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월세 계약이 끝나기전에 나갈 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세계약중 중도에 나가는 경우에는, 기본적으로 계약이 유효하므로 잔여기간에 대한 월세와 관리비를 지불해야하므로 임대인과 협의가 필요한데, 통상적으로 월세 및 관리비 지불 대신 후속세입자를 구하고 복비를 부담하는 수준에서 협의를 하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.09.27
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전세대출 신규분양 제한에 관련된 질문입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택담보대출을 중심으로 가계대출이 늘어나면서 은행권의 대출 규제가 강화되고 있습니다. 정부에서 가계대출 억제 의지를 보이면서 은행들이 규제를 계속 강화해 나가고 있는데, 은행마다 다른 규제에다가 내용도 상이하여 실제 방문하거나 연락하여 확인이 필요한 상황입니다. 추세가 바뀌지 않으면 규제가 계속될 수도 있으나 미국이 계속해서 금리를 내리게 되면 결국 우리나라도 영향을 받을 수 밖에 없을 것으로 보입니다. 9월 25일 현재 하나은행만 현재 조건부 전세대출을 제한하지 않고 있으며, 비 수도권인 경우 우리은행도 전세대출이 가능한 상태 입니다.
경제 / 부동산
24.09.27
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임장간다는 것은 정확히 무엇을 보는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임장(臨場)은 "어떤 일이나 문제가 생긴 현장에 나온다"는 뜻이며, 부동산 용어로는 "부동산이 있는 현장에 직접가서 확인하는 활동"을 뜻하는 한자어 입니다. 부동산을 사려고 할 때 해당 지역을 직접 방문하여 현지 상황을 직접 확인하는 것으로서, 지도상에서 볼 수 없는 현지의 상황 즉, 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설, 혐오시설 유무, 학교와 학군, 관공서, 개발 가능성, 주변의 유사 물건 등), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 주차장 현황, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태 - 습기로 인한 곰팡이나 벽지 들뜸, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태 - 교체 유무, 승강기 상태 등), 건물의 시세 (부동산 몇 곳 방문 문의), 주민 등의 의견 등을 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.09.27
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아파트 재건축이나 리모델링을 추진할 때 어떤 조건을 충족해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.리모델링은 기존 아파트를 증축하는 공사이고, 재건축은 기존 아파트를 완전히 헐어내고 다시 건축하는 공사입니다.리모델링은 준공후 15년이 지나고 안전진단 B등급 이상이면 수직증축 가능하고, 15층 이상아파트는 3층까지, 14층 이하는 2층까지 증축이 가능하며, C등급인 경우에는 별동으로 수평 증축이 가능합니다.반면 재건축은 준공후 30년이상 되는 아파트중에서 300세대 이상 단지, 1만m2이상 부지, 안전진단 결과 D, E 등급인 경우 가능한데, 안전진단을 통과하기도 쉽지 않고 절차가 매우 복잡한 반면 (최근 단축을 위한 조치 처리중입니다.) 용적률 한도내에서 증축이 가능하므로 사업성이 좋아서 선호되기는 하나 리모델링에 비해 복잡한 규정과 절차로 인해 시간이 많이 소요되는 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.27
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35개월만에 주택가격전망이 최고치를 찍었다고 합니다. 이유들을 알려주세요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이번정부가 들어선후 집값이 떨어지고 미분양 등으로 건축업체들의 경영상태가 악화하자 다주택자들에 대한 제재를 좀 풀고, 출산률이 문제된다니 정책대출을 풀고 DSR규제를 미루다보니, 사람들이 주택매매에 나서면서 매매가 증가하고 집값도 상승하게 되었습니다. 이렇게 되자 정부에서는 부랴부랴 대출 금리를 올리고 규제를 강화하고 있습니다.현재 건설사들의 PF부실이 심하여 방치할 경우 연쇄도산이 이루어지고 보증을 선 은행들도 문제가 되면 국가적인 위기가 될 수도 있어 정부에서 지원을하고 있는 상황이나, 자칫 잘못된 시그널을 주면 지난 정부와 마찬가지로 폭발적인 집값 상승이 될 수도 있어 제한을 하고 있는 상황입니다. 그러나 최근 월세 전환등에 의한 전세 물량부족으로 인한 전세가상승, 건설사의 원가 상승 및 채산성 악화로 인한 분양가 상승, 금리인하 기대감 등이 겹친데다 당장 집을 공급하기는 힘들기 때문에 서울의 인기지역 외에서는 당분간 규제 강화로 인한 영향이 있을 수 있겠지만 계속해서 고금리를 유지하기는 힘들기에 향후 집값 상승은 어쩔 수 없는 수순인것 같습니다.
