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홍콩은 어쩌다 세계에서 가장 부동산이 비싼곳으로 되었나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.홍콩은 제한된 토지에 세계적인 금융 중심지로서의 위치, 그리고 중국의 자본유입, 중국인 특유의 부동산에 대한 집착등으로 엄청난 가격이 되었습니다. 기본적으로 인구밀도가 높기도 하지만 외국의 자본이 자유롭게 들어오도록 방치한 결과 재벌이 토지와 주택에 대해 투기를 하면서 모든 부동산 가격이 폭등을하게 되어 6평 아파트 가격이 우리나라 돈으로 10억이 넘어갈 정도가 되었습니다. 홍콩은 전세제도가 없어 자가 아니면 월세인데, 대부분의 서민은 월세로 생활하고 있습니다. 홍콩은 토지공개념으로 토지를 홍콩정부가 소유하고 토지사용권을 개인 및 기업에 양도하고 있는데, 홍콩의 토지 중 75%가 아직 개발되지 않았으나 토지 이용이 비효율적이고 토지 관리가 잘 되지 않아서 주택가격이 높게 형성되어 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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집주인들 입장에서는 세입자들의 전입신고가 이루어지지 않는게 이득인가요 ?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고를 하면 대항력이 발생하고 임차권을 제3자에게 주장할 수 있게 됩니다. 등기부에는 등재되지 않지만 임차권이 발생하면 집주인이 대출을 받을 때 제약이 생겨서 대출을 받기 어렵거나 감액이 되어 대출을 받게 됩니다. 또한 오피스텔의 경우에는 처음에 업무용으로 등록이 되며 업무용임에 따라 주택수에 잡히지 않는데, 전입신고를 하면 주택용 오피스텔로 되어 주택수에 들어가서 그에 따른 과세가 됩니다. 따라서 집주인은 전입신고가 되는 것을 좋지 않게 생각하는 것입니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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서울에는 허름한 건물들이 꽤나 많이 있는데요, 아직 재개발 되고 있지 않은 이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에서는 아파트가 30년이 경과하면 안전진단을 하여 등급이 낮으면 재건축 (재개발은 여러가지 노후 건축물이 있는 정비기반시설이 열악한 지역을 개발하는 것이고, 재건축은 아파트 위주의 정비기반이 양호한 지역을 개발하는 것입니다.)을 추진하는데 승인이 바로 나지 않는 경우도 많고 추진에 시간도 많이 소요되어 실제 40년~50년 정도 사용하는 경우도 있습니다. 재개발이나 재건축을 하려면 주민의 동의가 있어야 하는데 사람마다 이권이 달라서 의견일치가 쉽지 않으며 또한 사업성이 나와야 하는데 용적률을 높이지 않으면 개발이 어려운 경우도 있어 상당한 시간이 소요되는 경우가 많습니다. 정부에서는 최근 이러한 어려움에 대해 용적률을 높이고 재건축.재개발 촉진법을 만들어 사업속도를 높이기로 했으나 현재 서울에서 추진중인 사업들이 공사비 급등 및 사업성 저하로 지지부진한 상태여서 얼마나 효과를 볼 것인지는 아직 알기 어렵습니다. 이처럼 재건축.재개발 단지에 거주중이거나 향후 재건축.재개발 예정으로 판단되는 곳에는 개발 완료시 얻을 이익을 기대하며 많은 사람들이 거주하고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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전세를 들어갈때 체크해야하는 사항이 뭐가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 계약시는 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 법인이고 종업원이 있는 임대인은 특히 유의하셔야 합니다.공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 인터넷에서 주변의 거래 내역 조회, 현지 방문 조사가 필요합니다.소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 및 일치 여부확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다. 만일을 대비하여 보증 보험 가입이 필수입니다. 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 하며 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.전세보증금과 선순위채권 합계금액이 집값의 70%이내인 것이 바람직하며, 전세보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택가의 90%이내에 선순위채권이 주택가액의 60%이내 또는 빌라의 경우 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내 만족 등 전세보증보험 가입 조건은 최소한 만족하는 것이 필요합니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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오피스텔 은 주택수에 포함 안되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 용도 및 정책별로 주택 수 포함 여부가 달라지는데, 세금을 낼때는 주거용 오피스텔은 주택으로 취급되지만 청약을 할 때는 주택에 포함되지 않습니다. 