답변 내역

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대차 계약은 임대인과 임차인이 서로 합의하여 정한 조건에 따라 유효하게 유지됩니다. 2024년 6월에 기존 계약 조건으로 자동 연장되셨다면, 특별한 합의 없이 기존의 월세 + 관리비10만(가스 비 포함) 조건이 그대로 유효하다고 보아야 합니다. 집주인이 공동 보일러를 개별 세대로 교체하며 관리비 조건을 변경하려는 것은 사실상 새로운 계약 조건을 제시하는 것 입니다.임차인인 본인이 변경된 조건을 수용할 의무는 없습니다. 임대인은 임차인의 동의 없이 일방적으로 임대차 계약의 주요 내용을 변경할 수 없습니다.계약 해지 및 중 개 보수 부담 문제 ==>집주인의 일방적인 계약 조건 변경 요구를 임차인이 수용하지 않아 계약 해지로 이어진다면, 이는 임대인이 계약 내용을 성실히 이행하지 않은 것에 가깝습니다. 이러한 상황에서 임차인이 퇴 거 하게 될 경우, 통상적인 계약 기간 중도 해지와는 다르게 보아야 합니다.중 개 보수 부담 :일반적으로 계약 기간 중 임차인의 사정으로 중도 해지 시 다음 임차인을 구하는 중 개 보수는 임차인이 부담하는 것이 관례입니다. 그러나 본인의 경우 처 럼 집주인의 일방적인 계약 조건 변경 제안을 거부하여 계약이 지속되기 어려운 상황이라면, 이는 임대인에게 귀책사유가 있다고 판단될 여지가 있습니다. 따라서, 이러한 상황에서는 중 개 보수를 임대인이 부담해야 한다는 주장을 하실 수 있습니다. 다만, 법률적으로 명확히 정해진 규정은 없으므로, 임대인과의 협의가 중요합니다. 만약 협의가 어렵다면 분쟁 조정 위원회나 대한 법률 구조 공단 등의 도움을 받아 보시는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 임차인의 명의 변경 과정은 법적 세부 사항과 계약 조건에 영향을 미치므로 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.퇴 거 시기 :계약 조건 변경을 사유로 계약을 해지하고 퇴 거를 결정하실 경우, 주택 임대차 보호 법 상 특정 몇 개월 이내에 퇴 거해 야 한다는 명확한 규정은 없습니다.다만, 임대차 계약이 묵시적으로 갱신 되었을 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.다만, 임대차 계약이 묵시적으로 갱신 되었을 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 즉, 지금 집주인에게 계약 해지를 통지하시면, 통지 일로부터 3개월 후에는 법적으로 계약이 종료됩니다. 그러나 이는 임차인이 일방적인 해지 통보에 해당하며, 다음 세입 자를 구하고 보증금을 돌려받는 과정에서는 임대인과의 합의가 필요할 수 있습니다.본인의 대응 방안 ==>집주인과의 대화 :우선 집주인에게 변경된 관리비 조건(가스 비 별도 및 9만원)을 받아 들일 수 없으며, 기존 계약 조건을 유지해 줄 것을 요청하세요. 기존 계약 조건을 유지해 줄 것을 요청하세요 기존 계약의 자동 연장은 동일 조건으로의 연장을 의미 한다는 점을 명확히 전달하는 것이 좋습니다.협의 시도 : 만약 집주인이 기존 조건 유지를 거부하고 변경을 강행하려 한다면, 위에서 말씀드린 바와 같이 임대인에게 귀책사유가 발생할 수 있음을 알리고 중 개 보수 등 퇴 거에 따르는 비용 부담에 대해 협의를 시도해 보세요전문가 상담 : 상황이 원만하게 해결되지 않을 경우, 대한법률구조공단이이나 변호사 등 부동산 전문 법률가와 상담하여 정확한 법적 조언을 구하는 것이 가장 안전하고 확실한 방법입니다.