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전세계약 시 잔금치르기 좋은 시간대는 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.특히 대출을 끼고 잔금을 치루는 경우에는 가급적 평일 은행 영업시간 중에서 이른 시간에 잔금을 치르는 것이 좋습니다. 서류 준비등에서 문제가 발생할 수도 있고 대금 입출금에서 문제가 발생할 수도 있으므로 즉시 해결할 수 있도록 오전에 진행하는 것이 좋습니다. 잔금을 치른 후 전입신고 등도 바로 진행할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.02
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월세살다가 기간이 끝나면 다시 계약을 하는게 좋은건가요아님 그냥 지내는게 좋은건가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자 입장에서는 재계약을하는 것 보다는 묵시적갱신이 유리합니다. 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 만일 임대인이 상기의 기간중 보증금 인상을 포함한 갱신관련 협의를 요청해 온다면 계약갱신요구권을 사용하지 않은 경우에는 계약갱신요구권을 사용하는 것이 좋습니다. 이미 사용한 경우라면 협의에 의한 계약갱신을 해야 되겠지요.
경제 / 부동산
25.02.02
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오피스텔 보유시 생애 최초 주담대 가능여부
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주거용오피스텔은 주택수에 포함되며 조건이 맞는 경우 생애최초주담대도 가능 합니다. 생애최초주담대는 청약 신청일까지 무주택세대주가 신청 자격이 있으므로 기존 보유중이시라면 생애최초는 불가하고 일반 주택담보대출은 가능합니다.
경제 / 부동산
25.02.02
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토지 공유지분이전에 대해서 질문드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공유자는 자신의 지분을 처분(양도, 담보제공 등) 하려는 경우에는 공유자의 동의 없이도 자유롭게 처분이 가능합니다. 하지만 만일 공유물을 처분하려고 한다면 다른 공유자의 전원의 동의를 받아야만 합니다.
경제 / 부동산
25.02.02
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청약 당첨시 자금조달 관련 질문드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약전에 당첨시 소요될 자금에 대해 미리 확인해 보셔야 하는데, 필요한 자금은 계약금, 중도금 대출이자, 주택담보대출금과 집단대출금과의 차액, 기타 비용 (취득세 및 등기비용, 옵션 비용, 이사비용 등)을 확인해 보셔야 합니다.청약당첨시 보통 1개월 이내에 계약금을 납부해야 하는데 분양가의 10%~20%정도를 납부하게 됩니다. 중도금은 계약금 이후 입주전까지 4~6회정도에 걸쳐 납부하게 되는데 집단대출 등을 통해 납부할 수 있습니다. 잔금은 30%정도로서 입주지정일에 이자를 포함한 중도금 대출분과 잔금을 주택담보대출을 실행하여 납부를 하게 됩니다. 반드시 사전에 LTV, DSR, DTI 기준으로 필요한 만큼 대출이 나올 수 있는지 대출한도를 확인해 보셔야 합니다. 만일 중도금대출 금액과 잔금대출 금액의 합이 주택담보대출 금액보다 크다면 그 차이만큼의 현금이 필요합니다. 또한 발코니 확장이나 기타 유상옵션 비용, 중도금 대출이자, 취득세 및 등기비용 등도 확인해 보셔야 합니다. 생애최초 주택 구입자인 경우에는 최대 200만원의 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.02
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전세 무한권이란 무엇 이가요? 자세하게 이야기 해줄 분 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재의 제도상에서는 세입자는 한번만 계약갱신청구권을 사용할 수 있으므로 최소 2년 + 2년 = 4년간 거주할 수 있는데, 전세사기 등으로부터 세입자를 보호하고 주거 안정을 확보하겠다는 취지로 진보당에서 무한하게 계약갱신청구권을 사용할 수 있도록 하자는 무한전세권을 쓸수 있도록 하자는 주택임대차보호법 일부 개정법률안을 국회에서 발의한 바 있으나, 재산권 침해와 계약 자유 원칙에 위배되는 등 임대차 시장 전반에 혼란을 가져올 수 있다는 의견에따라 동의했던 의원들이 서명을 취소하여 법안은 자동 철회 되도록 되었습니다. 따라서 현재 무한전세권은 존재하지 않습니다.
