답변 내역

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2025년 오징어 및 꽃게 작 황과 가격 동향 ==>오징어 : 2025년에는 오징어 가격이 전년 대비 하락한 것으로 보입니다. 이는 일부 지역에서 오징어 '폭탄'이라는 표현이 사용될 정도로 어획량이 증가했음을 시사합니다 작년인 2024년에는 오징어 어획량이 전년 대비 감소했다는 보고도 있었지만, 2025년 들어 다시 회복세를 보이는 것으로 판단 됩니다.꽃게 :2025년 가을 꽃게는 작 황이 좋은 편입니다. 금어기(어획이 금지되는 기간)가 해제된 첫날부터 평년보다 어획량이 소폭 증가했으며, 수온이 점차 낮아지는 가을에 더 많은 꽃게가 잡힐 것으로 예상되고 있습니다. 이로 인해 시장에서는 '저렴한 꽃게 어획량이 줄었으나, 2025년은 풍년의 조짐을 보이고 있습니다. 종합해 보면, 2025년 현재 오징어와 꽃게 모두 어획량이 좋거나 가격이 비교적 저렴한 상태로 보입니다.마트 소비자 가격과 현지 어항 판매가 차이==>일반적으로 마트의 소비자 가격과 현지 어항 또는 산지 시장의 판매 가는 차이가 있습니다. 소비자 가격(판매가)은 소매 상이 납품 가에 이윤을 더하여 결정하기 때문에, 유통 단계를 거치면서 가격이 상승하게 됩니다. 과거 사례를 보면 백화점이나 대형 마트의 판매 가격이 오픈 마 켓 최저가보다 최대 2배 이상 비싼 경우도 있었고, 평균적으로 42% 정도의 가격 차이가 나타났습니다.현지 어항이나 수산 시장에서는 중간 유통 과정이 줄어들기 때문에 , 마트보다 더 저렴한 가격에 해산물을 구매할 수 있는 가능성이 높습니다. 신선도 측면에서도 현지 어항이 유리할 때가 많습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.해방 촌 신흥 시장 주변은 최근 몇 년 간 유동 인구가 크게 증가하며 상권으로서의 가치를 높여왔습니다.해방 촌 신흥 시장 평일 유동 인구 및 상권 분석 ==>평일 유동 인구 : 해방 촌은 2000년대 중후반부터 인근 이태원과 함께 사람들의 주목을 받으며 유동 인구가 유입되기 시작했습니다. 특히 해방 촌 신흥 시장 인근은 20~30대 내국인과 외국인 유동 인구가 매우 높으며, 일일 평균 방문자 수가 1,500명 이상이라고 합니다. 경기 불황에도 꾸준히 상권 가치를 유지하며 단골 가게가 늘어나는 환경이 조성되어 명소가 된 곳이라는 분석도 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 평일에도 꾸준한 유동 인구가 있을 것으로 보입니다.일주일 중 유동 인구가 많은 시점 :구체적으로 어떤 요일이 가장 유동 인구가 많은 지에 대한 명확한 데이터는 없지만, 일반적으로 해방 촌 과 같은 골목 상권의 경우 주말이나 저녁 시간대에 유동 인구가 집중되는 경향이 있습니다. 하지만 정보처럼 일일 평균 방문자 수가 높은 것을 보면, 주 중에도 점심시간이나 퇴근 후 시간대에는 활발한 유동이 예상됩니다.베이커리 카페의 비전 : 해방 촌과 신흥 시장은 20~30대 유동 인구가 많다는 점에서 젊은 층이 선호하는 트렌디한 베이커리 카페는 충분히 비전이 있을 수 있습니다. 주변 경쟁 환경과 타 켓 고객의 취향을 정확히 분석하시고, 독창적인 메뉴와 공간으로 차별화를 두신다면 좋은 결과를 얻으실 수 있을 겁니다.결론적으로, 해방촌 신흥 시장에 베이커리 카페를 창업하는 것은 충분히 비전이 있다고 생각합니다. 주말에는 확실히 활기를 띠는 곳이며, 평일에도 특정 가게들로 인해 꾸준한 유동 인구가 있는 상권입니다. 따라서 시장의 독특한 분위기와 고객 층을 잘 파악하여 차별화된 전략을 세우신다면 좋은 결과를 얻으실 수 있을 겁니다. 