답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.23년에 1년 계약으로 살고 계시는 경우라면 계약갱신청구권이 아니라 그냥 2년 거주를 주장하시면 됩니다. 주택임대차보호법에 의해 임대차 존속기간은 2년이므로 계속거주가 가능하고 집주인이 변경되더라도 계속해서 임차권을 주장할 수 있으며, 2년이 경과하기 6개월전에서 2개월전 사이에 새로운 집주인에게 계약갱신청구권을 사용할 수도 있습니다.그러나 만일 22년에 2년 계약으로 살고 계시는 경우이고 계약종료 2개월전까지 새로운 집주인이 등기완료하게되면 계약갱신청구권에 대해 거부할 수 있으므로 이런 경우라면 현재 계약이 종료되는 시점에 퇴거 하셔야 합니다. 그러나 이 기간이 넘어가면 새로운 집주인은 계약갱신청구권을 거절 할 수 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유주택자인 경우 민간분양 추첨제 청약에서 75%는 무주택자에 우선 공급되지만 25%는 당첨될 경우 해당 1주택 처분조건 서약자에게 우선 공급을 하므로 여기에 지원해 볼 수 있습니다. 1주택자는 청약가점에서 무주택기간에 대한 점수가 0이 되므로 가점이 낮아서 경쟁력이 떨어집니다만, 최근 규제지역 해제로 세대원 청약이 가능한 청약이 있으므로 모집공고문을 잘 살펴볼 필요가 있습니다. 자녀가 세대주이고 만60세 이상 부모가 주택을 보유한 유주택 세대원인 경우 자녀를 무주택으로 간주합니다. (단 노부모부양 특공은 불가)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라는 주택법상의 용어가 아니며 보통 다세대주택을 빌라라고 하는데, 다가구주택(원룸)이나 연립주택도 빌라로 통칭해서 부르기도 합니다. 단독주택으로 분류되는 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하에 바닥면적의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다.  개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유하여 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태로서 흔히 원룸이라고 불립니다.“빌라”라고 불리는 다세대주택은 바닥면적 합이 660m2 이하이고 층수가 4개 층 이하인 공동주택을 말합니다.연립주택은 1개동 각 층 바닥면적 합이 660m2을 초과하고 층수가 4개 층 이하인 공동주택입니다. 반면 아파트는 주택으로 사용되는 층이 5층 이상인 경우 아파트라고 합니다.오피스텔은 주거용으로 활용되는 비중이 높고 주택의 한 유형처럼 활용되고 있으나, 법상 주택과는 다른 건축물로 분류되어 주택과 관련된 여러 가지 규제 및 규정이 적용되지 않으며, 건축법에서는 일반업무시설로, 주택법은 준주택으로 분류 되며 최소 층수에 대한 규정이 없으나 용적률이 높게 적용되므로 보통 고층인 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기부등본은 부동산에 대한 표시와 소유권 및 각종 권리관계가 표시된 공적 장부인데, 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 경우 돈을 받을 권리인 채권이 은행에게 주어지는데 이 권리가 등기부상에 보통 “근저당권설정”이라고 표시되고 최고로 받을 수 있는 금액을 “채권최고액”이라고 표시하게 됩니다.빌려준 돈을 갚지 않는 경우 은행은 부동산에 대한 경매를 신청하여 매각 대금에서 채권에 해당하는 금액을 찾아갈 수 있는데 이런 경우 이자와 경매관련 비용들이 추가로 발생하므로 근저당 채권최고액은 보통 대출금의 120%으로 설정됩니다.  따라서 이런 추가비용으로 5천만원이 추가된 것으로 보이는데, 실제 집행되면 이런 금액까지 지출되므로 채권최고액까지 지출 될 수 있다고 알고 계셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고나 확정일자 모두 알아서 자동으로 되지는 않습니다. 전입신고는 정부24에서 하면되고, 계약 후 가능한 신속히 (당일 가능) 온라인 "부동산거래관리시스템"에 접속하여 계약 신고를 하면서 확정일자를 받으면 편리합니다. (서명이나 날인된 임대차계약서만 있으면 바로 등록 가능하고 공인인증서, 입금증/통장사본 등 입증서류를 준비하여 입력하면 됩니다.)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전매제한은 청약시장이 과열되어 전세를 끼고 갭투자를 하는 투기성 청약을 막기위해 실거주 의무와 같이 도입되었었는데, 아파트 청약에 당첨되고나서 일정기간 매매를 할 수 없게 제한하는 것을 말합니다. 