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임대아파트의 장점은 무엇인가요?.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트를 말씀하시는 것으로 이해했습니다. 민간임대아파트는 임대사업자로 등록한 민간 건설사가 세금혜택을 받기위해 저소득층을 위한 소형 아파트를 지어 임차인을 구하고 장기간 임대를 주는 아파트로서 임대 의무기간은 현재 10년입니다. 10년간 거주 가능하며 10년뒤 내집으로 분양 전환도 가능한 장기민간임대아파트로서 19세 이상이면 누구나 청약이 가능합니다. 주택소유여부나 청약점수, 거주기간 등 자격요건이나 각종 세금 부담도 없습니다. 국가기관 보증으로 발기인이 납부한 보증금을 보증받을 수 있으며, 주택도시기금에서 민간임대주택건설자금 대출을 지원 받아 공급됩니다. 하지만 최근 민간임대시장에서 매매예약금 관련 불공정계약 등으로 인한 피해가 나타나고 있어 주의하셔야 합니다. 향후 분양 전환된다는 점을 악용한 꼼수 분양 피해가 늘어나고 있는데, 법적제도가 아닌 "매매예약금"이란 것을 만들어 임대종료 후 소유권이전을 약속해 주고 있으며 예약금 설정 범위등에 대한 규정이 따로 없다보니 사업장마다 요구하는 금액이 천차만별 이며, 관련 규정이나 법이 없다보니 사업자가 부도나 파산이 되면 매매예약금을 돌려받을 길이 없습니다.
경제 / 부동산
24.12.25
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반전세 월세 계약할 때 궁금한 거 질문드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.반전세도 전세보증보험가입이 가능한데 보증금에 대해서만 가입이 가능합니다. 월세 계약은 1년 또는 2년으로 하는데 1년으로 계약했더라도 2년까지 기본 거주가 가능합니다. 부동산중개인은 임대인과 임차인을 대리하여 가격 및 조건을 조정하게 되므로, 양쪽조건을 조율하기 위해서는 전권을 가지고 있어야 하는데 임차인과 임대인이 직접 접촉하다보면 협상을 위해 이야기 해놓은 조건이 틀어질 수도 있기에 싫어하는 것입니다.
경제 / 부동산
24.12.25
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전세재계약시 기간 설정 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.은행에서는 보통 계약서에 따라 1년 이상 2년 이내의 짧은 기간부터 10년까지 장기간의 전세자금대출 이용이 가능한데, 은행마다 조건이 다를 수도 있으므로 계약전에 은행 담당자와 협의해 보시는 것이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.12.25
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부동산 매수 시 취득세를 최대한 덜 낼 수 있게 노력하기보단 추후 양도 시 양도차익의 금액을 고려하는게 더 좋을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에 대한 투자를 하려면 구입뿐 아니라 매도시까지 미리 생각하고 구입하는 것이 필요합니다. 취득에 따른 취득세도 중요하지만 양도소득세가 토지, 건물·부동산에 기본세율이 6~45% (비사업용 토지: 16~55%, 1세대 2주택 + 조정대상지역 주택: 26~65%, 미등기양도자산: 70% 등) 로 금액과 보유기간, 조건에 따라서 다르게 적용되므로 보다 중요하게 적용될 수 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.12.25
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조합원 매물이 입주권으로 분류되는 시점이 언제인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.조합원 입주권은 보유하고 있던 주택에 대해 재개발이나 재건축이 실행되며 철거되는 종전주택 대신 받게 될 신축주택에 입주할 수 있는 권리를 말하는데, 재개발이나 재건축인 경우에는 관리처분계획 인가일에 취득하게되고 소규모재건축, 소규모재개발, 가로주택, 자율주택 정비사업 등은 사업시행계획 인가일에 조합원 입주권을 취득하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.25
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텃밭에 농막을 놓고 싶은데요....
