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부부의 경우 아파트 구입시 배우자 한사람으로 구입하는 것이 좋은가요? 아니면 부부 공동명의로 구입하는 것이 좋은가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트에 대한 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 부부 공동명의로 하는 경우 세금별로 보면 다음과 같습니다. 종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가므로 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 같은 해에 다른 부동산 거래가 없었다면 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.세금외의 사항으로는 모든 서류 처리시 두사람 모두의 확인이 필요하므로 번거롭기는 하지만, 이점으로 인해 일방의 잘못된 임의 처분을 막을 수 있는 점이 장점으로 작용할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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건축물대장만 있는시골빈집 철거 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시골집 철거를 위해서는 해당 지자체(읍면동사무소 또는 시청이나 군청)에 문의를 해보시는 것이 필요합니다. 일반적으로 주택철거신고 및 주택멸실신고를 하고나서 철거를 진행하시면 되는데, 석면이 들어간 자재를 사용한 경우에는 폐기물 전문업체를 통해 진행하셔야 합니다. 20평내외의 주택이라면 500만원 정도 소요될 수 있으며 별도로 폐기물 비용이 별도로 발생할 수 있습니다. 1년이상 거주 또는 사용하지 않고 있는 주택이라면 농촌빈집정비사업으로 지자체에서 철거비용을 지원받을 수도 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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청약 전입일에 관해 궁금합니다ㅠㅠ 도와주세요ㅜㅜ!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약 전입일은 주민등록초본상에 해당지역에 거주한 기간을 의미하므로 2017년 전입으로 되어 있다면 2017년부터로 보시면 될 것입니다. 입주자 모집 공고문을 확인해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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세입자 있는 상태에서 집 매매시 주의점?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자가 거주중인 주택을 매수하려하신다면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 계승하는 것에 유의하셔야 합니다. 즉, 전 집주인의 지위를 그대로 이어받으므로 기존 임차인은 계약기간 동안 거주가 가능하고 계약갱신요구권도 사용이 가능한데, 이를 거절하려면 계약기간 종료 2개월전까지 등기를 완료하고 직접거주를 사유로 해야 거절이 가능합니다. 임차인과는 계약서를 새로 작성하는 것이 좋으며, 계약갱신요구권을 이전에 사용하였다면 사용한 사실을 기재하고, 퇴거시 집을 보여주는데 적극적으로 협조한다는 내용등을 추가하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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오피스텔 임대인이 사정상 집을 판다고하시네요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약이 완전하게 체결된 상태에서는 일방의 의사로 계약을 해지할 수 없으므로 계약된 기간동안 계속해서 거주가 가능하므로 집주인의 요구를 거절하실 수 있습니다. 또한 2년간 거주했고 아직 계약갱신요구권을 사용하지 않았다면 계약갱신요구권도 사용하실 수 있으며 새로운 집주인이 계약종료 2개월 전까지 등기를 완료하고 계약갱신요구권을 거절하지 않는이상 계속 거주도 가능합니다. 하지만 집주인과 협의가 되어 조기 퇴거를 하신다면 이사비 등을 요구해 보실 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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현재, 아파트도 주택임대사업자 등록이 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.예. 아파트에 대해서는 주택임대사업 대상으로 등록을 할 수 없습니다. 다만 임대사업자로 등록은 가능한데 주택수에서 빠지지도 않고 소득세에 대한 혜택도 없습니다. 이는 아파트에 대한 투기 등을 막기 위한 정책으로 주택임대사업에 의한 혜택을 주지 않는 것입니다.
경제 / 부동산
25.05.08
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전세계약서 입주일 수정으로 재계약시 확정일자 다시 받아야하나요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약서상의 보증금이 변경되지 않았다면 확정일자를 새로 받을 필요는 없습니다. 일자만 변경되었다면 기존 계약서 상의 날자를 수정하여 사용하셔도 됩니다.
경제 / 부동산
25.05.07
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월세 3000만원/120만원을 500만원/140만원으로 해주면 손해인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 4.75%를 적용해보면 500만원으로 보증금을 변경하는 경우 월 임대료는 약 130만원이 되므로 손해는 아니지만, 월세가 밀리는 경우나 집기류 등의 파손 등이 있을 경우에 대한 대비가 부족할 수도 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.05.07
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수도권 지역의 부동산은 계속 오르고 있다는데, 지방쪽은 어떤가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 수도권과 지방간의 양극화 현상이 점점 더 심해지고 있는 상황이 나타나고 있으며, 정부의 특별한 정책이나 경제상황의 변화가 없다면 당분간 지속될 것으로 보이고 있습니다. 지방에 누적된 악성미분양은 부동산 시장 호황기 시절 앞다투어 진출했던 건설사의 투자들 때문인데, 아파트 건설에는 수년이 소요되다보니 과거에 브릿지론과 PF대출로 이미 진행했던 건설들을 돌이킬 수 없다보니 어쩔 수 없이 진행하여 계속해서 미분양을 양산하고 있는 것입니다. 하지만 기존에 진행되던 프로젝트를 제외하고는 더이상 투자를 하지않고 선별적으로 돈되는 곳만 투자를 하는 것으로 경향이 변경되었기에 기존 프로젝트들이 종료되면 공급이 대폭 감소하여 향후에는 공급부족으로인해 지방에도 가격이 상승하게 될 수 있습니다. 하지만 이는 지역별로 다를 수 있으며 금리, 환율, 경제상황의 변화 그리고 정부의 부동산 정책 등에 따라서 달라질 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.07
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상가 매매가 위험한 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 경제상황이 악화되면서 상가 공실이 많이 발생하고 있는데, 이는 경기가 좋지 않은 영향도 있지만 쿠팡 등 배달문화가 정착되며 소매점들이 많이 감소하게된 이유도 있는데, 과거의 법제도에 따른 상가 건축비율로 인해 상가가 필요수량보다 많다보니 더욱 더 공실이 문제가 되고있습니다. 앞으로도 이러한 현상은 지속이 될 가능성이 많으며 이와 관련하여 서울시에서는 올해 상반기 중 도시계획조례를 개정하여 상업지역내 주거복합건축물 비주거시설 비율을 연면적 20%에서 10%로 낮출 계획에 있습니다. 즉, 현재의 상가는 필요에 비해 과도하게 많이 건축이되어 분양에 어려움을 겪게될 확률이 높은 것입니다.
경제 / 부동산
25.05.07
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