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토지허가거래? 토지거래허가? 가 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제는 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 부동산을 거래할 때 계약 전 허가를 받는 제도로서 국토이용관리법에 근거하며 5년 단위로 지정됩니다. 토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때는 관할 시·군의 허가를 받아야 하며, 주택의 경우 잔금일로부터 6개월내 입주, 2년간 실거주 의무가 부여되므로 갭투자가 불가능하고 위반하는 경우 2년이하의 징역이나 계약 체결당시 토지가의 30%에 해당하는 금액의 벌금에 처해질 수 있습니다. 또한 토지거래허가 구역내에서 허가취소, 처분, 조치명령을 위반한 경우는 1년이하 징역 또는 1천만원이하 벌금에 처해집니다. 만일, 허가받은대로 사용하지 않는 경우에는 이행강제금이 토지 취득가의 10%에 대해 부과될 수 있으며, 토지거래허가제 위반시는 거래 계약 자체가 무효가 됨에 주의해야합니다. 토지거래허가제는 개인의 재산권 침해 소지가 있으나 현재 강남같은 경우 주택 거래의 바로미터가 되다보니 규제 해제가 되자마자 강남 집값이 폭등하고 연쇄적으로 다른 지역도 함께 집값이 상승하다보니 집값을 진정시키기 위해 어쩔 수 없이 다시 규제를 적용하게 된 것입니다.
경제 / 부동산
25.03.22
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일정한 주택 수 이상을 보유한 경우 종합부동산세가 부과되는데, 공동명의나 지분이 나뉘어진 경우에는 각각 어떤 방식으로 주택 수가 결정되나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.종합부동산세는 개인별로 전국에 소유한 부동산을 합산하여 과세하는데, 3주택 이상이거나 조정대상지역에 2주택 이상을 소유하는 등의 다주택자의 경우에는 세율(2주택 이하 0.5~2.7%, 2주택 이상 0.5~5.0%)이 높아지게 됩니다. (일정 수량 이상이라야 과세되는 것이 아니라 일정 금액 이상인 경우 과세됩니다.) 1세대 1주택인 경우 보유 주택의 공시가격이 12억원 이상 시 발생하며 공동명의인 경우에는 9억원 x 2명 = 18억원 이상인 경우 과세 되며 각기 1채씩 계산됩니다. 부부가 소유한 주택이 3채이며 모두 공동명의인 경우에는 각각 3채씩 계산되어 세율이 높게 적용되지만 금액이 절반으로 줄어들게 되므로 절세 효과를 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.22
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토허제라는게 무슨제도이길래 시끄럽죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제는 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 부동산을 거래시 계약 전에 허가를 받는 제도로서 국토이용관리법에 근거합니다. 토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때는 관할 시·군의 허가를 받아야 합니다. 주택의 경우 잔금일로부터 6개월내 입주, 2년간 실거주 의무가 부여되며 위반하는 경우 2년이하의 징역이나 계약 체결당시 토지가의 30%에 해당하는 금액의 벌금에 처해질 수 있습니다. 또한 토지거래허가 구역내에서 허가취소, 처분, 조치명령을 위반한 경우는 1년이하 징역 또는 1천만원이하 벌금에 처해집니다. 만일, 허가받은대로 사용하지 않는 경우에는 이행강제금이 토지 취득가의 10%에 대해 부과될 수 있습니다. 특히, 토지거래허가제 위반시는 거래 계약 자체가 무효가 됨에 주의해야합니다. 토지거래허가제가 적용되면 무엇 보다도 갭투자가 불가능하므로 투기적인 수요을 막을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.22
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땅은 한번사면 죽을때까지 자기껀가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지는 주택과 마찬가지로 부동산으로서 개인 소유가 가능하며 한번 구매하면 소유권을 변경하지 않는 이상 계속 소유자에게 귀속됩니다. 하지만 국가에서 필요한 경우 토지를 수용(국가 소유로 귀속)하는 경우도 있는데, 토지 수용을 할 때는 토지 소유자와 보상금에 대한 협의가 이루어지는데, 먼저 감정평가를 통해 토지의 적정 가격을 설정하고 이에 따른 보상금을 제시하며, 협의가 잘 이루어지지 않으면 수용재결을 통해 강제로 토지를 매입할 수 있으며 수용재결에 불복하는 경우에는 이의 신청을 제기할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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토지거래허가구역은 누가 지정하고 누가 해제하는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제는 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 국토교통부장관 또는 시·도지사가 토지거래허가구역으로 지정하여 부동산을 거래할 때 계약 전 허가를 받는 제도로서 국토이용관리법에 근거하며 5년 단위로 지정됩니다. 토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때는 관할 시·군·구의 허가를 받아야 합니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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조정대상지역과 투기과열지역은 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.