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빌라를 매매할경우 절대 가격이 올라가는 일은 거의 없을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라는 대체로 아파트에 비해서 인프라가 부족하고 교통시설 등 여러가지 면에서 불편한 점이 많기에 선호도가 떨어지는데다 최근 전세사기 등으로 인해 인기가 떨어져 찾는 사람들이 많지 않습니다. 따라서 향후 정부의 특별한 대책이 나오지 않으면 시세가 오르더라도 제한적일 수밖에 없을 것입니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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요즘 전세사기가 많이 일어나는데 이를 방지하기 위해선 무엇을 해야할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기가 걱정되신다면 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋습니다. 전세사기를 방지하기 위해서 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리는 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.공인중개사를 통한 거래를 추천 드리며, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다. 현실적으로 보상을 받기가 가장 쉬운 전세보증보험 가입을 하시는 것이 좋은데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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부동산 복비 요건에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법률상 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어질때는 매매계약에 관한 거래 금액만을 적용한다고 되어 있습니다. 위의 경우에는 동일한 중개대상물이 아니므로 2건 모두 지불해야 합니다. 매매 계약에 대한 복비만 받는 경우는 매도인이 집을 팔고 매수인이 그 집을 구입하며 동시에 매도인이 임차인이 되는 등의 특수한 경우입니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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아파트 계약 시 공동 명의로 할 경우 이점에는 무엇이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에 대한 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 주택에 대해 부부 공동명의로 하는 경우 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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공시시가 금액은 어떻게 산정이 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라서 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다.정부에서 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%) 하지만 향후에는 점진적으로 점차 높아져 실 거래가에 접근할 것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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전세계약시 고려해야할 점들이 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기가 걱정되신다면 가능한 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋습니다.현실적으로 아파트가 너무 비싸서 빌라를 알아 보신다면, 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 인근 지역 실거래가 조회 및 현지 방문 조사로 충분히 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는것이 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.현실적으로 전세보증금을 지키기 위해서는 주택보증보험 가입이 효과적인데, 보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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빌라 전세사기에 대한 위험성은 어찌 감지하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근본적으로 전세사기를 방지하려면 본인이 조심하는 수밖에 없습니다. 전세사기를 당하지 않기 위해서는 먼저 등기부등본을 확인하여 권리관계등에 문제가 없는지 확인해야 하고, 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야 하며 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보고, 공인중개사를 통해 거래하며, 계약 전 인근 지역 실거래가를 인터넷으로 조회해보고 현지 방문 조사도 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.현실적으로 전세 보증 보험 가입이 좋은데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 선순위채권과 보증금이 집값의 80%넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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아파트 사기는 별로 없는데 빌라 전세 사기는 왜 많은가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사기는 대부분 정보를 한쪽은 알고 한쪽은 모를 때 이를 이용함으로서 발생하게됩니다. 빌라는 아파트에 비해 호수가 적고 규격이 모두 다르기에 특히 신축빌라인 경우에는 거래 가격을 알수가 없는데, 이를 이용해서 가격을 부풀려 주택가에 비해 과도한 비율의 전세를 주는 방식으로 사기를 치는 것입니다. 아파트는 대부분 호수가 많고 표준화되어 금액의 차이가 크지 않기에 인근지역 아파트의 실거래가를 참조하는 식으로 가격을 유추할 수 있기에 사기를 치기 힘듭니다. 이러한 사유로 인해 최근 빌라는 월세로 많이 전환되고 아파트 전세는 품귀현상을 빚고 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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월세 계약일 만료전 본가로 전입신고 가능한가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고를 미리 하는 것은 본인의 의사에 따른 것이므로 언제든 가능합니다. 다만, 전출을 하게되면 월세방에 대한 대항력과 우선변제권이 사라져서 만일의 사태에 있어 최우선변제권과 우선변제권을 보장 받을 수 없음을 감안하셔야 합니다. 먼저 집주인과 잘 협의하셔서 퇴거시기와 다음 세입자 구할때까지 월세와 복비 지불등에 대한 조건 등을 잘 맞추시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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최근 통탄롯데캐슬 청약경쟁률이 무려294만:1이던데 뭐때문에 이렇게 높은가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이번 동탄 롯데캐슬은 위치가 좋은 34평형 아파트인데다가 최근 계약가 16억이 넘은 아파트를 당초 공급금액인 5억원 정도에 공급하기에 10억이 넘는 시세차익을 거둘 수 있어 관심이 집중되었는데, 특히 무순위로 유주택자도, 청약통장없이도 가능하고 전국 19세이상 국민 누구나 청약가능한 1세대는 모두의 관심 집중이되어 그야말로 로또 아파트로 이름이 알려지며 청약광풍을 몰고 왔습니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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