걱정하시는 평일 유동 인구 부분은 마케팅과 운영 전략으로 충분히 보완할 수 있다고 생각합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.국내 풀 빌라 업체 과다 대출 문제 및 개선 책 ==>국내 풀 빌라 업체의 과다 대출 논란은 금융기관의 부실 대출 관행과 책임 회피에서 비롯된 문제로 보입니다. 이는 주로 과도한 감정과 책정과 이에 기반한 대출 , 그리고 사업 성 평가의 미흡함이 원인으로 지적될 수 있습니다.이러한 문제를 개선하기 위해서는 다음과 같은 방안들을 고려해 볼 수 있습니다. 감정 평가 시스템 투명성 및 신뢰성 강화 :감정평가 과정에 대한 외부 감사와 철저한 검증 절차를 도입하여, 실제 시장 가치를 반영한 공정한 평가가 이루어지도록 해야 합니다. 감정가 부풀리기를 막기 위한 제도적 장치가 필요합니다금융기관의 심사 강화 및 책임 의식 고취 :금융기관은 대출 심사 시 사업의 미래 수익성과 담보 가치를 더욱 보수적으로 평가하고, 리스크 관리에 대한 책임을 강화해야 합니다. 단순히 담보 물에만 의존한 대출보다는 사업 구조와 운영 능력까지 종합적으로 심사하는 역량이 요구됩니다.투자자 보호 장치 마련 :수익 형 부동산 투자 상품에 대한 정보 제공을 투명하게 하고, 예상 수익률이 과장되지 않도록 관련 규제를 강화하여 투자자들이 정확한 정보를 바탕으로 합리적인 의사 결정을 할 수 있도록 지원해야 합니다. 공 매 및 경매 시스템의 효율성 제고 :채무 불 이행 시 자산 회수를 위한 공 매 및 경매 절차의 투명성과 효율성을 높여, 신속하고 적절한 가격에 자산이 처분 될 수 있도록 개선이 필요합니다. 포항 옛 화진 휴게소 풀 빌라 공 매 과정의 감정가 부풀리기 논란 및 금융권 손실 ==>포항 옛 화진 휴게소 풀 빌라의 공 매 과정에서 감정가 부풀리기 논란이 발생한 주된 원인은 실제 가치보다 현저히 높은 감정가(140억 원)가 책정되었기 때문입니다. 해당 풀빌라는 감정가의 절반에도 못 미치는 66억 1200만 원에 공매 되면서 '뻥튀기 감정'이라는 비판을 받았습니다. 이러한 논란은 부실 대출 및 책임 회피 관행이라는 문제점을 드러냈으며, 이로 인해 대구 축 협 안동 농협, 예 천 농협, 구미 인동 농협 등 여러 금융기관이 상당한 손실을 입었습니다.최소 5억 원 이상, 총 수십 억 원에 달하는 확정 손실을 떠안게 되었습니다.이는 금융기관이 불량 채권을 떠안게 되는 결과를 초래하며, 결국 금융 시스템의 건 정 성을 위협할 수 있는 요소로 작용하게 됩니다. 결론적으로, 이러한 문제를 해결하고 재발을 방지하기 위해서는 다음 세가지 개선이 필수적입니다.감정 평가 시스템의 투명성과 신뢰성 강화 :객관적이고 공정한 감정 평가가 이루어 질 수 있도록 외부 감사 및 검증 절차를 더욱 강화해야 합니다.금융기관의 심사 기분 강화 및 책임 성 증대 :단순히 담보 가치에만 의존하기보다는 사업의 본질적인 수익성과 지속 가능성을 면밀히 심사하고, 대출 과정에서 의 리스크 관리 책임을 더욱 명확히 해야 합니다. 투자자 보호 장치 마련 :수익형 부동산 상품에 대한 정확한 정보 제공과 과장된 수익률 광고에 대한 규제를 강화하여, 투자자들이 합리적인 판단을 할 수 있도록 보호해야 합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.정부에서 발표한 9.7 부동산 대책은 주택 시장의 안정과 공급 확대를 위한 포괄적인 내용들을 담고 있습니다. 특히,수도권 주택 공급 확대를 주요 목표로 하고 있습니다.주요 내용은 다음과 같습니다.