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청약에서 자산 조건에 대해서 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약시 자산 기준이 있는 경우가 있는데, 신청자의 자산인 부동산, 자동차 및 금융자산 이 포함됩니다. 따라서 토지와 건물을 포함한 부동산과 자동차 금액 및 금융 자산이 모두 포함되며 서류가 제출되고 나면 소득과 자산에 대한 조사가 이루어지며 조사 결과에 따라서 입주자격여부를 따지게 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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부동산 법률에서 농지의 기준은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농지법상 농지는 다음 중 어느 하나에 해당하는 토지를 말합니다.전·답·과수원 그 밖에 법적인 지목 불문하고 실제로 농작물 경작지나 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. (초지법에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지 제외)1항의 토지 개량시설과 1항의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지즉, 지목과 관련없이 실제 경작 등에 이용되는 토지나 농축산물 생산시설로 이용되는 토지를 말합니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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부동산 브리지론에대해 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 등을 건설하는 시행사가 건설을 위해 받는 대출로서 브릿지론과 PF대출이 있습니다. 신용도가 낮은 시행사 등이 부동산 개발사업 초기단계에 먼저 토지매수 등 필요한 금액을 저축은행 등 제2금융권에서 브릿지론(대출의 이름)으로 차입을 하여 사업을 시작합니다. 이후 사업이 진행되어 건물이 착공단계가 되면 자산가치가 높아지고 리스크가 줄어들게 되어 사업성을 담보로 제1금융권의 저렴한 이자로 대출을 갈아타게 되는데 이것을 PF(Project Financing)라고 합니다. 이후 계약금 및 중도금으로 PF대출의 일부를 상환하고 건물이 준공되면 입주자들로부터 잔금 수령하여 PF대출 상환을 하게 됩니다. 따라서 대출을 비교해 보면 브릿지론은 단기대출이며 이자율이 매우 높고 토지 매수시에 실시하는 위험도가 높은 대출이고, PF대출은 장기대출이고 이자율이 높으며 건설 착공때 시행되고 위험률이 높은 대출입니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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분양가상한제가 적용되면 공급에 영향을 줄까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양가상한제는 주택분양가격을 일정수준 이하의 택지비+건축비 로 제한하는 제도로서 2005년 3월에 투기수요 억제와 실수요자보호를 위해 도입 되었었는데, 2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제 해제되었습니다. 이곳과 더불어 공공택지에는 아직 분양가 상한제가 적용되고 있는데, 공공택지내 주택용지가 최근 고금리로 인한 건축비 원가 상승으로 수익성이 악화되자 건설사들이 입찰을 기피하여 낙찰받은 공공택지가 급감하여 물량이 귀한 상황이 되고 있습니다. 건설사들은 이익을 추구하므로 수익이 떨어지는 분양가상한제 지역을 선호하지 않으므로 분양가상한제 적용 지역은 공급이 줄어들 수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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아파트 전세 계약 관련 질문입니다.!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약 기간이 끝나기 전에 일방적으로 해지를 요청하더라도 기존 계약은 유효하여 임대인은 보증금을 계약기간이 끝날 때까지 돌려줄 의무가 없으므로, 해지를 요청하는 임차인이 불리한 입장이 되어 새로운 세입자 구하기와 복비 부담 등을 하게 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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요즘 아파트는 평균 주차대수를 몇으로 산정하고 설계하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서는 “주택건설기준 등에 관한 규정” 제27조에 주차장에 대한 설치기준을 지정하여 적용하도록 하고 있습니다.법으로 정해진 주차대수는 전용면적 85m2 이하인 경우 서울특별시 75m2 당 1대 / 광역시·특별자치시·수도권 85m2당 1대 / 시·수도권(군) 95m2 당 1대 / 기타지역 110m2당 1대 로서 가구당 1대가 훨씬 넘는 현재의 상황에서는 부족할 수밖에 없는 상황입니다. 따라서 가구당 1.5대 정도는 되어야 어느정도 여유가 있을 것인데, 30년 초과한 오래된 아파트는 세대당 주차 가능대수가 0.68대에 불과하고 21~30년 이하는 0.99대, 11~20년 이하 1.3대, 6~10년 1.23대, 5년 이하 건축된 아파트는 1.28대로 주차공간 부족이 심한 상태 입니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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국제 통화 기금(IMF)의 본부가 위치한 도시는 어디인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.IMF 본사는 세계경제에 큰 영향을 미치는 국제 금융기구인데, 본사는 미국의 워싱턴 D.C.에 위치하고 있으며 1994년에 창설되어 현재까지 190여 개국이 회원국으로 가입되어 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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공시지가와 실거래가의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라서 공시된 토지의 적정가격은 “공시지가”이고 주택의 적정가격은 “공시가격” 입니다.정부에서 부동산가격공시제도에 따라 정부에서 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징이나 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있어서, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%) 하지만 향후에는 점진적으로 점차 높아져 실 거래가에 접근할 것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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재개발과 재건축의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.노후불량 건축물을 개선하기 위해 "도시 및 주거환경정비법"에 재개발사업과 재건축사업이 규정되어 있습니다. 재개발사업 보다 재건축사업이 정비기반시설이 양호한 곳을 개선하는 것입니다. 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악·밀집된 지역을 개선하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후·불량한 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수 있습니다. 재개발 순서는 기본계획수립 → 정비계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회구성 → 조합설립 → 시행자선정 → 시공사선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주, 철거, 착공 → 준공(아파트완공) → 이전고시 및 청산의 순으로 진행되며, 재건축은 기본계획수립 후 안전진단을 거치게 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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주택청약제도는 어떻게 운영되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약제도는 1977년 8월 18일부터 시작되습니다. 무주택 국민들이 청약에 가입해 돈을 저금하면 이 돈을 활용해 공공주택건설을 지원하는 제도였습니다. 청약저축(국민주택), 청약부금(주거전용면적 85m2 이하 민영주택), 청약예금(민영주택) 등 3가지 형태가 있었으나, 주택청약종합저축으로 통합되어 2009년 5월 6일부터 가입이 시작되었고 2015년 9월 1일부터 기존의 청약저축, 청약부금, 청약예금은 신규 가입이 불가능 해졌습니다. 주택청약은 국민주택인지 민영주택인지에 따라 차이가 있습니다. 국민주택은 국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사가 건설하거나 국가 또는 지방자치단체의 재정에서 지원받아 건설한 이 85제곱미터 이하인 것을 말하며, 민영주택이란 국민주택을 제외한 나머지입니다. 국민주택의 경우에는 설정된 금액을 매월 납입해야하지만 선납이나 분할입금이 가능합니다. 즉, 매월 납입하지 않고 한꺼번에 여러개월치를 미리 납입하거나 여러달 밀린 납입금을 후에 한번에 납입하는 것도 가능합니다. 이때, 선납을 했더라도 개월수가 경과해야 납입 횟수를 인정을 받게됨에 유의하시기 바랍니다. 민영주택의 경우에는 1순위인 경우 가입기간과 예치금만 만족하면 되며 예치금을 분양공고전일까지 한번에 납입 가능하므로 납입 회차는 크게 의미가 없습니다.
경제 / 부동산
25.01.31
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