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부동산 신탁사는 무엇을 하는 곳인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트나 건물을 건축하기 위해서는 많은 일들이 필요 합니다.시행사는 사업의 주체이며 개발사업을 기획, 관리, 감독하는 회사를 말하는데, 건설을 위해 필요한 토지 매입, 인허가 취득, 자금조달, 분양 공고, 계약 및 입주 등 전 과정을 계획하고 실행합니다. 시행사는 수수료를 지급하고 분양업무를 분양대행사에 맡기곤 합니다. 시공사는 건설업체로서 시행사에게서 건설 사업을 위탁 받아 시행사의 계획에 따라 건축물의 설계, 토목공사 시공 등 실제 공사를 집행하는 회사입니다. 현대건설, GS, 포스코건설, 대우건설 등 건설회사로서 시공만 담당하므로 분양이나 계약 등 책임은 시행사에 있습니다.여기에 투자자의 투자금을 보호해 주고 건설에 들어가는 현금 흐름 관리와 보증을 서주는 역할을 하는 신탁사가 있습니다. 신탁사는 보통 은행이나 증권회사로서 수수료를 받고 투자금을 보관 및 운용하는 역할을 합니다.그리고 분양대행사는 모델하우스나 홍보관에서 일정한 수수료를 받고 분양을 대행해주는 업체입니다.이렇게 일을 나누어서 하는 이유는 각각의 전문성을 살리고, 부채비율을 줄이며 신탁회사가 자금을 따로 관리하므로 자금 문제로 소비자 피해가 일어나는 것을 최소화하는 것입니다.
경제 / 부동산
25.02.08
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무상임대한 농지에 컨테이너설치할수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2.44m x 6.1m 짜리 소형 컨테이너라면 등기필증과 설치 위치가 표기된 토지이용계획안 및 신분증을 가지고 소유주가 시청건축과에 가서 농막으로 신고를 하면 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.08
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요즘 우리나라 부동산 가격 즉 서울의 아파트 가격은 어떤 상황인가요 2025년 기준
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.KB월간 시계열 자료에 따르면 2025년 1월 아파트 매매가격지수는 93.4로 작년 12월의 93.3보다 0.1포인트 상승했으며 작년 1월의 90.6보다는 2.8포인트 상승한 상태입니다. 그러나 지역별로는 차이가 있어서 같은 기간 강남구의 경우 0.3, 7.4인데 반해 도봉구의 경우는 -0.1, -1.3으로 오히려 하락한 상태 입니다. 같은 기간 전국아파트 역시 -0.1, -0.5로 하락한 상태 입니다.
경제 / 부동산
25.02.08
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부천이 원래는 인천에 속해있었나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전화 교환국내에 물리게되는 전화선로의 특성으로 인해 전화국에 할당된 지역번호와 국번을 사용하다보니 대도시 인근지역이 대도시와 동일한 지역번호가 부여된 경우들이 있었는데, 광명, 고양 신도, 서하남 등이 서울 통화권에 편입된 경우가있으며, 같은 이유로 경기도 부천시와 안산시 대부도는 인천전화로 편입 되어 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.08
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부동산 전자계약할때 미리 부동산사장님께 말씀드려야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 전자계약을 하려면 미리 공인중개사에게 이야기 해야 하며 매도인의 동의가 있어야 가능 합니다. 먼저 스마트폰에 전자계약 앱을 설치한 후에 공인인증서나 본인 확인 절차를 거쳐 로그인하고 매도인과 매수인 모두 신분증을 촬영하여 차례로 등록하여 확인을 진행하고, 공인중개사가 미리 등록한 계약서를 선택하여 확인하고 스마트폰 등을 통해 전자 서명을 하여 완료하여 계약을 완료한 후 전자계약 목록에서 계약서를 다운로드하여 보관할 수 있습니다.전자계약은 부동산거래 신고가 자동으로 이루어지며, 위변조가 불가능하고, 신분 확인이 분명하며, 전자계약으로 매매 계약을 하는 경우 주택담보대출에서 0.1~0.2%의 금리 우대를 받을 수 있고, 주택도시기금 버팀목·디딤돌 대출 시 0.1% 우대금리가 제공되며, 전용면적 85m2 이하 주택 임대차 계약시에는 중개보수 바우처를 통해 일정 금액을 지원받을 수도 있고, 등기대행수수료가 30% 절감되는 등 장점이 있으나, 인증 절차가 다소 복잡하고 자금조달계획서를 작성해야하는 규제지역의 경우에는 시스템이 연동되지 않고 특히 매도인이 자산 내역이 그대로 국세청에 넘어가는 것을 달가워하지 않기 때문에 거부하는 경우가 있는 것이 단점입니다. 전자계약도 매도인과 매수인이 준비해야 하는 준비물은 일반 계약과 다르지 않으며, 전자계약이라도 부동산 중개 수수료는 소요되는데 카드결재시 무이자 할부가 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.08