경제 / 부동산
24.09.27
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공시가격 제도는 왜 도입하게 되었나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시가격은 정부의 “부동산가격공시제도”에 의한 가격을 말합니다.공시가격은 부동산에 대하여 정부에서 매년 적정가격을 조사하여 공시함으로써 세금 부과나 부동산 담보 대출 등을 할 때 가치 기준으로서 삼기 위해 도입한 가격입니다. 일종의 표준 가격이라 할 수 있는데 세금 부과에 적용되다 보니 저항이 커서 실 거래가격에 정해진 요율을 곱하여 (공동주택의 경우 당초 2030년 까지 실거래가 x 90%로 올리려 했으나 2024년은 불경기 감안하여 실거래가 x 69% 적용) 실제 적용하고 있습니다. 공시가격이 낮으면 세금을 낼 때는 유리하지만 주택담보 대출시에는 불리하게 작용합니다.
경제 / 부동산
24.09.27
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부동산 공시가격의 산정 방법을 알고 싶습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시지가란 “부동산가격공시에 관한 법률”에 따라 산정된 토지의 가격을 말하며, 감정평가에 따른 “표준지공시지가”와 표준지공시지가를 기준하여 지자체에서 산정한 “개별공시지가”가 있습니다. 국토교통부장관이 한국부동산원(구 한국감정원)에 의뢰하여 감정평가 등을 거쳐 산정 후 표준지공시지가는 기준일 매년 1월 1일로 보통 2월말경 국토교통부장관이 공시하고, 개별공시지가는 시장 군수 구청장이 매년 5월31일까지 결정 공시합니다.
경제 / 부동산
24.09.27
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현재 우리나라 전체늘보면 아파트매물이 계속 쌓인다는데 서울은 왜이렇죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울과 수도권 위주로 아파트를 중심으로하여 가격이 오르고 있는데, 이렇게 오르고 있는 이유는 통계청 수치상으로 볼때 서울의 아파트 호수는 우리나라 전체의 평균대비하여 부족하기 때문입니다. 또한 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황입니다. 지방에는 미분양이 날 정도로 공급이 부족하지 않지만 서울은 여전히 주택, 그 중에도 아파트를 찾는 사람이 많아서 잠재적인 수요가 존재하는데 고금리와 경제 위축으로 수요가 억제되고 있다가 최근 전세가상승 그리고 건설사의 분양가 상승에다 금리인하 기대감이 겹치며 수도권위주로 집값이 상승하고 있는 것으로 판단됩니다. 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 선호지역의 아파트는 그 숫자도 한정적이고 대체 불가하므로 선호지역 위주로 가격이 올라갈 수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
24.09.27
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임대아파트 중에 .. 공공임대 아파트와 민간임대 아파트의 가장 큰 차이가 뭘까요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공임대아파트는 통합공공임대, 영구임대, 국민임대, 장기전세, 공공임대, 행복주택 등으로 나누어집니다.LH주택공사나 지자체에서 주관하는 공공임대아파트는 상대적으로 임대료와 보증금이 저렴하고 입주자로 선정되면 계약기간 동안 안정적으로 거주가 가능하며 기간 종료후에는 분양을 받을 수 있는 장점이 있으나 자격조건이 유형에 따라 까다롭습니다.민간임대아파트는 임대사업자로 등록한 민간 건설사가 세금혜택을 받기위해 저소득층을 위한 소형 아파트를 지어 임차인을 구하고 장기간 임대를 주는 아파트로서 임대 의무기간은 현재 10년입니다. 10년간 거주 가능하며 10년뒤 내집으로 분양 전환도 가능한 장기민간임대아파트로서 19세 이상이면 누구나 청약이 가능합니다. 주택소유여부, 청약점수, 거주기간 등 자격요건이나 각종 세금 부담도 없습니다.
경제 / 부동산
24.09.27
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부동산등기부등본 보는 법 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근저당권은 보통 은행에서 부동산을 담보로 하여 대출을 했을때 은행에서 설정하게 됩니다. 사례에서와 같은 경우에는 여러번에 걸쳐 대출을 했다가 돈을 갚아서 근저당을 말소시키는 과정을 반복했으며 최종적으로 A 에게 대출을 해서 A가 근저당을 설정해 놓은 상태 입니다.
경제 / 부동산
24.09.27
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