답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 주택을 구입하기 위해서는 많은 비용이 소요되므로 현금으로 구입하기가 쉽지 않습니다. 이에 따라서 대출을 이용하여 구입하는데 우리나라에서는 집값상승이나 물가상승률이 높다보니 보통 이자를 부담하고 장기간에 걸치 대출을 시행하는 것이 더 유리한 경우가 많으므로 그렇게 구입하는 것입니다. 하지만 이자 부담이 안될 정도로 소위 영끌을 하여 대출하다보면 과도한 부담으로 문제가 되기도 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.DSR (Debt service ratio)은 총 부채 원리금 상환비율이란 뜻으로 한사람이 받은 모든 대출금의 원금과 이자의 합을 연소득으로 나눈 것의 비율입니다. 즉, 주택담보대출의 원금과 이자뿐 아니라 기타 대출(신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출)의 원금 및 이자를 모두 포함하다보니 대출시 강력한 규제가 되고 있습니다. 즉, DSR = (주택담보대출의 원리금 + 기타 대출의 원리금) / 소득 로 계산됩니다.여기에 정부에서 한층 더 강한 규제인 스트레스 DSR(Stress DSR)을 시행하고 있는데, 이는 스트레스 총부채원리금상환비율을 의미합니다. 이 규제에 따라서 대출자의 상환 능력을 평가할 때, 금리 상승 가능성까지 반영하여 대출 한도를 산정하게 하고 있습니다. 기존 DSR은 대출자가 매년 갚아야 하는 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값이며, 스트레스 DSR은 여기에 가산 금리를 더해 대출 한도를 계산합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발과 재건축은 다른 개념입니다. 노후불량 건축물을 개선을 위해 "도시 및 주거환경정비법"에 재개발사업과 재건축사업이 규정되어 있는데, 재개발사업 보다는 재건축사업이 정비기반시설이 양호한 곳을 개선하는 것입니다. 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말하는데, 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 개선하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후, 불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수 있습니다. 재개발 순서는 기본계획수립 → 정비계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회구성 → 조합설립 → 시행자선정 → 시공사선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주, 철거, 착공 → 준공(아파트완공) → 이전고시 및 청산의 순으로 진행되며, 재건축은 기본계획수립 후 안전진단을 거치게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.깔세 요구사항은 임대인의 의향에 따라서 달라질 수 있을 것입니다. 깔세라고 해도 집기 등의 손상이나 청소, 공과금 정산 등의 문제로 약간은 예치금을 요구할 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.말씀하신 상황이라면 이미 공실인 상태이고 세입자가 짐을 좀 풀어놓았다고 해서 거주할 수 있는 상태는 아니므로 청소 후에 다시 문을 잠그면 될 것입니다. 어차피 입주할 예정인데 짐을 좀 남겨두었다고 경찰에 고발하고 명도 소송을 하는 것은 현실성이 없는 것 같습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 조건은 종전주택을 취득하고 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 양도하며, 종전주택은 2년이상 보유하고 양도하며, 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것 등 입니다. 이미 신규주택을 취득한지 3년이 경과하였으므로 일시적 1가구 2주택 규정이 적용되지 않을 것으로 보입니다. 이 후에 분양권을 구입한다면 다시 일시적 1가구 2주택이 적용될 수 있습니다. 그리고 전세로 사는 것은 주택수에 포함되지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세대출이 있는 상태에서 집주인이 변경되면 대출은행에 변경사실을 통보하고 임대인 변경 신청서를 작성해야 하며 부동산매매계약서 사본과 등기부등본 등 서류 제출이 필요할 수 있습니다. 기본적으로 신규 임대인은 기존 임대차를 승계하므로 대출 만기일까지 보장 가능할 것입니다. 새로운 집주인이 주택임대차사업자가 아니라면 계약서를 새로 작성해야할 필요는 없습니다. 경매 상황이 되더라도 세입자의 전세가 선순위이므로 우선적으로 배당을 받을 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약통장에서 청년주택드림청약통장으로 전환하면 기존 납입한 인정회차나 인정금액, 가입기간 및 예치금은 모두 유지되어 인정되므로 불이익은 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산은 고가의 자산이다보니 투자에 신중을 기하게 되고 계약이후 변심하는 경우를 대비하여 계약금을 위약금으로 하는 경우가 많습니다. 만일 문자로 가계약만 하고 잔금일에 전부 지불한다고 하면 상대방이 신뢰하지 않을 수 있어 계약이 성립되지 않을 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 거래시에 별도 특약이 없다면 일방의 변심으로 계약해제를 요청하는 경우 상대방의 동의가 없다면 매수자는 계약금을 포기하고, 매도자는 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 하지만 만일 "어떠한 조건이 만족할 때 계약해제를 할 수 있으며 계약금을 전액 배상한다" 라고 계약서상에 특약을 걸어 놓은 경우라면 특약 조건이 만족할 때 계약해제를 하고 계약금을 상환 받을 수 있습니다. 현재 계약금만 지불한 상태이므로 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.