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농막은 농지인 전, 답, 과수원안에 바닥면적 20제곱미터 미만의 규격으로 설치하는 창고로서, 농사에 필요한 농자재와 농기계보관, 농산물 보관 및 간이처리, 농작업 중 일시적 휴식을 취할 수 있는 시설입니다. 바닥 콘크리트 타설이나 진입로를 만들 수 없고, 상수도는 수도 인입비용을 지불하고 설치할 수 있으며 (지하수는 지자체 허가를 받아 설치 가능), 전기도 한전에 요청하여 연결할 수 있으나 정화조는 지역마다 설치 여부 규정이 다를 수 있습니다. 농막은 가설건축물이므로 해당 지자체에 신고를 하여 사용할 수 있고 존치기간은 3년이지만 3년마다 연장하여 계속 사용이 가능합니다. 농막은 주택이 아니므로 건축법의 적용을 받지 않아서 맹지나 개발제한 구역, 농업진흥구역에도 설치가 가능하고 세금 부담도 적으며 적은 비용으로 기초공사 없이 설치가 가능합니다. 농막에 관한 규정은 농지법의 시행령과 시행규칙에 규정이 되어 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.25
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임대 아파트 입주 자격 심사 시 자동차 가액은 어떻게 평가되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대아파트 입주 자격 중 자동차가액은 입주 자격 심사시 거절사유가 되고, 계약기간중 고가차량을 취득하면 2024년 1월 5이 이전 입주자는 1회 재계약 허용되고 1월 5일 이후 입주자는 재계약이 거절 됩니다. (2024년 LH국민임대, 행복주택의 경우 3708만원) 하지만 영구임대 기존입주자 및 철거민 등 자산기준이 적용되지 않는 입주자는 차량 기준가액 상관없이 차량 등록이 가능합니다. 또한 상기의 금액은 연 10% 감가 상각 적용된 금액이므로 고가의 차량이라도 오래된 차량인 경우 허용이 될 수도 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.25
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아파트 전매는 어떻게 하는지 과정이 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권 전매제한 규정은 수도권 공공택지나 규제지역은 3년, 그외 지역은 6개월에서 1년, 비수도권 공공택지 1년, 비수도권 광역시 도시지역 6개월 등으로 되어 있으며 이를 위반하면 10년간 청약자격이 제한되고 주택 환수조치되며 형사처벌을 받을 수도 있습니다. 그러나 전매제한이 없고 실거주의무가 없는 경우에는 바로 분양권 전매가 가능한데, 1년 이내에 매매하는 경우에는 양도소득세 70%에 지방소득세 7%, 1년초과 2년이내 매매하는 경우에는 양도소득세 60%에 지방소득세 6%를 내야 합니다. 분양권을 전매하려면 먼저 매수자를 구하여 (부동산에 의뢰 가능) 분양권매매계약서를 체결하고 실거래가 신고 및 검인을 받고 중도금 대출 승계 등을 한 후 분양사무소에서 분양권 명의 변경을 거쳐 양도소득세를 신고하는 순서로 진행하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.25
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상속으로 인해 주택 지분을 소유하게 된 경우에도 무주택으로 인정받을 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인만 공동상속주택을 소유한 것으로 보며, 소수 지분권자는 주택을 소유하지 않은 것으로 봅니다. 최다 지분이 2명 이상인 경우에는 주택 거주자, 연장자 순으로 공동상속주택을 소유한 것으로 보게 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.25
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토지 6필지를 2필지로 나뉠려고 하는데 측량을 해야되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지분할시 다음과 같은 순서로 진행 됩니다.토지분할 허가 신청서 제출 -> 심의 -> 지적측량 -> 측량성과도 발급 -> 분할 -> 등기 및 필증 송달토지의 크기, 형태, 위치 등에 따라서 측량 비용이 달라지며 공공기관의 승인 필요합니다.토지분할에는 매매나 증여 등 사유없이 분할하려면 분할 제한이 있으며, 지역에따라서 최소분할면적 규정이 있으니 확인하고 진행하실 필요가 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.25
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