결론적으로, 이러한 문제들은 임대인과 임차인 사이에서 자주 발생하는 일이므로, 본인께서 불합리한 피해를 입지 않도록 충분히 법적 권리를 주장하시는 것이 중요합니다. 힘든 상황이겠지만, 잘 해결되시기를 진심으로 바랍니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면, 현재 거주하시는 아파트를 반드시 먼저 매도한 뒤에야 구입할 아파트의 담보 대출이 가능한 것은 아닙니다. 오히려 매매 계약과 동시에 주택 담보 대출을 진행할 수 있으며, '매매 잔금 대출'이라는 형태로 잔금 일에 맞춰 대출이 실행됩니다. 이는 기존 주택을 처분하는 것과 새로운 주택을 매수하는 과정을 동시에 진행하는 '갈아타기'에 해답 합니다.자세한 절차는 다음과 같습니다.매매 잔금 대출의 이해 :아파트 담보 대출은 주택을 구입할 때 부족한 잔금을 마련하기 위해 받는 대출을 의미합니다. 이 대출은 매매 계약이 체결된 이후에 신청할 수 있습니다. 은행은 대출 심사를 통해 한도와 금리를 결정하며, 잔금 일에 맞춰 대출금을 실행합니다. 카카오 뱅크의 주택 담보 대출과 같이 쉽고 편리하게 대출 한도와 금리를 조회할 수 있는 상품도 있습니다.동시 진행의 가능성 :기존 주택을 처분하거나 처분 예정인 조건으로 새로운 주택의 주택 담보 대출을 신청할 수 있습니다. 실무에서는 매도하는 집과 매수하는 집의 잔금 일을 같은 날로 잡고, 오전에 기존 집의 매도 잔금을 치르고 곧바로 매수하는 집의 잔금을 치르는 방식으로 진행되기도 합니다.대출 신청 시점 :일반적으로 이사 예정일 기준으로 3개월에서 2개월 전에 대출을 신청하는 것이 좋습니다. 대출 심사 기간을 고려하여 여유 있게 진행해야 합니다.주의 할 점 대출 심사 기간 :은행마다 대출 심사 기간이 다르므로, 미리 확인하여 잔금 일정에 차질이 없도록 해야 합니다.신용 점수 관리 :대출 한도와 금리에 큰 영향을 미치므로, 꾸준히 신용 점수를 관리하는 것이 중요합니다.정부 지원 대출 :디딤돌 대출과 같은 정부 지원 대출 상품은 조건이 까다로울 수 있으나, 유리한 조건으로 대출이 가능할 수 있으니 해당 여부를 확인해 보시는 것도 좋습니다.결론적으로, 이처럼 기존 아파트를 팔기 전에 새 아파트의 담보 대출 진행 가능 여부를 충분히 상담하시고 계획을 세우실 수 있습니다. 대출 상품은 은행 별로 다르고, 개인의 소득, 신용도, 기존 주택 처분 여부 등에 따라 한도와 조건이 달라질 수 있으므로, 여러 금융기관에 직접 문의 하시어 본인에게 가장 적합한 조건을 찾아보시는 것을 권해드립니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 것처럼 '전세'제도는 세계적으로 대한민국에만 존재하는 매우 특이한 주택 임대차 계약 형태입니다.전세는 임차인이 집주인에게 목돈인 전세금을 맡기고 거주하는 방식으로, 이 전세금은 일종의 무이자 대출과 같아서 집주인은 이 돈을 활용하고 임차인은 월세 부담 없이 거주할 수 있다는 특징이 있습니다.전세 제도가 사라진다면 월세 시장은 어떻게 될까요?==>전세 제도가 사라질 경우 월세가 오를 지 내릴 지에 대해서는 여러 가지 의견이 존재하며, 단순히 한 가지 방향으로 단정하기는 어렵습니다. 복합적인 요인들이 작용할 것으로 보입니다.월세 상승 가능성과 그 배경 수요의 월세 전환 :만약 전세 제도가 완전히 사라진다면, 기존 전세 수요는 대부분 월세로 전환될 수 밖에 없을 것입니다. 주택 공급량이 갑자기 늘어나지 않는 한 , 월세 수요가 급증하면서 월세 가격이 오를 수 있다는 예측이 나옵니다.