답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.올해 달라지는 부동산관련 정책에는 다음과 같은 것들이 있습니다.대출관련하여서는 1월 중순부터 취급하는 대출은 대출 중도상환수수료가 50%인하 됩니다. 같은달 신생아특례대출 소득요건이 2억5천만원까지로 3년간 완화됩니다. 6월에는 상반기가지 입주 예정인 수도권 신축 분양단지의 경우 디딤돌대출 후취담보가 가능해 집니다. 7월부터는 스트레스DSR 3단계가 시행됩니다. 세제혜택 관련하여서는 주택청약종합저축 가입자의 소득공제 혜택이 기존 무주택세대주에서 배우자에게까지 확대되고, 1주택자가 인구감소지역 주택 및 미분양 주택 취득시 양도세와 종부세 산정시 1세대1주택 세제 혜택 등이 주어집니다. 공급 관련하여 6월부터 준공한지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능해 집니다.제도 관련하여 1월에 건축물 에너지 성능평가 "제로에너지건축물 인증제"로 통합하고 같은 달 부동산 중개 광고시 위반건축물 표기를 의무화 합니다. 6월에는 신규 민간 건축물의 "제로에너지" 기준 준수를 의무화 합니다.또한 생활형숙박시설 이행강제금 부과 시기를 2027년말까지 유예하고 9월까지 오피스텔로 용도변경할 수 있게 유예해줍니다. 그리고 연내 모든 공공주택 바닥두께를 21cm에서 25cm로 4cm 상향하고 층간 소음기준을 37dB 이하로 강화 적용합니다. 탄핵정국으로 불확실성이 있으나 정부에서는 올해 1기 신도시 재정비, 수도권 일대 그린벨트 해제 및 개발, 뉴빌리지 선도사업, 신유형 장기 민간 임대주택 공급 등으로 공공주택 25만 가구 공급을 차질 없이 진행하겠다고 하고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 금리가 인하되면 대출에 대한 부담이 줄어서 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격이 상승하게 됩니다. 그러나 현재 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 아파트 가격이 정체된 상태이며 전세가 상승도 주춤하고 있는 상황입니다. 게다가 트럼프 전대통령이 재선에 성공함에 따라서 내년에도 관세장벽과 세금삭감등이 예상되어 향후 물가상승으로 금리인하가 쉽지 않아 보이는 점이 걸림돌로 예상되고 있습니다. 하지만 장기적으로 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리, PF대출 부담으로 인한 건설사들의 분양가 인상 등으로 집값이 상승 할 것으로 예상되며, 부동산 전문가들도 대체로 2025년 후반기에는 집값이 소폭 상승할 것이며 서울과 지방의 양극화도 더욱 심해질 것으로 예상하고 있다고 합니다. 다만 이는 금리, 환율, 경제상황의 변화 그리고 정부의 부동산 정책 등에 따라서 달라질 수도 있습니다. 부동산은 장기간에 걸쳐서 투자 및 처분 판단을 해야 하므로 상황을 잘 지켜보시고 결정하시는 것이 좋을 듯 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 전세제도는 분명히 큰 역할을 해왔습니다. 매매외에 전세와 월세라는 옵션으로 존재하여 돈이 좀 있으면 전세살고 없으면 월세를 살 수 있었는데, 여기서 전세가 사라진다면 매매와 월세만 남게되므로 매매 수요가 늘어나서 집값은 더 올라갈 수 있고 월세는 다른 옵션이 없으므로 역시 상승할 수 있게 됩니다. 전세 폐지론이 나오지만 편의적인 발상으로 생각됩니다. 문제가 있다면 보완을 해야지 없애고 보자는 것은 또다른 문제를 불러 일으킬 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험의 상대평가 도입이 언급된 적이 있었지만 올해 국토부 관계자는 중개사 시험 응시자도 줄고 있고, 중개업소 폐업도 늘고 있어서 상황이 여의치않아 지켜보고 있으며 당장 논의가 되는 상황은 아니라고 언급하였습니다.따라서 향후 몇년간은 제도가 변경될 가능성이 낮아 보입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1년월세에서 계약종료 6개월전에서 2개월전까지 기간중 임대인과 임차인 모두 아무런 통지가 없으면 묵시적갱신이 아니라 그냥 2년 계약으로 진행되는 것입니다. 임차인의 입장에서는 자동연장되는 것이 유리합니다. 계약한지 2년이 되기 6개월전에서 2개월전 기간중 임대인이 아무런 연락을 취하지 않았다면 묵시적 갱신이 될 수 있으며, 묵시적 갱신이 이루어지면 전과 동일한 조건으로 2년간 갱신되고 임차인은 아무때나 계약해지를 통지할 수 있으며 통지한지 3개월 후에는 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.호갱노노에서 하늘색은 저가에 거래되었다는 것을 의미합니다. 아파트의 경우 대개 저층이 저렴한 가격에 거래되기에 저층이 거래된 것으로 해석할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고금리와 원가상승 그리고 미분양등 여러가지 악재로 건설사들의 상황이 매우 좋지 않은 상태입니다. 한국개발연구원(KDI)에 따르면 선진국이 30% 이상의 자기자본 비율을 가지고 시행하는 것과 달리 우리나라는 PF사업에 자기자본이 평균 3% 정도에 불과했다고 합니다. 2021년부터 2023년까지 KDI에서 조사한 바에 따르면 수도권 3.9%, 지방 2.3%로 매우 낮은 자기자본 비율로 사업을 시작하는 것으로 나타났는데, 국내 시행사가 토지비 10% 수준인 토지 계약금만 자기자본으로 충당하고 나머지는 브릿지 론으로 조달하여 토지 구입부터 집행하여 어느정도 궤도에 오르면 PF로 갈아타는 형식으로 공사를 진행해온 것으로 나타났습니다. 이렇게 대출 비중이 높다보니 미분양이 되면 건설사의 상황이 급격히 악화하고 파산에도 이르게되어서 레고랜드 사태같은 상황이 벌어지게 된것이며, 부실이 발생할 가능성이 높다보니 정부에서 자기자본비율을 20%이상으로 올리기로 하고 있는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세와 월세 중 어느것이 유리한지는 주어진 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 달마다 월세가 나가지 않으니 안정적인 생활을 할 수 있고 언젠가 활용할 수 있는 전세금이 있으니 미래를 준비해 나갈 수 있는 장점이 있습니다. 다만 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 단점이 있습니다.자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 많은 보증금이 묶이지 않으므로 자산 활용에 보다 유리한 장점이 있으나 달마다 월세를 조달해야 하는 것이 부담으로 될 수 있는 단점이 있습니다.최근에는 높은 금리 및 대출규제로 인해 월세로 전환한 사람들이 많으며, 전세사기로 인한 문제때문에 아예 전세를 폐지하자는 주장까지 나오고 있는 상황이라 월세를 많이 찾고 있지만 향후에는 개선된 형태의 전세나 월세의 장점을 취한 형태가 나올 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공매가 진행중인 빌라에 계약하는 것은 바람직하지 않습니다. 아래내용 참조하시기 바랍니다.신탁등기된 건물일 때는 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당 같이 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 그리고 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)가 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는 것인데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다.신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)의 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다.신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.12억원 이하의 집을 본인과 배우자가 생애 처음으로 취득하는 경우 (소득기준은 없음) 200만원 한도에서 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 취득일 부터 3개월 이내에 전입신고를 마쳐야 하고 3년간 해당 집에서 실제로 거주해야 합니다.