답변 내역

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다. 등기사항 전부 증명서에는 그 부동산의 현재 유효한사항 전부가 표시되는 반면 일부 증명서는 소유권만을 선택적으로 발급하는 것으로서 부동산 중개시에는 당연히 부동산 전부 증명서를 확인합니다.단 전부 증명서에는 말소되지 않사항도 같이 기록될 수 있는데 간혹 대출등 채권을 상환하였으나 말소신청을 하지 않은 경우도 간혹 있습니다. 당연히 말소 삭제를 요청하여야 하겠습니다 이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다. 만일 2년의 계약을 하고 묵시적 갱신이 된거라면 임차인은 언제든지 계약의 해지를 통지할수 있고 3개월이 경과하면 부담없이 보증금을 받고 계약을 종료할 수 있습니다.그런데 1년에 계약을 하고 계약 종료시 아무런 언급 없이 경과된 경우라면 2년의 계약으로 인정하기 때문에 임대인은 계약기간의 이행을 요구할 수 있습니다.이 경우 새로운 세입자를 받아서 보증금을 순환하고 임대인이 불필요하게 지출되는 중개 수수료를 기존 임차인이 대신 지불하는 방식으로 합의를 하는 경우가 많습니다 이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문하신 분께서 유일한 상속자가 아니라면 상속시에는 질문하신 분이 부모님과 그 형제 분들께 상속 권한이 있습니다부모님이 안 계셔서 대습상속을 하는 경우라도 다른 상속자가 있다면 그들의 상속 포기가 있어야 할것입니다.그리고 할머니의 별세를 조건으로 하는것으로 계획적으로 주택을 승계받기 위해서는 매매나 증여의 방식으로 하는 것이 좋을 것 같습니다.이 경우에 대출 채권자가 있다면 그 채권은 매수하시는 분이 갚거나 미리 할머니가 상환하는 방법 두 가지가 있습니다.어쨌든 매수에 대한 전체 비용은 동일합니다.단 특수관계인간에 거래라면 시가보다 낮더라도 30%선 이내까지는 정당한 거래로 인정합니다.매매나 증여시취득, 양도소득세, 증여세가 발생할 수 있으며 구체적인 세금액은 두 당사자의 주택유무, 거래가 등구체적인 사실 관계에 따라 다를 수 있으니 사전 세무 전문가와 상담을 권장합니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.계약 종료 6~2개월전 사이 기간 동안 임대 조건의 변경을 임차인에게 통지할 수 있습니다.이것을 임차인이 받아들이면 새로운 계약이 되는 것이고 만일 임차인이 갱신 청구권을 사용하겠다고 한다면 보증금이 5% 이내에서 인상이 가능하며 또 보증금의 일부를 월세 전환하겠다고 한다면 이 부분은 임차인의 동의가 필요하고 법정 전환율에 따라 환산계산 하시면 되겠습니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인 입장에서 묵시적 갱신 시 종전과 변동없는 차임으로 2년 더 거주할 수 있다는 장점이 있습니다. 임대인 입장에서도 새로운 임차인을 구하는 수고와 중개수수료 등 새로운 부담 없이 안정적으로 임대차를 유지할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만 시세보다 낮은 보증금과 차임을 유지하고 있다면 인상기회를 포기하는 셈이됩니다.또 재계약 개시 후 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고 통지한 날로부터 3개월 후 효력이 발생 하는데 갱신 청구권을 사용한 재계약시도 이것은 동일하게 적용됩니다. 이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.통상적으로 주택을 매매하면 그 건축물의 종속된 대지 부분을 함께 매매하게 됩니다.간혹 특별한 사유로 토지의 소유자가 다르거나 국공유지 등 소유권이 함께 매매하기 어려운 경우 건물만을 매매하기도 하는데 지상권매매라고 합니다.가급적 토지와 건물을 함께 취득하는것이 깔끔하며 통상 매매가는 토지와 주택을 포함한 가격입니다. 이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이럴 경우에 계약서를 다시작성해야하는 걸까요? > 기존 계약서에 감액한 내용과 취지를 기재하셔서 보관하셔도 상관없고 계약서를 새로 작성하셔도 상관은 없습니다.묵시적갱신은 아닌 케이스 일까요?>그렇습니다 새로운 특약을 합의에 의한 단순 재계약이라고 볼 수 있습니다계약서를 다시 작석한다면 확정일자 특약이나 어떤식으로 작성해야 나중에 안전하게 돌려 받을 수있을까요?> 감액한 재계약으로 연속 거주 중인 경우 기존 확정일자는 계속 유효하며 새로운 확정일자를 받지 않으셔도 상관없습니다확정일자 이런건 어찌해야할까요 괜히 했다가 뒤로 밀려날 경우도 있을까요> 전입과 점유상태를 유지한다면 기존확정일자는 유효하므로 염려하지 않으셔도 괜찮겠습니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.확정일자는 잔금이나 입주, 전입 등 다른 조건 여부에 관계없이 계약서만 있으면 바로 할 수 있습니다.임차인 본인이 신분증과 계약서를 지참하여 매물이 속한 행정복지센터를 방문하여 접수할 수도 있고, 인터넷등기소에 접속하여 온라인상에서 접수도 가능합니다 이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다. 부동산에 공시 가격은 기본적으로 부동산과 관련한 각종 세제 보험, 복지, 배상, 청약 등 수백까지 공적 사적 기준 금액으로 작용합니다. 과도할 경우에 소유자의 세금 부담 측면이 큰 반면 과소할 경우 시장가에 못 미치는 대출, 전세 보증의 제한 등 부작용이 따를 수 있습니다. 부동산 공시가는 1년에 한번 정부에서 평가 발표하는 것으로 다소 보수적으로 결정되고 있습니다. 이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다. 부동산 중개 수수료는 상한선이 법으로 정해져 있을 뿐입니다. 해당 부동산에 대한 중개 과정의 업무량과 수임 중개사에 재량에 의해서 얼마든지 협의가 가능한 부분입니다. 계약서 작성 전에 이 부분을 미리 협의하시고 좋은 거래 하시기 바랍니다