리스크 프리미엄 :전세 계약은 집주인의 보증금 미 반환이나 소위 '깡통 전세'등과 같은 위험이 존재합니다. 이러한 위험을 감수하지 않고자 하는 임차인들이 월세로 눈을 돌릴 수 있으며, 월세는 그 만큼의 위험 회피 비용이 반영되어 가격이 형성될 수 있습니다.현재의 월세 화 추세 :이미 최근 전세 사기 등의 이슈로 전세에 대한 불안감이 커지면서 월세 전환 수요가 증가하고 있습니다. 서울 오피스텔이나 빌라의 경우, 전 셋 값 하락에도 불구하고 월세는 오히려 오르는 현상이 나타나기도 합니다.이는 전세 위험을 회피하고자 하는 수요가 월세 시장으로 유입되면서 발생하는 현상으로 분석됩니다. 특히 빌라의 경우, 전세가 없어진다면 월세 화가 더욱 가속화될 것으로 예상됩니다.월세 상승이 아닐 수 있다는 반론 일부에서는 전세가 사라진다고 해서 월세가 무조건 폭등하는 것은 아니라는 의견도 있습니다. 미국의 경우 전세 제도가 없지만 월세가 반드시 비싼 것 만은 아니라는 점을 들어, 월세는 단순히 수요와 공급 외에 다양한 시장 논리에 따라 가격이 결정된다고 보기도 합니다. 즉, 전세의 사라짐이 곧 월세 폭등으로 이어진다는 공식은 아니라는 관점입니다.변화의 긍정적인 측면 전세 제도가 완전히 사라지면 전세 보증금 미 반환과 같은 피해는 당연히 없어질 수 있습니다. 이는 임차인들의 주거 안정성을 높이는 긍정적인 측면이 될 수 있습니다.결론적으로, 전세 제도가 사라 진다면 월세는 수요 전환, 위험 회피 등의 요인으로 인해 상승할 가능성이 크지만, 시장의 복합적인 요소와 주택 공급 정책 등에 따라 그 영향은 달라질 수 있습니다. 이미 현재 시장에서도 전세 불안감으로 인한 월세 선호 현상이 나타나고 있음을 볼 때, 전세 제도의 변화는 주택 임대차 시장 전반에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.원 룸 3개월 계약 시 전입 신고 및 세대 분리 가능==>네, 원 룸을 3개월만 계약하시더라도 해당 원 룸으로 전입 신고를 하고 세대 분리를 진행하는 것은 가능합니다. 전입 신고는 거주지의 변경을 지자체에 신고하는 행위이며, 전입 신고를 통해 세대 주를 분리할 수 있습니다.다만, 세대 분리의 법적 요건을 확인하실 필요가 있습니다. 30세 이상이거나, 배우자가 사망 또는 이혼한 경우, 혹은 국민 기초 생활 보장 법에 따른 기준 중위 소등의 40%이상인 경우에 해당해야 합니다. 본인과 여자 친구 분 모두 근로 소득이 있으시기에 이 소득 요건은 충족하실 것으로 보입니다.순서 상 주의 사항 : 원 룸에 전입 신고를 하여 세대 주를 분리한 상태에서 혼인신고를 하셔야 합니다. 혼인신고를 하면 부부 한 세대를 이루게 되므로 그 전에 각각의 무 주택 상태를 확정하는 것이 중요합니다.부부 합 산 주택 담보 대출 승인 가능성 ==>본인의 계획대로 진행하여, 혼인신고 전에 두 분이 모두 부모님 세대와 분리되어 각각 무 주택 상태가 되고, 이후 혼인하여 무 주택 신혼부부 세대 를 구성하신다면 부부 하산 소득으로 주택 담보 대출을 신청하실 수 있습니다.주택 담보 대출 상품 중 디딤돌 대출이나 보금 지리 론과 같은 정책 대출은 기본적으로 무 주택 자를 대상으로 합니다. 따라서 현재 유 주택 자인 부모님 세대에서 분리되어 무 주택 세대를 구성하는 것이 대출 신청의 전제 조건이 됩니다.두 분의 소득 합산 액이 높으시므로 대출 한도와 금리 면에서 유리할 수 있습니다. 하지만 실제 대출 승인 여부와 한도는 선택하시는 대출 상품의 구체적인 조건, 주택의 종류와 가치, 그리고 심사 시점의 대출 정책 및 규제(총 부채 원리 금 상환 비율 DSR등)에 따라 달라질 수 있습니다. 