 지불하셔도 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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전세 부동산 복비 계산법이 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 전세 1억 4천만원인 경우 상한요율 0.3%가 적용되므로 42만원에 부가세는 별도(추가)로 적용될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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월세집 계약 기간 전 퇴실 할 때 복비 계산
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택인 경우 보증금 1천만원에 월세45만원일때에는 환산보증금이 5500만원이며 상한 요율 0.4%가 적용되므로 22만원에 부가세가 별도로 적용될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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부동산 중계수수료 정할 때 협의 문의~
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 법정 요율내에서 의뢰인과 중개사간의 협의에 의해서 결정될 수 있습니다. 그러므로 0.4% 이내에서 협의를 어떻게 하시는 가에 달려있는데, 구체적인 조건이나 중개사에 따라서 달라질 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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창고를 알아보고 있는데 층고에 궁금한 부분이 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.창고의 경우 높이는 건축법상에는 가장 높은 높이인 층고를 사용하고 실무상에서는 측면 높이인 처마 높이를 사용하는 경우가 많습니다. 따라서 오류를 방지하기 위해서는 원하시는 부분의 높이를 구체적으로 확인해 보셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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경매 시 우선순위 에 관해 궁금합니다 전세권 확정일자
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 경매시 배당 순위를 살펴보면 0순위는 경매 집행비용, 경매 부동산의 필요비 및 유익비이고, 1순위는 소액임차인에 대한 최우선변제금, 최종 3개월 임금채권, 최종 3년 퇴직금채권 등이며, 2순위는 당해세, 3순위는 조세채권, 담보물권, 확정일자에 의한 임차인의 보증금반환채권, 4순위는 1순위 임금채권외 일반채권, 5순위는 각종 보험료 등, 6순위는 일반채권 등으로 되어 있습니다.즉, 소액임차인에 대한 최우선 변제금은 경매 집행비용 등을 제외하면 가장 빠른 순위이며, 이를 위해서는 대항력 (전입신고 + 거주)이 갖춰져 있어야 합니다. (확정일자는 우선변제권을 위한 것임) 전입신고를 한 경우라면 먼저 입주하고 확정일자를 받은 사람이 후에 입주하고 전세권을 받은 사람보다 선순위가 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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전세계약 만기전에 전세금 인상요구 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 계약을 체결한지 1년이 지난경우 보증금이나 월세가 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 5%의 한도 내에서 인상을 요구할 수 있습니다. 하지만 임차인이 이를 반드시 받아 들여야 하는 것은 아니며 합의가 되지 않으면 법적인 절차를 거쳐 해결하게 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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10년 임대아파트 계약하려하는데 괜찮을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트는 임대사업자로 등록한 민간 건설사가 세금혜택을 받기위해서 저소득층을 위한 소형 아파트를 지어 임차인을 구하고 장기간 임대를 주는 아파트로서 임대 의무기간은 현재 10년입니다.소득, 자산, 주택 소유 등에 대한 제한이 없고 만19세 이상이면 청약통장이 없어도 신청이 가능하며 추첨제로 당첨자를 선정하는 등 여러가지 장점이 있으며 건설사 홈페이지에서 신청합니다. 지역제한이나 재당첨 제한도 없고 최대 10년간 거주가 가능하며 거주기간 동안 연간 임대료 증액 5% 이내로 제한이 되므로 전세사기 우려가 적은 아파트에서 안정적인 거주가 가능하고 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등 각종 세금 부담도 없습니다. 그러나 민간임대아파트는 분양 가격 산정 기준이 없어 임대료가 높을 수 있고, 입주 경쟁률이 높을 수 있으며, 10년 후 반드시 분양전환 이 되는 것도 아니며 무조건 임차인에게 분양권을 주는 것이 아니고 분양가가 높을 수도 있으므로 모집공고문 등의 조건을 잘 확인해야 합니다. 10년 이란 기간이 짧지 않은데 거주기간 동안 내집 마련의 기회를 놓칠 수도 있고, 지속적으로 월세를 부담해야 하는 단점이 있습니다. 그리고 최근 민간임대시장에서 매매예약금 관련 불공정계약 등으로 인한 피해가 나타나고 있어 주의하셔야 합니다. 향후 분양 전환된다는 점을 악용한 꼼수 분양 피해가 늘어나고 있는데, 법적제도가 아닌 "매매예약금"이란 것을 만들어 임대종료 후 소유권이전을 약속해 주고 있으며 예약금 설정 범위등에 대한 규정이 따로 없다보니 사업장마다 요구하는 금액이 천차만별 입니다. 더욱이 관련 규정이나 법이 없다보니 사업자가 부도나 파산이 되면 매매예약금을 돌려받을 길이 없음에 유의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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