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근린생활시설 전세 계약 어떨까요 ??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근린생활시설인 경우라도 주거 목적의 임대차계약을 하고 전입신고와 확정일자를 받으면 최우선변제와 우선변제가 적용됩니다. 하지만 근린생활시설인 경우 대출을 받기 어려우며, 이로 인해 후속 세입자를 구하기가 쉽지 않을 수 있음에 유의하셔야 합니다. 수원이고 담보권설정일이 23.2.21이후라면 최우선 변제금이 4800만원이지만 21.5.11~23.2.20 기간 중 설정되었다면 4300만원, 18.9.18~21.5.10 기간 중 설정되었다면 3400만원으로 금액이 달라질 수 있음에 주의하셔야 합니다. 전입세대열람내역서를 확인해보시면 임차인들의 상황을 확인할 수 있는데, 임대인이나 임차인만 조회가 가능하므로 부동산에 부탁하여 임대인에게 전입세대열람내역서 출력을 요청해 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.08
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아파트 분양권 전매 시 주의사항과 법적 제약을 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권 전매제한 기간은 2023년 4월 7일 “주택법시행령” 개정으로 현재 수도권 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역인 강남3구와 용산구는 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외의 지역은 6개월 입니다. 비수도권의 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월이며 그 외의 지역은 전매제한 규정이 적용되지 않습니다. 현재 분양가 상한제 대상 아파트의 실거주 의무는 최초 입주 가능일로부터 3년 유예해주고 있습니다.세대원(세대주 포함)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료,취학,결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외)으로 이전하는 경우(수도권으로 이전하는 경우 제외)나, 상속에 의해 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 등 “주택법 시행령” 제73조 제4항 중 어느 하나에 해당되면 사업주체의 동의를 받아 전매제한 기간 중이라도 매각이 가능합니다. 만일, 분양권 전매제한을 위반하게 되면 3년이하의 징역 또는 3천만원이하의 벌금에 처해질 수 있고, 10년간 주택 입주자격을 제한 받게 되며, 주택 공급계약이 취소되고 해당 주택은 사업주체가 다시 사들여 재공급하게 됩니다. 전매제한 가능여부는 분양계약서나 분양공고에 명시된 규정에 따라서 달라질 수 있으며, 일부 아파트 단지에서는 분양권 전매전 분양사의 승인을 받아야 하는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.08
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재건축 아파트와 재개발 아파트의 차이점이 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다."도시 및 주거환경정비법"에 재개발사업과 재건축사업이 규정되어 있습니다. 재개발사업 보다 재건축사업이 정비기반시설이 양호한 곳을 개선하는 것인데, 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 개선하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후, 불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수 있습니다. 재개발 순서는 기본계획수립 → 정비계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회구성 → 조합설립 → 시행자선정 → 시공사선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주, 철거, 착공 → 준공(아파트완공) → 이전고시 및 청산의 순으로 진행되며, 재건축은 기본계획수립 후 안전진단을 거치게 됩니다.재개발이나 재건축 투자시에는 큰 수익이 기대될 수 있으나 투자에 주의가 필요한데, 무엇보다도 기간이 많이 소요되므로 장기적인 플랜이 필요하고 투자 단계를 잘 선택해야하며 (주민들의 동의가 되지 않으면 언제 진행될 지 알 수 없습니다.) 무허가 주택인 경우에는 입주권을 받을 수 있는 상황인지를 반드시 확인해야 하며, 조합의 운영 상태와 조합원 간의 관계 등을 잘 살펴보고 결정해야 합니다.
경제 / 부동산
25.02.08
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임대차 계약 시 보증금 반환을 안전하게 보장받는 방법을 설명해주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 종료시 보증금을 안전하게 돌려받으려면 전세보증보험에 가입하시는 것이 가장 좋은 방법입니다. 이를 위해 전입신고와 확정일자는 필히 받으셔야 하고 공인중개사를 통해 계약서를 작성해야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.02.08
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SH 예비신혼부부 행복주택 청약 질문입니다?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.행복주택 입주자격은 무주택자로 입주자모집 공고일 기준 결혼을 계획중이며, 입주전까지 혼인사실을 증명할 수 있으면 되는데, 혼인으로 구성될 세대의 세대구성원 소득 및 자산합계가 신혼부부 세대의 소득 및 자산기준에 부합하며 무주택자여야 하는데, 혼인으로 구성될 세대의 세대구성원이 모두 무주택이면 됩니다. 즉, 본인과 배우자가 무주택이면 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.08
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