주택 담보 대출 상품은 다양하므로, 주거래 은행이나 한국주택금융공사 등에서 자세한 상담을 받아보시는 것이 가장 정확합니다.원 룸 실 거주 여부의 문제 ==>원 룸에 전인 신고와 세대 분리 후 실제 거주하지 않는 것이 '위장 전 입'으로 문제될 소지가 있습니다.위장 전입 기준:국세청이나 국토부에서 주소를 실제 생활하는 곳으로 보며, '실질적인 거주'여부를 중요하게 판단합니다. 단순히 전입 신고만 하고 거주하지 않으면 위장 전입으로 간주될 수 있습니다. 특히 아파트 청약 당첨 등 주택 관련 정책 혜택을 받을 때 위장 전입 여부를 집중적으로 단속하는 경우가 많습니다.실 거주 요건과 전입 신고 : 일반적으로 '실 거주' 요건은 주민 등록 표 상의 전입 일부터 전 출입까지 기준으로 하지만, 실제 거주 기간과 주민 등록 상의 기간이 다를 경우 실제 거주한 기간이 반영될 수 있습니다. 투기 과열 지구 등 일부 규제 지역에서는, 주택 구매 시 '실 거주 의무'가 부과될 수 있으며, 이는 전입 신고 뿐만 아니라 실제 거주까지 요구하는 개념입니다.결론적으로, 원 룸 계약 기간 동안 실제로 거주하시건, 불가피하다면 실제 거주 여부가 명확히 확인될 수 있는 증 빙(관리비, 우편물 등)을 남겨주시는 것이 좋습니다. 대출 신청 시 심사 과정에서 실제 거주여부를 확인하지 않는 경우도 잇지만, 만약을 대비하여 위장전입으로 의심받을 만한 상황은 피하시는 것이 안전합니다.주택 담보 대출 관련해서도 '실 거주 의무 기간' 여부가 혼란을 야기할 수 있다는 기사 내용도 있으니 주의가 필요합니다. 본인께서 상황을 면밀히 검토하신 계획 이시지 만, 혹시 모를 정책 변경이나 예상치 못한 상황이 있을 수 있으니, 대출 실행 전 반드시 금융기관과 주택 관련 기관에 직접 확인하시는 것을 권해 드립니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.본인께서 우려하시는 바와 같이, 6.27 부동산 대책 이후 수도권 및 규제 지역 내 경매 낙찰 물건에 주택 담보 대출을 받는 경우에도 실 거주 의무가 적용됩니다.대출 한도 제한 주택 담보 대출 한도는 6억 원을 넘을 수 없게 되었습니다.실 거주 의무 부과대출을 통해 주택을 구매하면 6개월 이내에 해당 주택으로 전입 하여 실 거주 해야 하는 의무가 주어집니다.경매 예외 조항 폐지 과거에는 토지 거래 허가 구역 내 경매 물건을 낙찰 받을 경우 실 거주 의무가 면제되는 예외가 있었으나, 이제는 경락 잔금 대출 또한 주택 담보 대출로 분류되어 이러한 예외가 사라졌습니다. 즉, 경매로 낙찰 받아 대출을 받아 잔금을 납부하면 실 거주 의무가 필수가 된 것입니다.경매 특성과의 연관성 ==>본인께서 말씀하신 대로, 경매 물건의 경우 기존 점유 자의 퇴 거 등 여러 절차가 필요하여 6개월 이내 실 거주가 현실적으로 어려울 수 있습니다. 이러한 이유로 인해 6.27대책 이후 강남 3구 등 수도권 주요 지역의 경매 시장에서도 주택 담보 대출을 이용하는 투자자들의 발길이 줄어들고 유 찰 되는 사례가 발생하기도 했습니다.따라서 수도권 규제 지역 내 경매 물건을 낙찰 받아 주택 담보 대출을 이용하실 계획이시라면, 6개월 실 거주 의무가 적용된다는 점과 이행에 따르는 현실적인 어려움을 충분히 고려하시어 신중하게 결정하시는 것이 중요하겠습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.농촌체험휴향마을은 국가 및 지방자치단체로 부 터 사업 운영에 필요한 지원을 받을 수 있습니다 이는 관련 법안에 근거하여 이루어집니다.