수도권 주택 공급 확대 : 2030년 까지 수도권에 135만 호의 주택을 공급하는 것을 목표로 하고 있습니다. 이 중 매년 27만 호를 착공하여 신축 주택 공급을 늘릴 계획입니다.공급 방식 다변화 :공공 주도 형 공급을 진행하되, 재개발 및 재건축 사업을 통해서도 부족한 공급을 보완할 예정입니다.규제 완화 및 제도 개선 :공공 주택 신규 택지를 발굴하고, 서울 내 공공 주택 부지를 확보하여 공급을 늘립니다.공공 참여 형 재건축을 통해 정비 사업의 공공성을 강화하고, 서울 소규모 주택 정비 사업도 지원할 예정입니다.3기 신도시의 용적률을 상향하고 기존 사업의 고밀 화를 추진하는 등 규제 완화를 통해 도심 내 공급을 확대합니다.오피스나 상가 공 실을 활용하여 1 인용 장기 공공 임대 주택으로 전화하는 방안도 포함됩니다.리모델링 시에도 '1- 1 분양'을 허용하는 등 제도를 개선했습니다. 이 대책은 부동산 시장의 안정화를 위한 정부의 의지를 보여주는 것이며, 특히 신축 공급 부족 문제를 해결하기 위한 구체적인 계획들을 포함하고 있습니다. 현재 주택 담보 대출(LTV)규제를 강화하는 내용도 함께 발표되었습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론적으로 , A주택과 B주택 모두 양도세 비과세를 적용 받기는 어렵습니다.A주택 매도(2025년 11월) : A주택은 5년 보유 및 실 거주 요건을 충족하신 만큼, B주택 취득 일로부터 일정 기간 내에 A주택을 매도하는 일시적 2 주택 특례 요건을 충족한다면 비과세 혜택을 받을 가능성이 있습니다.B주택 매도(2025년 12월) : A주택 매도 후 같은 해인 2025년 12월에 B주택을 매도하시는 경우, B주택은 비과세 적용이 어렵습니다. 양도세 비과세는 '양도일 현재 1세대 1 주택 '원칙에 기반합니다. B주택은 A 주택이 일시적 2 주택 특례를 위해 취득한 '신규 주택'이었으며, 보유 기간이 2년인 점, 그리고 A주택가 동일 과세 기간 내에 연달아 매도한다는 점에서 문제가 발생할 수 있습니다. A주택으로 일시적 2 주택 비과세 혜택을 받으셨다면, B주택은 별도의 2년 보유 및 거주 요건을 새로이 충족해야 비과세를 기대할 수 있습니다.따라서 두 주택 모두 비과세 혜택을 원하신다면, A주택 매도 후 B 주택은 충분한 기간을 두고 매도하는 것을 고려하시는 것이 좋겠습니다. 정확한 판단을 위해서는 국세청 또는 세무 전문가와 자세한 상담을 진행하시기를 권해드립니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 대로, 2025년 9월 7일(일요일)에 정부의 중요한 부동산 공급 대책이 발표되었습니다.국토교통부 장관이 9월 초에 대책이 나올 것이라고 이미 예고한 바 있기 때문에, 발표 시기가 일요일인 점은 시장의 예측 범위 내에 있었을 것으로 보입니다. 이번 대책은 공급 확대에 중점을 두고 있습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.대규모 주택 공급 계획 : 정부는 향후 5 년 간 수도권에 총 135만 호의 주택을 착공하여 공급을 확대하겠다는 목표를 세웠습니다.이는 주택 시장의 안정 화를 위한 핵심 방안으로 제시되었습니다. LH역할 변화 및 공공 주도 공급 :한국 토지 주택 공사(LH)가 신도시 택지를 민간에 매각하던 방식에서 벗어나 , 직접 개발과 시행을 맡는 방향으로 전환됩니다. 이는 공공 부분이 주택 공급을 더욱 주도적으로 이끌어 가겠다는 의지를 보여 주는 것입니다.재개발 및 재건축 활성화 :재개발과 재건축 사업의 절차를 간소화하고 인센티브를 제공하여, 도시 내 주택 공급을 학대하고 노후 주거 지의 정비를 촉진할 예정입니다. 