답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 계속되고 있어 전세에서 월세로의 전환이 많이 이루어지고 있는 상황입니다.전세사기를 방지하시려면 계약전 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데, 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋으며, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세보증 보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주상복합 아파트는 일반아파트처럼 주택법이 적용되지 않고 건축법을 적용 받으며, 용적률이 높아 고층이며 기본적으로 저층은 상가로 구성되니 저층에 해당 될 일이 없어 기본적으로 뷰가 좋고, 기둥식 구조로 일반 아파트 보다 층간소음의 원인인 소음, 진동 등이 덜하며, 자체 상가도 있고 도심에 위치하고 인근 편의 시설이나 교통시설을 이용 할 수도 있어 생활이 편리한 장점이 있습니다. 그러나 대체적으로 공급면적에 주차장이 포함되어 전용률이 낮고, 발코니도 없어 같은 평수의 아파트보다 좁아 답답한 느낌을 줄 수 있으며 내부 통풍이나 환기도 원활하지 않습니다. 또한 대단지 아파트같이 커뮤니티 시설이나 부대 시설 등을 갖추기가 어려운 단점이 있으나 대규모의 주상복합아파트인 경우 어느정도 시설이 갖추어진 경우도 있습니다. 구조적으로 상업시설과 주거시설을 같이 보유하다보니 관리비나 세금등이 일반 아파트에 비해 비싼 편입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당이 잡혀 있지 않은 매물은 상대적으로 안전할 수도 있지만, 등기부 등본상 가등기, 가압류, 가처분, 압류, 경매 등기 등이 있다면 문제가 될 수 있으며 신탁등기가 되어 있거나 임차권 등기가 되어 있는 경우에도 조심하셔야 합니다. 또한 임대인이 재정상 문제가 있어서 세금을 체납중이거나, 단독, 다중, 다가구 주택인 경우 다른 세입자들의 선순위 보증금액이 너무 많은 경우에도 문제가 될 수 있는 등 고려해야할 사항이 많으므로 전세사기를 방지하시려면 사전에 서류를 꼼꼼하게 확인하셔야하고 가급적 공인중개사를 통한 거래를 하시는 것을 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.입주권을 받지 않고 현금청산을 한다면 감정가격에 따른 기준으로 조합로부터 보상을 받게되며 이주비, 이사비 등을 받을 수 있습니다. 대출을 실행하여 분양을 받은 후 분양권을 파는 것도 방법이 될 수 있습니다. 분양권을 받은 경우 이주비(대출)와 이사비 등을 통해 임시거처를 마련하여 이사하시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 전세가율은 70%를 넘지않는 것이 좋은데 80%를 넘으면 깡통 전세가 될 가능성이 있어 위험할 수 있습니다. 전세보증보험 가입이 가능하다면 고려해 볼 수 있을 것인데, 향후 전세보증보험 가입 조건이 더 까다로워 질 수 있음에 유의하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 중개업은 허가받은 사무실에서 영업을 해야하는데, 떳다방은 분양사무실이나 모델하우스 근처에 파라솔 등을 펼치고 자리잡아서 영업을 하는 경우 등을 말합니다. 많은 경우 무허가 중개업자 들이 이러한 임시 사무실을 운영하며 아파트 분양권을 사들여서 다른사람에게 프리미엄을 받고 되팔아서 차익을 챙기는데, 세금도 내지않고 아파트 가격 상승을 조장하므로 단속 대상인 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 아파트는 대부분 벽체가 주요 골재를 이루고 있는 판상형 아파트로서 바닥 뿐아니라 벽체를 타고 소음이 전달되어 바로 윗집이 아니라도 소음이 전달될 수 있는 구조를 가지고 있습니다. 따라서 윗집의 윗집이나 옆집, 심지어는 아랫집에서 벽체를 통해 소음이 전달될 수 있는데, 울림의 정도에 따라서 몇층에 걸쳐서 전달되기도 하므로 (인테리어 공사 등의 경우 드릴이나 해머 작업 소리 등) 범위를 정확하게 언급하기는 어려울 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민법에서는 부동산을 토지 및 그 정착물로 규정하고 있으며 부동산이 아닌 물건은 동산으로 규정하고 있습니다. 부동산의 종류는 토지와 그 정착물로 나누어지고 토지 정착물에는 건물, 등기한 입목(나무), 명인방법을 갖춘 수목의 집단, 명인 방법을 갖춘 미분리 과실, 농작물 등이 있습니다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 토지는 주된 용도에 따라 전, 답, 과수원 등 28가지의 종류로 나누어지고, 건물은 토지에 정착하는 공작물 중 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물을 말하는데 건축법에 따라서 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설 등 30가지의 종류의 건물이 있습니다. 법제처 생활법령정보에서 부동산의 개념 및 종류를 검색하여 확인해 보실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상업용 건물이나 사업목적으로 거래되는 건물의 경우에는 건물에만 부가가치세가 과세됩니다. 하지만 국민주택규모 이하의 주거용 건물인 경우에는 부가가치세가 면제됩니다. 보통의 세금은 소비자의 세 부담능력에 따라 차별적으로 과세하지만 부가가치세는 소비자의 능력과 관계없이 일률적으로 과세를 하게됩니다. 따라서 이러한 이유로 생필품에 대해서는 면세로 구분하는 항목이 있는데, 국민주택규모이하의 주택에 대해서 면세가 됩니다. 또한 부가가치를 창출하때 반드시 필요한 항목에 대해서 면세로 구분하고 있는데, 토지도 그러한 부류로 판단되어 부가가치세가 과세되지 않습니다. 그러나 토지를 임대하는 경우에는 부가가치세가 과세됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.규제지역이 아닌 지방의 아파트의 경우에는 거주 요건이 없으므로 1주택인 경우 12억원이하인 경우 2년이상 보유하기만하면 비과세로 양도소득세가 과세되지 않습니다. 또한 12억을 초과하는 고가주택이 아닌 경우, 일시적 2주택으로 비과세를 받기 위해서는 기존주택 구입 후 1년후 신규주택 취득, 기존주택을 신규주택 구입후 3년이내 양도, 기존주택 2년이상 보유 조건을 갖추면 됩니다.