법적 근거 및 지원 내용 국가와 지방자치단체는 농어촌체험휴양마을 사업자에게 체험 휴 양 공동 프로그램 마련 등 운영에 필요한 지원을 할 수 있도록 법적 근거가 마련되어 있습니다. 이러한 지원은 농촌 체험 관광 프로그램의 다양화 와 농촌 방문객 증가에 기여하며, 매출액 회복에도 도움이 될 것으로 기대 됩니다.구체적인 지원 사업 예를 들어 , 특정 지역에서는 농촌체험휴양마을로 지정 받고 운영 실적이 1년 이상 된 마을을 대상으로 '농촌 체험 휴 양 마을 기반 구축 지원 사업을 공모 하기도 합니다. 이 사업은 체험 소득 시설 및 장비 개 보수, 편의 시설 확충 등을 지원합니다.지원 추세하지만 최근에는 일부 지방자치단체의 자체적인 인건비 지원도 줄거나 중단될 것이라는 예측이 나오고 있어, 체험마을 운영에 어려움이 있을 수 있다는 점도 고려해야 합니다.농촌 체험 마을의 운영 방식(마을 전체 운영 및 상부상조 시스템)==>말씀하신 대로 농촌 체험 마을은 '농어촌의 자연환경, 전통문화 등 지역 자원을 활용하여 도시민 에게 생활체험.휴양 공간 프로그램을 제공'하도록 지방자치단체로부터 지정 받은 마을을 의미합니다. 이러한 특성 상 마을 단위로 전체적인 시스템을 갖추고 운영되는 경우가 많습니다.마을 단위의 통합 운영 농촌 체험 휴 양 마을은 단순히 개별 사업체가 아닌, 마을이라는 공동체 단위에서 지역 자원을 활용하여 도시 민들 에게 농촌 체험 기회를 제공하는 것입니다. 효율적인 운영을 위해 정보 시스템을 활용하고, 운영 관리의 효율성을 높이려는 노력도 이루어지고 있습니다.상부상조 시스템 마을 전체가 하나의 브랜드나 공동 목표 아래 움직이면서, 개별 체험 프로그램이나 숙박 시설 등은 각기 다른 주체가 운영하더라도 전체적인 틀 안에서 '상호 명만' 다르게 하고, 마을 전체적으로 상부 상조 하는 시스 템'으로 운영될 수 있습니다. 이는 마을의 다양한 지원과 인력을 유기적으로 연결하여 시너지를 내고, 방문객에게는 더 풍부하고 통합 적인 경험을 제공하기 위함입니다. 운영 관리 및 평가 농촌체험휴양마을은 각 마을의 현황과 역량을 고려하여 운영 관리가 평가되며, 지속 가능한 운영을 위한 과제들이 고찰 되기도 합니다.이는 마을 전체의 발전과 운영 효율성 향상을 위한 노력의 일환이라고 볼 수 있습니다.결론적으로, 농촌체험휴양마을은 지자체의 지원을 받으면서도, 마을이라는 공동 체적 특성을 살려 상부 상조 하며 운영되는 경우가 많다고 이해하시면 될 것 같습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.DSR 규제는 가계 부채의 질적 관리를 위해 도입된 강력한 대출 규제입니다. 연 소득 대비 빚을 갚는데 필요한 원리 금의 비율이 은행은 40%, 비 은행권은 50%를 넘지 않도록 제한하는 제도입니다. 이러한 DSR 규제의 완화 여부는 단순히 부동산 시장의 등락 뿐만 아니라, 거시 경제 상황, 특히 가계 부채 규모와 금융 시스템의 안정성 등 복합적인 요소를 고려하여 결정됩니다. 현재 정부는 DSR 규제를 무분별하게 완화할 계획이 없다고 밝힌 바 있습니다. 이는 DSR이 '균등한 기회 문제'와 연과 되어 있어 신중하게 접근하고 있기 때문입니다. 즉 DSR 규제는 실 수요자들에게 균등한 대출 기회를 제공하면서도, 과도한 부채를 막아 금융 시장의 건전성을 유지하려는 목적이 큽니다.DSR규제의 지속성 여부 ==>부동산 시장의 하향 안정화 된다고 하더라도 DSR규제가 급격히 풀릴 가능성은 낮아 보입니다 그 이유는 다음과 같습니다.