다양한 가 용지 활용 및 신 개발 모델 도입 :역세권, 준 공업 지역, 저 층 주거지 등 도심 내 유휴지를 적극적으로 활용하여 주택 공급을 늘릴 계획이며, 이를 위한 새로운 개발 모델도 도입됩니다. 주택 유형 다각 화 및 개발 이익 환수 :분양 주택을 중심으로 공공 자가 주택과 공공 임대 주택을 혼합하여 공급함으로써, 다양한 계층의 주택 수요를 충족시키고자 합니다. 또한 개발을 통해 발생하는 이익은 생활 사회 기반 시설(SOC) 확충 등 공공에 재 투자하고, 투기 수요를 면밀히 관리하여 부동산 시장의 건전성을 확보할 방침입니다. 결론적으로, 이번 9.7 부동산 대책은 이 재명 정부의 첫 공급 중심 정책입니다. 대규모 주택 공급, LH의 직접 개발 전환,재개발.재건축 활성화,유휴지 활용 등 다양한 방안을 통해 주택 공급을 획기적으로 늘리려는 의지가 담겨 있습니다. 이와 함께 개발 이익을 공공에 재 투자하고 투기 수요를 관리하여 부동산 시장의 건전성을 확보하려는 노력도 엿볼 수 있습니다.이러한 정책들이 시장에 긍정적인 영향을 미쳐 말씀 하신 분을 비롯한 많은 분들이 주거 문제에 대한 걱정을 덜 수 읶기를진심으로 바랍니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공공 분양의 현재와 미래에 대한 이해==>말씀해주신 대로 과거 공공 분양은 민간 분양에 비해 저렴하게 주택을 공급하여, 무 주택 서민이나 특정 계측의 주거 안정을 돕는 중요한 역할을 해왔습니다. 이는 LH(한국 토지 주택 공사) 등 공공 기관이 주도하여 경제 성과 주거 복지 실현을 목적으로 주택을 공급하기 때문입니다. 반면 민간 분양은 건설사가 이윤 추구를 목적으로 주택을 공급하는 방식입니다.말씀 하신 분의 언급처럼 LH의 정책 변화는 바로 이 부분에 초점을 맞추고 있습니다.과거에는 LH가 공공 택지를 조성한 뒤 그 땽 의 상당 부분을 민간 건설사에 매각하여 민간이 주택을 공급하도록 했습니다. 하지만 이제 LH는 "땅 장사"를 줄이고, 직접 주택 공급 시행 자로서 공공 택지에 주택을 개발하고 분양하는 방식으로 전환하겠다는 계획입니다.이러한 정책 변화는 공공 분양이 사라지는 것을 의미하지 않습니다. 오히려 LH가 직접 주택 건설에 뛰어들어 공공 부문의 주택 공급을 더욱 확대하고 가속화하겠다는 의지를 보여주는 것입니다. 특히 수도권에 2030년까지 연 27만 호, 총 135만 호의 신규 주택을 착공하여 공급하겠다는 목표도 가지고 있습니다.즉, 이제는 민간에게 땅을 팔아 민간이 아파트를 짓는 방식보다는 LH가 직접 공공 택지에 아파트를 지어서 공급하는 형태가 더욱 많아질 것이라고 이해하시면 됩니다. 이는 무 주택 서민들을 위한 안정적인 주거 고급을 더욱 확대하려는 정부의 노력의 일환입니다.따라서 공공 분양 자체가 없어지는 것이 아니라, 공공 기관이 직접 주택을 건설하고 공급하는 역할이 더욱 강화되는 방향으로 변화하는 것이라고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임야를 논 밭으로 지 목 변경하는 것은 복잡한 과정으로, 토지의 형질을 변경하는 개발 행위 해당합니다.기본 절차 및 서류: 가장 먼저 임야의 용도 지역 등 사전 검토를 통해 지 목 변경 가능성을 확인하셔야 합니다. 이후 농업용으로 사용하기 위한 산지 전용 허가를 신청하고, 허가를 받으면 성 토나 절 토 등 형질 변경을 진행합니다. 실제 논 밭으로 사용할 수 있는 상태가 되면 60일 이내에 지 목 변경을 신청하셔야 합니다. 이 과정에서 토지 이동 신청서, 건축물 준공 서률, 지적도 및 지적 부 등본 , 산지 전용 분담금 납부 증명서 등의 서류가 필요합니다.