조정대상지역에서 주택을 추가로 구입하면 주거용 오피스텔인 경우에는 주택수에 포함되어 8%의 취득세를 내야하고 재산세, 종부세 등도 주거용 오피스텔은 주택으로 취급됩니다.그러나 오피스텔 분양권은 일반주택의 분양권과 달리 주택에 포함되지 않습니다.오피스텔은 처음 등록시에는 업무용으로 분류되지만 이후 주거용으로 등록할 수 있고 전입신고를 하게되면 주거용으로 등록됩니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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방 알아볼 때, 안에서 뭘 체크해야 할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건물 상태를 보실 때는 채광상태, 수압, 곰팡이나 누수 상태, 노후상태, 주차장 상태(차량 운행시), 건물의 균열 상태 등을 확인하시면 됩니다. 건물 상태와 더불어 주변 여견도 함께 살펴 보시는 것이 좋습니다. (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설, 관공서 등) 현지에 살고있는 주민과 대화가 가능하면 의견도 들어보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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부동산 매입 임장시 어떠한것을 중요하게 봐야될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 매매 전에는 반드시 현장을 방문하여 확인이 필요합니다. 현장 방문시 확인해야 할 것들은 먼저 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설, 혐오시설 유무, 학교와 학군, 관공서, 개발 가능성, 주변의 유사 물건 등), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 주차장 현황, 건물의 균열이나 누수 상태, 승강기 상태 등), 건물의 시세 (부동산 몇곳 방문 문의), 주민등의 의견 등을 확인하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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임대인이 제 전세보증금 상환을 위해 대출받아 상환하려는데 다른곳으로 전입신고를 해야 대출나온다고 합니다 제입장에서는 전입신고 하는게 너무 위험부담인데 안하는게 맞는거 맞죠?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다른 집으로 전입신고를 하면 대항력이 사라지고 대항력이 없으면 확정일자도 소용이 없으므로 만일의 사태에 대응을 할 수 없으므로 전입신고를 하시면 안됩니다. 또한 대항력은 전입신고 + 거주이므로 점유를 하고 있어야 하는데, 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 되도록 하시는 편이 좋습니다. 임차권 등기가 된 후에는 전입신고를 하셔도 대항력과 확정일자가 유지됩니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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서울의 부동산의 지금같은 부동산 시장이
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울과 수도권 위주로 주택 가격이 오르고 있습니다. 이렇게 오르고 있는 이유는 통계청 수치상으로 볼때 서울의 아파트 호수는 우리나라 전체의 평균대비하여 부족하고, 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황이기 때문입니다. 지방에는 미분양이 날 정도로 공급이 부족하지 않지만 서울은 여전히 주택, 그 중에도 아파트를 찾는 사람이 많아서 잠재적인 수요가 존재하는데 고금리와 경제 위축으로 수요가 억제되고 있다가 최근 월세 전환등에 의한 전세 물량부족으로 인한 전세가상승 그리고 원가 상승 및 건설사 채산성 악화로 인한 분양가 상승에다 금리인하 기대감이 겹치며 수도권위주로 집값이 상승하고 있는 것으로 판단됩니다. 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 선호지역의 아파트는 그 숫자도 한정적이고 대체 불가하므로 선호지역 위주로 가격이 올라갈 수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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주상복합 이라는 게 무슨 뜻 인가요?????
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주상복합아파트는 주거공간과 상업공간이 복합된 아파트로서, 주택법이 아닌 건축법을 적용받고 상업지역이나 준주거지역에 지어져 용적률이 높기에 고층으로 지을 수 있습니다. 고층이기에 뷰가 좋고 기둥식 구조로 소음.진동이 덜하고 도심에 위치하고 상가도 있어 생활이 편리합니다. 하지만 주차장을 공급면적에 포함하여 전용률이 낮고 발코니도 없어 같은 평수의 아파트보다 좁아 답답한 느낌을 줄 수 있습니다. 또한 대단지 아파트같이 커뮤니티 시설이나 부대 시설 등을 갖추기가 어려운 단점이 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.22
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