가계 대출 관리 :DSR은 기본적으로 가계 대출 증가를 억제하고 금융 시스템의 건전성을 확보하기 위한 핵심 수단으로 활용되고 있습니다. 바젤 최종 안의 목표 중 하나가 가계 대출을 줄이고 기업 대출을 늘리도록 유도하는 것이라는 시각도 있습니다. 따라서 가계 대출 총 량 관리를 위한 정책 기조는 유지될 가능성이 큽니다. 부동산 시장 안정화 지속 :DSR규제 완화가 자칫 부동산 시장의 과열을 다시 부추길 수 있다는 우려도 존재합니다. 정부의 부동산 정책 방향은 '집값 하양 안전화'를 지속하는 데 중점을 두고 있습니다. 글로벌 금융 규제와의 연관성 :DSR자체는 국내에서 시행되는 규제이지만, 전반적인 가계 대출 관리 및 은행 건전성 확보는 국제 결제 은행(BIS)의자기 자본 비율 규제 등 바 젤 협약과 무관하지 않습니다. 은행의 위기 시 손실 흡수 능력을 높이기 위해 가계 대출을 줄이도록 유도하는 바젤3의 내용과도 맥락을 같이한다고 볼 수 있습니다. 따라서 DSR 규제가 직접 바젤 협약의 일부는 아니지만, 금융 안정성을 강화하는 국제적인 기조에 맞춰 국내 가계 대출 관리를 위한 중요한 정책으로 자리매김했습니다.결론적으로 , 부동산 시장이 하향 안정화 되더라도 DSR 규제가 대폭 완화될 확률은 현재로서는 낮다고 판단됩니다. DSR은 가계 대출 건선 성 확보와 금융 시스템 안정을 위한 핵심 규제로 기능하고 있으며, 이는 특정 시점의 부동산 시자 상황뿐 아니라 거시 경제 및 국제 금융 규제 기조와도 연결되어 있기 때문입니다. 향후에도 DSR은 가계 부채의 위험성을 관리하고 금융 시스템의 안정을 유지하는 데 중요한 역할을 할 것으로 보입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했을 때 임차인이 취할 수 있는 법적 조치 들은 다음과 같습니다 오피스텔이 곧바로 임차인 소유자가 되는 것은 아니며, 특정 절차를 거쳐야 할 가능성이 있습니다.전세 보증금 미 반환 시 대처 방안 ==>전세 보증금 미 반환이 예상되거나 발생했을 때, 다음과 같은 단계로 대응하실 수 있습니다.내용 증명 발송 :임대차 계약이 종료되었음을 알리고 보증금 반환을 정식으로 요청하는 내용 증명을 보내는 것이 첫 번째 단계입니다. 이는 향후 법적 분쟁 시 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다.임차 권 등기 명령 신청 :계약 만기 후에도 보증금을 돌려받지 못하여 이사를 가야 할 경우,'임차권등기명령'을 신청해야 합니다. 임차 권 등기가 등기부에 경료 되면 이사를 가더라도 주택임대차보호법상의 대항 력과 우선 변제 권이 유지되므로, 보증금을 안전하게 확보할 수 있습니다.강제 집행(경매) 신청 :전세 보증금 반환 소송에서 승소 판결을 받았음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 해당 오피스텔에 대해 강제 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 경매를 통해 오피스텔이 매각되면 그 매각 대금에서 보증금을 배당 받게 됩니다. 오피스텔이 임차인 소유가 되는 경우 ==>오피스텔이 임차인 소유가 되는 것은 다음과 같습니다.경매 참여를 통한 소유권 취득 :위 절차대로 강제 경매가 진행되었을 때, 임차인도 해당 오피스텔의 경매에 참여하여 낙찰 받을 수 있습니다. 이때, 임차인은 배당 받을 보증 금액만 큼을 낙찰 대금에서 상 계(相計)할 수 있으므로, 추가적인 자금 부담을 줄일 수 있습니다. 즉, 오피스텔이 '자동으로' 임차인 소유가 되는 것이 아니라,, 법적 절차(경매)를 통해 낙찰 받는 형식으로 소유권을 취득하게 되는 것입니다.'