답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 구입시기는 주택경기가 좋지 않을 때가 가격이 낮으므로 적기로 볼 수 있습니다. 많은 전문가들이 올해 하반기에는 수도권을 중심으로 공급부족과 분양가 상승, 전세가격상승 등으로 인해 제한적이기는 하지만 집값 상승을 예측하고 있습니다. 하지만 지방은 아직도 미분양 물량이 다 해소되지 않았고 하락이 예상되며, 향후 추세는 대출 관련한 정부의 정책과 향후 경제상황 그리고 주택 공급 대책의 후속 상황에 따라서 달라질 수 있을 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 방지하시려면 계약전에 서류를 충분히 검토하고 현지 방문 조사 도 철저히 하셔야 합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출이 있다면 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.보험 가입도 하셔야 하는데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 하고, 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가에 대한 투자일 경우 잘못 투자하게 되면 초기에는 수익이 나더라도 시간이 지나면서 공실률이 증가하고 임대료 및 매매가가 하락하는 경우가 있습니다. 이러한 상황을 피하기 위해서는 인구가 감소하여 상권이 쇠퇴하거나 대형 쇼핑몰이나 새로운 상권이 등장할 수 있는 곳을 피해야 하고, 공실률이 높은 상가를 저렴하다고 매입해서는 안되며, 상권에 비해 주변시세보다 임대료가 과도하게 높아서도 안되고, 주변 교통이나 주차장 등 인프라가 부족한 곳도 피해야 합니다. 공실률과 임대료 적정성을 잘 평가하고 상권이 발전할 가능성이 있는 곳을 선택하는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부부 공동명의로 주택을 소유하는 경우에 대해 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하는데, 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 다른 부동산 거래가 없으면 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 하지만 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.안방에 실제로 누수가 된다면 큰 하자일 수 있으므로 정확한 상황 파악이 필요합니다. 계약시점에 매도인이 하자를 알고 있었으나 매수인에게 알리지 않은 경우에는 하자담보책임이 성립할 수 있습니다. 먼저 정확한 상태 파악 후 상대방에게 연락하여 하자에 대한 사항을 이야기해서 협의를 해서 해결 방안을 찾아야 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.입지가 좋은 곳에 위치한 집은 가치가 있으며 부동산 경기가 좋을 때 더 많이 상승할 수 있습니다. 입지는 여러가지 요소로 구성되지만 가장 중요한 것은 지역경제입니다. 주변에 상권이 발달하고 좋은 직장이 위치하여 출퇴근이 용이해야 하고 교통이 편리해야 하며 부수적으로 좋은 환경과 좋은 교육기관이 위치하고 있으면 최상의 입지가 될 것 입니다. 이러한 조건이 두루 갖추어진 곳이 현재의 강남이며 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 계속적으로 가치가 높아지는 것 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 본인이 무주택이라면, 공공임대를 제외한 주택공급시 지방에서 공시가격 1억이하이며 전용면적 60m2이하인 주택을 1채 보유시 주택수에서 제외되므로 양도를 받으셔도 청약에 제한이 발생하지는 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 매도하여 신규임대인이 임차인의 계약갱신요구권을 거절하려면 계약종료 2개월전 이전까지 등기를 마친 상태가 되어야 거절이 가능하며, 기존 임대인은 직접 거주하는 사항 등 특정한 사유가 아니라면 임차인의 계약갱신요구권을 거절 할 수 없습니다. 이미 계약갱신요구권을 사용하겠다고 하셨고 임대인도 상황을 인식했으므로 현재 상황대로 계약종료 2개월전 시점이 경과하게 되면 2년간 갱신요구권에 의한 갱신이 이루어지는 것이며, 임대인은 5%의 한도에서 보증금을 인상할 수 있습니다. 갱신요구권에 의한 갱신이 확정되면 임차인은 아무때나 계약해지를 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 돌려받을 수 있게됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기 방지를 위해서는 계약 전부터 서류를 확인할 필요가 있습니다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보셔야하고, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금체납 문제가 발생할 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 인터넷에서 주변의 거래 내역 조회, 현지 방문하여 상태도 충분히 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 및 일치 여부확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보실 것을 추천 드립니다. 계약서에 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. (전세 대출하는 경우) 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다. 만일을 대비하여 현실적으로 보증 보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 하며 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2016년부터는 공유민박업에 대한 규정이 만들어져서 에어비앤비와 같은 신종 숙박업을 제도권으로 편입시켰습니다.에어비앤비를 운영하려는 사업자는 본인의 주민등록 소재지인 시•군•구에 등록해야 하며, 오피스텔과 원룸은 현행법상 숙박시설로 제공할 수 없고 아파트나 주택 등 거주 주택 1채로만 영업을 할 수 있습니다. 호스트의 실거주의무가 있으므로 에어비엔비의 정상 영업을 위해서는 꼭 방이 2개 이상인 구조여야 합니다.2019년부터 내국인이 도시 지역으로 여행이나 출장을 갈 경우 기존 숙박업체 외에 에어비앤비 등 숙박공유 주택을 활용할 수 있게 되었지만, 내국인 대상으로 한 공유숙박 장사는 연 180일 이내여야 하고 지역별로 180일 한도 내에서 영업 일수를 정할 수 있습니다. 외국인을 대상으로 한 에어비앤비 영업은 2016년 외국인관광객 도시민박업 가이드라인에 따라 영업일수는 여유 있지만 외국인관광객도 도시민박업사업자로 해당 지자체에 등록이 되어 있는 경우에만 가능하며, 등록하지 않고 하는 영업은 모두 불법입니다. 임대주택의 경우에는 임대인(건물주)의 허가를 받아야 하기 때문에 건물 관리 차원에서 다를 꺼려하게 됩니다. 이를 알리지 않고 미등록 상태로 영업을 한다면 민, 형사 상의 처벌을 받을 수 있습니다.에어비엔비 플랫폼 사이트는 대부분 이러한 정식 등록 확인 절차 없이 수익성만을 고려하여 모든 시설을 등록하기 때문에, 최근에는 주민들의 신고 또는 경찰이나 지자체에서 불법 레지던스 및 에어비앤비에 대한 단속을 자주 하고 있습니다.