투기과열지구는 국토교통부장관 또는 시도지사가 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 해제할 수 있는데, 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 주택법 시행령 제72조의2(직전월부터 소급하여 2개월간 청약경쟁률이 높은 경우, 분양계획이나 건설사업계획 승인, 건축허가 실적 부진으로 공급위축 예상시, 신도시 개발이나 주택전매행위로 투기 우려 있는곳) 에 규정된 기준을 충족하는 곳이어야 한다고 되어 있습니다. 반면 조정대상지역은 국토교통부장관이 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정할 수 있는데, "주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역" 또는 "주택가격, 주택거래량, 미분양 주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역"에 대하여 지정할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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금리 인상과 부동산 가격의 상관관계는 무엇이며, 향후 금리 변동이 시장에 미칠 영향은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 금리가 인하되면 대출 부담이 줄어들어 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격이 상승하게 됩니다. 더욱이 최근 전세가상승, 분양가 상승, 금리인하 기대감 등이 겹친데다 당장 집을 공급하기는 힘들기 때문에 향후 집값 상승은 어쩔 수 없는 수순인것 같습니다. 현재 미국시장이 견조한 흐름을 보이고 있고 금리를 동결하는 분위기라서 우리나라도 금리를 많이 내리기는 힘들 것으로 예상됩니다. 이런 가운데 최근 정부에서 토지거래허가구역 해제와 그린벨트 해제 등 규제 해제의 시그널을 보이자 강남지역을 중심으로 아파트 값이 급격히 상승하여 결국 다시 토지거래허가구역으로 재 지정하는 해프닝을 보인 것 처럼 시장에서는 이미 상승에 대한 기대감이 가득한 상태여서 조금만 완화가 되어도 그 이상 상승할 가능성이 있습니다. 하지만 지방에서는 미분양 물량이 아직 소모되지 않아서 지역별로 하락을 계속하고 있는 곳도 있는 양극화가 계속되고 있습니다. 향후 미분양 물량이 어느정도 소진되고 나면 지방도 다시 상승전환할 수 있을 것입니다. 이는 정부의 특별한 정책이나 금리 및 환율 등 경제상황의 변화에 따라서 변경될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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토허제란 어떠한제도이고,지금 이슈가 되는 이유가 무엇인것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제는 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 부동산을 거래할 때 계약 전 허가를 받는 제도로서, 국토이용관리법에 근거하며 5년 단위로 지정됩니다. 토지거래허가구역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때는 관할 시·군의 허가를 받아야 합니다. 주택의 경우 잔금일로부터 6개월내 입주, 2년간 실거주 의무가 부여되므로 갭투자가 불가능하며 위반하는 경우 2년이하의 징역이나 계약 체결당시 토지가의 30%에 해당하는 금액의 벌금에 처해질 수 있습니다. 특히, 토지거래허가제 위반시는 거래 계약 자체가 무효가 됨에 주의해야합니다. 최근 정부에서 강남3구와 용산구 일부에 대한 토지거래허가구역 해제를 하자 다주택자와 자산가 들이 앞다투어 강남지역 아파트를 매수하여 집값 상승을 이끌었고, 그린벨트 해제와 더불어 정부의 규제 해제 기조를 눈치챈 투자자들이 토지거래허가제가 적용되지 않은 지역에서도 매수세를 보여 집값이 들썩이게 되자 정부에서 결국 강남3구와 용산구 아파트 전체에 대해 다시 6개월간 토지거래허가구역으로 지정하기로 한 것입니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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원룸 6개월도 묵시적갱신에 해당되나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 따라서 6개월 경과만 가지고 묵시적 갱신이 되었다고 주장할 수 없습니다. 월세기간은 임대인과 임차인간의 협의에 따라서 달라질 수 있는데, 단기월세가 일시사용 임대차로 인정되면 세입자는 주택임대차 보호법의 보호를 받지 못할 수도 있어서 주의해야 합니다. 6개월 이하의 단기 계약의 경우 일시사용 임대차 계약을 할 가능성이 높은데 계약서에 단기나 일시사용 등의 표현이 없어야 하고 보증금이 너무 소액인 경우를 배제하고 월세를 매월 지급해야 하며 전입신고와 확정일자를 갖추어야 합니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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주상복합 단지의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주상복합아파트는 대체로 용적률이 높아서 고층이며 기본적으로 저층은 상가로 구성되니 저층에 해당 될 일이 없어 기본적으로 뷰가 좋고, 기둥식 구조로 일반 아파트 보다 층간소음의 원인인 소음, 진동 등이 덜하며, 자체 상가나 마트가 등 편의 시설이 있어 생활이 편리하고, 도심에 위치하고 인근 상가나 교통시설을 이용 할 수도 있어 이동이나 생활이 편리한 장점이 있습니다. 그러나 공급면적에 주차장이 포함되어 전용률이 낮고, 발코니도 없어 같은 평수의 아파트보다 면적이 좁아 답답한 느낌을 줄 수 있으며 내부 통풍이나 환기가 원활하지 않으며, 외부인들이 상가에 많이 드나들게 되므로 아파트에 비해 좀 시끄러울 수도 있습니다. 또한 대단지 아파트같이 커뮤니티 시설이나 부대 시설 등을 갖추기가 어려운 단점이 있으나 대규모의 주상복합아파트인 경우 어느정도 시설이 갖추어진 경우도 있습니다. 구조적으로 상업시설과 주거시설을 같이 보유하다보니 관리비나 세금등이 일반 아파트에 비해 비싼 편입니다.
경제 / 부동산
25.03.21
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