근저당이 없으면 제껄로 되나요? 에 대한 답변 질문 주신 '근저당이 없으면 제껄로 되나요?에 대해 정리하자면 다음과 같습니다 ==>자동으로 소유권이 이전 되지 않습니다 :전세 보증금을 돌려받지 못한다고 해서 해당 오피스텔이 즉시 임차인 소유가 되는 것은 아닙니다. 위에서 설명 드린 대로 내용 증명, 임차 권 등기 명령, 보증금 반환 소송 , 그리고 강제 경매 신청의 절차를 밟아야 합니다.근저당 유무와는 별개 :근저당이 없더라도, 임차인이 보증금 외에 다른 채권자(예: 체 납 된 세금, 다른 종류의 담보 권 등)가 있을 수 있으며, 이들도 경매 시 배당 순위에 영향을 미칠 수 있습니다. 경매에서 임차인의 우선 변제 권은 전입 신고와 확정 일자를 받은 날짜와 근저당 권 설정 이자 등 다른 권리들과의 선 후 관계에 따라 결정됩니다.갭 투자 오피스텔의 특성 고려 ==>갭 투자 매물은 임대인의 자본 비율이 낮은 경우가 많아, 시장 상황이 좋지 않을 경우 임대인이 보증금 반환에 어려움을 겪을 가능성이 있습니다. 이런 경우에는 보증금 회수를 위한 법적 절차가 복잡해지거나 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 임대인이 보증금을 못 돌려줄 것 같으면, 세입 자 입장에서는 오히려 그 집을 보증금 대신 받는 것도 하나의 선택이 될 수 있다는 시각도 있습니다.결론적으로, 이러한 상황에 직면 하셨다면, 현재 상황과 계약서 등을 가지고 반드시 법률 전문가와 상당하시어 구체적인 조언을 구하시는 것이 가장 현명한 방법입니다. 아무쪼록 원만하게 해결되시기를 진심으로 바랍니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족해야 합니다. 하지만, 특정 사유로 인해 2년 거주 요건을 채우지 못하는 경우 예외가 인정 될 수 있습니다. 문의하신 남편 분의 해외 유학과 관련된 경우가 대표적인 예외 사유 중 하나 입니다. 주된 내용은 세대 원 전원이 1년 이상 해외 거주를 필요로 하는 취 학 또는 근무 상 형편 등으로 출국하는 경우입니다.남편의 경우 실 거주 기간 산 정 ==>남편 분의 경우 해외 유학(취 학) 사유로 2년간 해당 주택에 거주하지 못했으므로, 이는 거주 기간 예외 사유에 해당할 가능성이 높습니다.남편 분 :1년 이상 국외 거주를 필요로 하는 취 학의 형편으로 해외에 체류하셨으므로, 해당 기간 동안 국내 주택에 실제 거주하지 못했더라도 비과세 판단 시 거주 기간 요건 충족으로 인정될 수 있습니다. 따라서 남편 분의 입장에서 실 거주 기간은 총 9년으로 인정될 수 있습니다.배우자의 경우 실 거주 기간 산 정 ==>배우자 분의 경우, 남편 분과 함께 해외로 출국하지 않고 국내 다른 주거 지에 거주하셨다는 점이 중요합니다. 1세대 1주택 비과세의 거주 기간 예외 조항은 보통 세대 전원의 출국을 요건으로 합니다.배우자 분 :배우 자 분은 남편이 해외에 체류하는 동안 해당 주택에서 벗어나 다른 국내 주거 지에 전입 하여 거주하셨습니다. 세대 전원이 함께 출국한 것이 아니며, 배우 자 분은 국내 다른 곳에 거주하셨으므로, 해당 2년 동안은 문의하신 아파트에 대한 실제 거주로 인정받기 어렵습니다.중요 :거주 기간은 주민등록 등본 상 전입 일과 전출 일을 기준으로 하되, 실제 거주 여부가 등본과 다르다면 실제 거주한 기간을 기준으로 계산합니다.정리 및 유의 사항 :해당 아파트 실 거주 기간(2년 해외 유학 기간 제외) 은 배우자 7년 남편은 7년입니다.