분양권일때 적용되며 입주자로 선정된날 (당첨자 발표일)부터 기산되는데 본인 앞으로 소유권 이전 등기가 완료되면 기간이 부족해도 경과한 것으로 봅니다. 현재 전매제한 기간은 규제지역인 강남3구와 용산구는 3년(수도권외 1년), 분양가상한제 적용주택 3년(수도권외 1년), 과밀억제권역은 1년, 공공택지 조정대상지역(위축지역) 6개월, 그 외의 지역 6개월로 많이 완화되었으나 실거주의무와 높은 양도소득세가 걸림돌로서 작용하고 있습니다.  규제가 없는 지역은 투기가 없는 지역이라고 보시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세금을 활용하여 근저당을 말소하는 계약도 흔히 이루어지기는 하지만, 임대인이 약속을 지키지 않으면 현실적으로 곤란한 상황이 될 수도 있어 주의하셔야 합니다. 근저당은 먼저 말소하고 전입신고와 확정일자를 받아야 선순위로 우선변제권을 얻을 수 있기때문에 반드시 순서를 지켜야 합니다. 따라서 이에대한 특약으로 "임대인은 잔금 수령일자에 대출금을 전액 상환 후 근저당을 말소시키고, 전입신고 익일까지 근저당 말소된 상태를 유지한다" 그리고 "이를 위반했을 시에는 계약을 해제하고 전세보증금을 돌려주며 계약 해제로 인한 손해를 배상한다."등을 기록할 필요가 있습니다. 그리고 이와같은 경우 사전에 임대인의 은행에 근저당 상환금액을 확인하여 임차인이 직접 은행에 상환하여 말소 진행하고 잔액을 임대인에게 송금할 수 있도록 사전에 조율하여 법무사와 공인중개사 입회하에 진행하는 것이 좋습니다. 특약에도 이러한 사항을 기록해야 겠지요.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 경기는 계속해서 변화하며 향후 금리인하가 되면 부동산 시장이 우상향 할 수도 있습니다. 주택청약을 2년이상 24회이상 납입하셨다면 추가적인 납입을 하지 않아도 되니 유지하고 계시는 편이 좋을 듯 합니다. 2024년 3월 24일 “주택공급에 관한 규칙”이 개정되어 혼인신고 전 배우자의 청약당첨, 주택 소유 이력이 있어도 본인은 청약이 가능하게 되었으며, 부부 모두 당첨 이력이 없으면 배우자의 보유기간이 합산되고 부부의 중복청약을 허용하게 되었으니 2024년 3월 25일 이후로는 부부가 모두 통장을 갖고 있는 편이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약기간이 지나도 보증금을 받을 수 없을 것 같으면 관련 근거를 만들기 위해 문자/통화기록 등을 남기고 내용증명을 발송해야 합니다. (미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 전세보증금에 대한 이자, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등과 임대인의 책임소지를 명시합니다. -> 임차권등기도 계약기간 종료가 되어야 신청할 수 있는 것이므로 그 신청을 위해서도 관련 근거 필요) 전세 만료에도 보증금 상환이 되지 않으면 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 임차권등기가 되기 전 잠시라도 퇴거를 하면 권리 순서가 변동되므로 반드시 등기가 된 후에 이사를 하셔야 합니다.임차권 등기가 되면 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다.임차권등기에도 불구하고 전세금을 돌려주지 않으면 전세보증금반환소송을 진행합니다. 승소했을 때 임대인이 보증금을 순순히 돌려주면 좋겠지만 그렇게 되기 어려운 경우가 대부분이므로 강제집행하여 경매를 통해 보증금과 지연이자 등을 환수하며 소송비용청구도 실시합니다. 경매를 진행하게 되면 시간이 많이 소요되기 때문에 사전에 전세보증보험에 가입해 두시는 것이 현실적인 해결 방안이며 전세보증보험 가입이 안되는 집에 들어가지 않는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자가 계약보다 먼저 나가겠다고 해도 기존 계약이 유효하므로 계약종료시까지 전세보증금을 돌려줄 필요 없습니다. 일부 월세가 있다면 월세도 부담해야 합니다. 한달정도 더 거주하겠다하는 것도 실거주 목적이라면 거절 할 수 있습니다. 그런데, 실거주 여부는 임대인이 직접 증명해야 하고, 실거주하겠다고 하고나서 다른 세입자를 들이게 되면 전 임차인이 고발할 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 함에 주의하셔야 합니다.