예상 비용 :주요 비용으로는 임야를 다른 용도로 변경 할 때 부과되는 산지 전용 부담금, 지 목 변경으로 인한 가치 상승 시 부과되는 취득세(과세 표준의 2.2%), 그리고 개발 이익의 일부를 환수하는 개발 부담금(개발 이익의 20~25%)이 있습니다. 이 외에도 정확한 측량 비용과 토목 공사 비용, 그리고 전문가에게 의뢰하는 경우 대행 수수료가 발생합니다.특히 토목 공사 비용은 임야의 지형이나 난이도에 따라 크게 달라질 수 있습니다.건축 사 사무소 역할 및 평 당 비용 :임야의 논 밭 변경은 토목 설계 및 산지 전용 인 허가 업무가 주를 이루므로, 주로 건축물 설계 및 인 허 가를 다루는 건축 사 사무소보다는 토목 설계 사무소나 관련 분양 행정 사의 전문성이 더 높을 수 있습니다. 인터넷에서 보신 평 당 15,000원과 같은 비용은 주로 측량이나 행정 절차와 관련된 수수료일 가능성이 크며, 실제 토목 공사비는 이와 별개로 훨씬 크게 발생할 수 있습니다.지 목 변경은 다양한 규제가 적용되고 복잡하기 때문에, 신중하게 검토하고 충분히 준비하시는 것이 중요합니다. 전문가와 충분히 상담하시고 관할 지자체에 문의하여 최적의 선택을 하시는 것을 권해드립니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.역세권 원 룸 신축은 높은 임대 수요와 안정적인 수익률, 자산 가치 상승 가능성 때문에 매력적인 투자로 여겨집니다. 직장인, 대학생 등 1인 가구의 수요가 많아 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.하지만 막대한 초기 투자 비용, 복잡한 인 허가 절차와 건축 규제, 그리고 철저한 시장 분석의 필요성이 따릅니다. 공실 위험과 지속적인 건물 관리 및 유지 보수 비용도 고려 해야 합니다.말씀 하신분께 서는 이러한 투자를 고려하실 때 부동산 전문가, 건축 사, 세무 사 등과 충분히 상담하여 구체적인 사업 계획을 세우시고, 신축 외의 다양한 투자 옵션도 비교해 보시길 제안 드립니다. 신중하게 접근하셔서 좋은 결정 내리시기를 바랍니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.네, 아파트 단지 내 경로 당은 의무적으로 설치 되어야 하는 시설이 맞습니다. '주택 건설 기준 등에 관한 규정'에 따라 아파트와 같은 공동 주택을 건설할때필수적ㅇ로 설치해야 하는 주민 공동 시설 중 하나 입니다. 특히 2006년부터는 100 가구 이상 규모의 공동 주택에 의무적으로 경로 당 설치가 적용되어 왔습니다. 현재도 '주민 공동 시설 설 총량제'가 시행되어 있지만, 150세대 이상의 아파트 단지에서는 경로 당과 어린이 놀이터 설치가 여전히 의무화 되어 있습니다.하지만 본인께서 말씀하신 것처럼, 경로 당의 운영에 있어서는 여러 가지 문제가 나타나기도 합니다. 의무적으로 설치는 하지만, 실제로 고령 입주 민 들이 생활 수요를 충분히 반영하지 못하여 활용도가 낮은 경우가 많다고 합니다. 이로 인해 일부 경로 당은 오랫동안 문이 닫힌 채 방치하거나 , 심지어 미화원 휴게실 등으로 용도가 변경되어 사용되는 사례도 있습니다. 이는 노년 층의 라이프 스타일 변화로 인해 기존 경로 당이 제공하는 서비스가 충분하지 않거나 신 노년 층의 참여가 저조하기 때문이라는 분석도 있습니다. 결론적으로, 경로 당 설치는 법적 의무 사항이지만, 시설의 설치 목적이 제대로 달성 되고 입주민 들의 실제 적인 필요에 부합하기 위해서는 지속적인 운영 방식의 개선과 유연한 접근이 중요하다고 볼 수 있겠습니다.