해외 유학 예외 적용 여부는 배우자는 해당 안됩니다( 세대 전원 출국 요건 미 충족), 남편은 해당 가능합니다.총 인정 가능한 거주 기간은 배우자는 7년이며, 남편은 9년입니다.부부 공동 명의의 경우, 1세대 1주택 비과세 여부는 원칙적으로 세대 전체를 기준으로 판단합니다. 즉, 비과세 요건은 부부 중 한 명이 아니라 세대 구성원 전체의 거주 및 보유 상황을 종합적으로 고려하여 적용됩니다. 남편 분은 예외 사유가 인정되어 거주 요건을 충족할 수 있겠지만, 배우자 분께서 다른 주거 지에 거주하셨기 때문에 세대 전체의 거주 요건 충족 여부는 좀 더 신중한 검토가 필요합니다.결론적으로, 양도소득세 비과세 여부는 개별 상황에 따라 세부적인 적용이 달라질 수 있으므로, 최종 판단을 위해서는 관련 서류를 가지고 세무 전문가와 상당하시는 것이 가장 정확하고 안전한 방법임을 알려드립니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.종합 부동산 세(종부세)이 공정 시장 가액 비율은 주택 및 토지 등의 공시 가격에 곱하여 실제 과세 표준을 산정하는 계 수 입니다. 이 비율이 높아지면 그 만큼 세금을 부과하는 기준 금액이 커지게 되어, 납부해야 할 종부세 액이 증가하게 됩니다. 예를 들어, 과세 표준이 1억 원일 때 공정시장가액비율이 60%라면 종부세 과세 표준은 6천만 원이지만, 80%로 인상되면 과세 표준은 8천만 원으로 상승합니다. 이러한 변화가 시장에 미칠 수 있는 영향은 다음과 같습니다. 보유세 부담 증가 :가장 직접적인 영향은 주택을 보유한 분들, 특히 고가 주택을 여러 채 보유한 분들의 보유세 부담이 크게 늘어난다는 점입니다. 공정시장가액비율이 60% 에서 80%로 상향되면, 공시 가격에 비례하여 과세 표준이 증가하고 , 이에 따라 납부해야 할 세액이 늘어납니다. 이는 실수요 자보다 다주택 자나 고가 주택 소유자에게 더 큰 영향을 미칩니다. 매물 증가 가능성 :보유세 부담이 커지면, 일부 다주택 자나 고가 주택 소유자들은 세금 부담을 줄이기 위해 주택을 시장에 내놓을 가능성이 있습니다. 이는 시장에 매물이 증가하는 요인으로 작용할 수 있습니다.주택 가격 하 방 압력 :매물 증가와 세금 부담 증가는 특히 고가 주택 시장을 중심을 주택 가격에 하 방에 압력을 가할 수 있습니다. 매수자 입장에서는 보유세 부담을 고려하여 주택 구매에 더 신중해질 수 있으며, 이는 전반적인 거래량 감소로 이어질 수도 있습니다.임대 시장 영향 :보유세 부담이 임대인에게 전가 될 경우, 임대인들은 이를 월세 또는 전세 가 에 반영하려 할 수 있습니다. 이로 인해 임차인들의 주거 비용 부담이 증가할 가능성도 있습니다.정부 세수 확보 및 재분배 효과 :이번 공정 시장 가액 비율 인상은 정부가 세수를 확보하고, 부동산 보유에 대한 과세를 강화하여 부의 재분배를 꾀하려는 목적을 가지고 있습니다. 이를 통해 확보된 세수는 다른 공공 사업이나 복지 예산으로 활용될 수 있습니다.투기 수용 억제 :높아진 보유세 부담은 시세차익을 노리는 투기 성 주택 구매를 억제하는 효과를 가져올 수 있습니다. 주택 보유 비용이 증가하면 투자 수익성이 낮아지기 때문입니다.결론적으로, 종합 부동산 세 공정 시장 가액 비율이 60%에서 80%로 인상되면, 고가 주택의 다주택 자의 보유세 부담이 증가하고, 이는 부동산 시장에 매물 증가와 가격 하 방 압력으로 작용할 수 있습니다. 동시에 정부는 세수 확보와 투기 억제라는 정책적 목표를 달성할 수 있을 것입니다. 다만 임대 시장으로의 세금 전가 등 일부 부작용이 발생할 가능성도 함께 고려해야 합니다.