답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 주택가격이 계속 오르고 있는 것은 고금리와 자재비, 인건비 상승으로 인한 공사 원가 상승, PF부실 등으로 건설사들의 채산성이 악화와 그에 따라 건설사들이 사업성 없는 공사 포기 및 돈되는 공사만 선별 수주하는 등 시장상황이 변화한 때문 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.PF문제로 다수의 건설사들이 어려움을 겪고 있으며 일부 회사들은 건설을 포기하는 경우도 나오고 있는 실정입니다.한국개발연구원(KDI)에 따르면, 선진국에서는 30% 이상의 자기자본 비율을 가지고 시행하는 것과 달리 우리나라는 PF사업에 자기자본이 평균 3% 정도에 불과하다고 합니다. KDI에서 조사한 바에 따르면 2021년부터 2023년까지 수도권 3.9%, 지방 2.3%로 매우 낮은 자기자본 비율로 사업을 시작하는 것으로 나타났는데, 국내 시행사는 토지비 10% 수준인 토지 계약금만 자기자본으로 충당하고 나머지는 브릿지 론으로 조달하여 토지 구입부터 대출로 집행하여 어느정도 궤도에 오르면 PF대출로 갈아타는 형식으로 공사를 진행해온 것으로 나타났습니다. 이와같은 상황으로 부실이 발생할 가능성이 높다보니 정부에서 자기자본비율을 20%이상으로 올리기로 하고 있는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세를 끼고 대출받아 아파트를 구입했던 사람들이 고금리가 길어지며 이자 부담을 견디지 못해서 경매 시장에 내놓게 되는 경우가 많아져서 지난 10월 서울 아파트 경매 건수가 380건으로 2015년 4월 이후 최대치를 기록했다고 합니다.이는 최근 강화된 대출규제로 인해 매물로 내놓아도 소화가 되지 않다보니 결국 경매 시장에 나오게 된 것으로 보입니다. 강남권과 달리 서울 외곽 지역은 경매로 나와도 유찰이 계속되는 등 양극화를 보이고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발 사업이 진행되어 큰 평형을 배정받고 싶다면 대지지분이 커서 권리가액이 높은 매물을 구입하는 것이 유리하므로 초기 투자금이 좀 많더라도 단독주택을 구입하는 것이 유리합니다. 권리가액이 낮은 매물을 구입하는 경우 순위에서 밀려서 원하는 평형을 배정받지 못할 수도 있습니다. 재개발이 이미 확정된 곳은 가격이 비싸기에 가능성이 있는 곳을 찾아야 할 것인데 재개발에 시간이 많이 소요되므로 지역을 잘 선정해야 하고 오랬동안 기다릴 수 있어야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 청약에 당첨이 되면 보통 주변시세보다 저렴한 분양가로 입주가 가능하며 특히 서울지역에서 공공분양인 경우 분양가상한제가 적용되어 상대적으로 더 저렴한 금액에 분양이 가능합니다. 반면 완공된 아파트를 매입하는 경우에는 계약한 금액에 프리미엄을 얹어서 구입해야 하므로 그만큼 비싸게 구입하게 되는 것 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.KB 10월 월간시계열 기준 대구지역 아파트의 가격은 하락중에 있으며 2022년 1월 가격을 100으로 잡았을 때 81.6% 수준으로 나타 났습니다. 이는 전국평균 89.7%나 서울평균 92.8% 보다 훨씬 낮은 수치 이며, 미분양 호수도 24년 9월 기준 국토교통부 미분양주택현황에따르면 8864호로 경기도에 이어 2위를 기록 중입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약저축을 통한 주택청약은 LH 등 국민주택을 위한 청약과 민영주택을 위한 청약이 있는데, 국민주택의 경우에는 설정된 금액을 매월 납입해야하지만 선납이나 분할입금이 가능합니다. 즉, 매월 납입하지 않고 한꺼번에 여러개월치를 미리 납입하거나 여러달 밀린 납입금을 후에 한번에 납입하는 것도 가능합니다. 이때, 선납을 했더라도 개월수가 경과해야 납입 횟수를 인정을 받게됨에 유의하시기 바랍니다. 민영주택의 경우에는 1순위인 경우 가입기간과 예치금만 만족하면 되며 예치금을 분양공고전일까지 한번에 납입 가능하므로 납입 회차는 크게 의미가 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.갭투자란 전세가율(매매가격 대비 전세금)이 최소 70%를 넘는 지역에서 급매물 등을 사들여 매매 가격이 오르면 이를 되파는 식으로 이익을 내는 투자 방식을 말합니다. 매매가격에서 전세금을 제외한 소액의 자본금으로 투자하여 대출 규제나 금리 인상 영향을 덜 받게 됩니다. 정부에서는 이런 투기를 막기위해 토지거래허가구역 이나 실거주 조건 등을 설정하고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지하나 반지하의 경우에는 환기가 잘 되지 않고 햇빛도 잘 들어오지 않아서 습기가 잘차다보니 곰팡이가 슬기 쉽고, 대개 대낮에도 어두운 편이며, 벌레의 유입이 많고 하수나 오수가 역류할 가능성이 있는 등 거주지로서의 조건이 좋지 않은 편입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.본인이 세대주이고 집을 계약한사람이라도 가족 중 일부를 남기고 이사가서 이사간 집에 전입신고하는 경우 기존 집에 대항력과 확정일자를 유지할 수 있습니다. 대항력은 거주와 주민등록 유지를 요건으로 하므로 실제로 다른 곳으로 이사 나오더라도 짐을 일부 남겨두어 점유를 유지하고 가족중 일부라도 주민등록을 유지해야 합니다.