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월세 보증금을 보장받을 수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당권만 보면 주택 가격에 비해 적은 금액이므로 별 문제는 없어 보입니다. 보통 선순위채권과 전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 것이 바람직합니다. 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 다른 권리관계는 없는지를 확인해 보시고, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보신 후 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보신 후, 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 대출을 하는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세보증 보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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집은 계속 늘어 나는데 집값을 계속 오르는 이유는 먼가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집값, 특히 서울의 아파트 가격이 상승하는 것은 사람들이 선호하는 아파트가 부족하기 때문인데, 최근 인구가 줄고는 있으나 1인이나 2인 등 소형 가족 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가(서울의 세대수: 2011년 419만여 세대, 2024년 448만여 세대)하고 있습니다. 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황입니다. 여기에 다주택자를 고려하면 더욱 부족한 상황이 될 것입니다. 서울에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되었습니다. 엄청난 세수는 다시 도시 발전에 사용되고 많은 사람들이 살고 있으니 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하고 사람들을 수용하기에는 주택이 부족하여 이미 포화된 중심지를 벗어나 자꾸 외곽 쪽에 아파트를 건설하는 상황입니다. 지방의 경우는 이와 반대로 투자가 적고 여러가지 시설도 적다 보니 일자리와 즐길거리를 찾아 젊은이들은 도시로 떠나가는 상황이 계속되니 인구는 줄어들고 주택은 인기지역을 제외하고는 남아돌게 되고 있습니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 점점 더 현 상황이 가속화될 듯합니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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좋은 아파트는 어떤 아파트 일까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.좋은 아파트에 대한 정확한 정의는 없지만 자신에게 잘 맞는 아파트가 좋은 아파트라고 생각합니다. 예를들어 직장 출퇴근이 가장 중요한 세대에게는 직장이 가깝고 교통편이 좋은 아파트가 좋은 아파트 일 것이고, 수험생이 있는 세대에게는 좋은 학교와 학원이 인접한 장소에 있는 것이 좋은 아파트가 될 수 있습니다. 대개는 이러한 좋은 조건을 찾는 사람들의 수요가 많으므로 이런 조건들이 두루 갖춰진 아파트는 고가인 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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아파트 단지 안에 헬스장이 있거나 수영장이 있는경우?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 단지내에 헬스장이나 수영장 등 커뮤니티센터가 갖춰져 있으면 편리하기는 하지만 수도요금, 전기요금, 청소비, 인건비 등이 소요될 수밖에 없기에 관리비가 많이 나올 수 밖에 없습니다. 따라서 관리비 문제로 인한 입주민들 간의 갈등이 벌어지기도 하고 이로인해 운영을 중단하는 경우도 나오고 있습니다. 이에따라 사용자에 한해 월별로 부과하는 경우도 있고 입주민의 동의를 얻어서 공동관리비로 충당하는 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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공동명의에 대해 궁금합니다. 설명해주세요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택에 대하여 부부 공동명의로 하는 경우를 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하는데, 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받을 수 있어 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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지상권주택을 구입해 별장처럼 이용하고 싶은데 혹시 지상권주택도 주택수에 포함이 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지상권주택도 구입하여 등기하게되면 주택수에 포함됩니다. 무주택자를 유지하고 싶다면 전세나 월세 등을 이용하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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실거주의무가 있는 주택을 분양받으면 실거주하기전에는 매도할수 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.실거주의무가 있는 주택을 거주하기전에 판매 하면 최대 1년이하 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있고 주택계약이 취소되며 납부한 계약금과 중도금도 돌려받지 못할 수 있습니다. 유예기간 3년 세를 주게되고 의무기간이 5년이라면 두 기간을 합한 8년 이후에 팔 수 있게됩니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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요즘은 전세보다 월세 비율이 더 높은가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2024년 11월까지 월세비중은 전체의 57.4% 였다고 하며 최근 5년 평균치보다 11.3% 높게 기록되었다고 합니다.전세사기 여파가 계속되고 대출 규제 강화가 되다보니, 빌라와 오피스텔을 중심으로한 월세 형태의 임차가 늘어난 것으로 보이고 있습니다. 비아파트의 경우 월세 비중은 69.5%, 아파트의 경우 44.2%였습니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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전세계약할때 어떤걸 알아보고 계약해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 계속되어 사회적인 문제가 되고 있으며, 전세에서 월세로의 전환도 많아지고 있습니다.전세사기를 피하기 위해서는 계약전 서류를 꼼꼼하게 점검하셔야 하고, 현지도 방문하여 이상 유무를 살펴보셔야합니다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보고, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 대출이 있는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세보증 보험 가입을 하셔야 하는데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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오피스텔 중개수수료 요율궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전용면적이 85m2이하인 오피스텔의 임대차인 경우에는 수수료율이 0.4%이지만, 전용면적이 85m2를 넘는 경우 또는 업무용인 경우에는 수수료율 0.9% 입니다. 하지만 이것은 상한치이니 계약하기 전에 공인중개사분과 잘 협의해 보시기 바랍니다. 소형 주택을 임차하는 경우에는 수수료를 낮춰준다는 법 취지 입니다.
경제 / 부동산
25.01.21
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