경제 / 부동산
25.02.02
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전세 보증금을 돌려받지 못했을 때는 어떻게 대처해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금 반환이 불가함을 전세 기간 만료 전에 알게 된 경우에는 우선 내용증명을 발송 (미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 계약 파기시의 계약금, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등과 임대인의 책임소지 등을 명시합니다.)하여 소송의 근거를 마련합니다. 전세대출이 있다면 보증금 회수시까지 연장해야 할 수 있으니 대출기관에 조건 알아보시고, 보증금을 돌려받기 어렵게 된 상황을 문자와 녹취, 내용증명으로 근거를 남기고, 상황이 지속되면 임차권 등기명령을 요청해야 합니다. 임차권등기가 되면 이사를 가도 대항력과 확정일자가 유지되며 새로운 세입자를 받기 힘들어 지니 임대인도 압박을 느껴 보증금을 돌려주는 경우가 많습니다. 이때 반드시 임차권 등기가 완료된 후에 이사를 가야 합니다. 전세보증보험에 가입했다면 가장 빠르게 돌려받을 수 있으나 그렇지 않다면 임대인에게 보증금반환대출을 받아 줄것을 요청해보고 안된다면 소송을 진행해야 할 것입니다. 처리과정이 복잡하고 비용과 시간이 많이 소요될 수 있으므로 경험이나 관련지식이 많으신 편이 아니라면 전문가와 상의하시는 편을 추천 드립니다.
경제 / 부동산
25.02.02
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"주택의 부속토지로 지목이 대지인 토지" 만 아니면, 주택거래에 제약이 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 부속토지로 지목이 대인 토지를 유상으로 취득하게되면 주택을 취득한 것으로 보게 되어 기존 소유 주택수에 따라서 취득시 중과세율이 적용될 수도 있습니다. 또한 주택과의 일체성이 인정되는 경우에는 해당 토지의 지목이 대지가 아니라도 주택의 부속토지로 볼 수 있기에 주의하셔야 합니다. 재산세 및 종부세 과세시에도 주택의 부속토지는 주택으로 보아 과세(주택 부속토지만 소유한 경우에는 다주택자 중가 판단시 주택수 제외)하며 양도세의 경우 규정 면적(용도지역별로 바닥면적의 3~10배) 이내일 때는 해당되지 않으나 면적을 초과하게되면 비사업용 토지로 양도세 10% 중과 과세됩니다.
경제 / 부동산
25.02.02
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층간소음의 범위가 사방으로 확대될 수 있는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.층간소음은 걷기, 뛰기등의 움직이는 동작으로 인한 직접 충격 소음도 있지만 악기나 전자기기에 의한 공기 전달 소음도 있는데 대부분 벽식구조인 판상형으로 지어진 아파트의 구조로 인해 벽체를 타고 사방으로 전파될 수 있어서 바로 윗집이나 옆집 아닌 경우에도 소음이 전달될 수 있습니다. 올해에는 연내 모든 신규 공공주택 바닥두께를 21cm에서 25cm로 4cm 상향하고 층간 소음기준을 37dB 이하로 강화 적용할 예정입니다.
경제 / 부동산
25.02.02
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월세 밀린세입자 보증금까지 다쓰면 어떻게 해야하나
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세 미납 시 2기 (2회)의 차임 (월세)액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 또한 민법 640조에 따라 계약을 해지할 수도 있는데, 이때 보증금에서 차임 및 공과금 등을 공제하고 돌려것줄 수 있습니다. 세입자가 월세를 밀리기 시작하면 관리가 쉽지 않으므로 2개월 이상 밀리면 주의를 주고 빨리 조치를 취하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.02.02
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