안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대 사업자 등록은 필수적입니다. 세무서에 임대 사업자 등록은 했으나 지자체에 신고하지 않은 경우, 해당 주택은 일반 주택으로 분류될 가능성이 높아 양도세 중 과세 배제 혜택을 받기 어렵습니다.특히 최근 정부가 임대 사업자에 대한 관리.감독을 강화하면서, 지자체 신고가 누락되면 주택 임대 사업자로 인정받지 못해 양도세 혜택에서 제외될 수 있습니다.좀 더 세부적으로 설명을 하면 :세무서 등록만 한 경우: 세법 상 일반 주택으로 분류됩니다. 따라서 임대 사업자 주택으로 인정되지 않고, 양도세 비과세나 중과 배제 혜택을 받을 수 없습니다.지자체 등록까지 완료한 경우: 주택 임대 사업자로 인정되어 일정 요건 충족 시 양도세 중과 배제, 종부세 합 산 배제 등의 혜택을 받을 수 있습니다.따라서 질문 자 처 럼 지자체에 등록하지 않은 상태라면 일반 주택으로 잡히며, 다주택 중과 세 대상에 포함될 가능성이 높습니다. 따라서 빠른 시일 내에 지자체 임대 사업자 신고를 권유 드립니다 .

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.취득 당시 비조정지역이었다면 실 거주 의무 없이 보유 2년 만으로 비과세 요건을 충족할 수 있습니다. 비과세 요건(실 거주 2년 의무)은 양도 시점이 아닌 취득 시점의 조정 지역 여부를 기준으로 판단합니다. 2025년 6월 동대문구 아파트를 취득할 당시 비조정지역이었다면, 이후 조정 지역으로 변경되더라도 실 거주 의무는 소급 적용되지 않습니다.현재 부모님과 동일 세대 원으로 1세대 2 주택 상태이시므로, 실제 매도 시점에 1세대 1 주택 비과세를 받기 위해서는 세대 분리 여부나 일시적 2 주택 특례 요건을 반드시 다시 한번 확인하시기 바랍니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.두 항목의 의미와 차이 :1. 장기 수선 충당 금아파트나 공동 주택에서 장기적으로 필요한 큰 규모의 보수·교체를 대비해 적립하는 비용입니다.예: 외벽 도색, 승강기 교체, 지붕 방수, 난방·급수 설비 교체 등 수십 년 단위로 발생하는 대규모 공사.세입 자가 납부하더라도 실제로는 소유주(집주인)의 자산 가치 유지를 위한 비용이므로, 세입 자가 퇴거 할 때 정산(환급)되는 구조가 일반적입니다.2. 수선 유지비일상적으로 발생하는 소규모 수리·유지 관리에 쓰이는 비용입니다.예: 공용 복도 전등 교체, 배관 누수 수리, 소방 시설 점검 및 보수 등.이는 세입 자가 거주하는 동안 발생하는 관리비 성격의 비용이므로, 세입 자가 부담하는 것이 일반적입니다. 퇴 거 시 별도의 환급이나 정산은 없습니다.결론적으로 장기수선충당금은 미래 큰 수리를 대비한 적립금이고, 수선 유지비는 현재 소규모 수리를 위한 비용입니다. 장기 수선 충당 금은 집주인의 재산 적 요소이기에 세입 자 퇴거 시 환급 되지만, 수선 유지비는 세입 자가 월 관리비로 부담하는 비용이라 별도 정산하지 않습니다. 장기 수선 충당 금은 미래의 큰 공사 대비 적립금이고, 수선 유지비는 현재 생활에 필요한 유지.보수 비용이라는 점에서 성격이 다릅니다.