답변 내역

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 창고 등을 말하며, 고층 건축물은 30층 이상이거나 높이가 120미터 이상인 건축물을 말합니다. 문의하신 것처럼 저 수지나 바닷가 위에 설치되는 구조물의 경우, 육지가 아닌 수면 위에 위치하게 됩니다.이러한 형태의 구조물을 '플로팅 건축'이라고 부르기도 하는데, 현재 이러한 건축물의 법적 지위가 명확하지 않다는 연구 결과가 있습니다.따라서 저 수지나 바닷가 위에 지어진 구조물이 일반적인 토지 위의 건축물처럼 건축 법 상 건축물로 인정되고, 나아가 부동산 등기 법에 따라 소유권 등기가 가능할 지는 해당 구조물의 구체적인 형태와 설치 방식, 그리고 현행 법규 및 유 권 해석에 따라 달라질 수 있습니다. 다만, 현재의 법 체계 하에서는 토지에 정착된 건축물과는 다르게 취급될 가능성이 높으며, 소유권 등기 절차 역시 일반적인 부동산 등기와는 다를 수 있습니다정확한 것은 해당 건축 과에서 건축물로 등 재해 주느냐 에 따라 달라지겠지만, 물 위에 떠 있어도 움직이면 건축물이 아닙니다. 고정되어야 하고 물 속에도 고정되어야 하는 데 이는 관공서의 관련 법규에 따라 정확한 의견을 듣는 게 정확합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.근저당이 없는 매물은 확실히 근저당이 설정된 매물에 비해 안전하다고 볼 수 있습니다. 근저당은 집을 담보로 돈을 빌렸을 때 설정되는 권리이기 때문에, 근저당이 없다는 것은 집주인의 부채로 인해 집이 경매로 넘어갈 위험이 상대적을 적다는 의미입니다. 하지만 근저당이 없다고 해서 100%안전한 것은 아닙니다. 다음 몇 가지의 사항들을 추가로 확인하셔야 합니다.등기 사항 증명서 확인: 근저당 외에도 등기 사항 증명서에 압류, 가압류, 강제 경매, 신탁 등의 다른 권리 침해 사항은 업는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 등기 사항 증명서는 계약 시, 잔금 시에도 변동 사항이 있는 지를 확인해야 합니다.집주인의 세금 체 납 여부 확인 : 집주인이 세금을 체 납 했을 경우, 국세 등이 전세 보증금보다 우선 변제 될 수 있으므로 이 부분도 확인하는 것이 좋습니다.전세가 율 확인 : 집값 대비 전세 보증금의 비율(전세가 율)이 너무 높지는 않은지 확인해야 합니다.전세가 율이 80%이상으로 높게 형성되어 있다면, 집값이 하락할 경우 세입 자가 전세 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 "깡통 전세"의 위험 까지 고려해야 봐야 합니다.결론적으로 이러한 사항들을 종합적으로 확인하신다면 더욱 안전한 계약을 하실 수 있을 겁니다. 또한, 전세 보증금을 더욱 안전하게 지키기 위해 전세 보증금 반환 보증 보험 가입도 고려해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 부동산 법이 바뀌면서 계약 시 임차인은 임대인에게 등기 권리 증, 등기 사항 증명서, 토지 대장, 건축물 대장,지적도, 토지이용계획확인서, 확정 일자 부여 현황, 전입 세대 열람서, 국세납세 증명서, 지방세납 증명서, 그 밖의 자료가 있습니다.개인이 임대인의 개인적인 신용 점수를 직접 조회하는 것은 원칙적으로 어렵습니다. 이는 개인정보 보호 때문에 일반적인 방법으로는 접근하기 어렵기 때문입니다.하지만 임대차 계약을 앞둔 임차인을 위해 임대인의 재정 상태와 관련된 일부 정보를 확인할 수 있는 방법이 마련되어 있습니다.임대인의 국세 및 지방세 납세 증명서 열람 및 체 납 정보 확인 : 임대차 보호 법 개정으로 인해 임차인은 임대인의 동의 없이 도 해당 주택에 대한 국세 및 지방세 납세 증명서를 열람하고 체 납 정보를 확인할 수 있게 되었습니다.이를 통해 임대인이 세금을 제대로 납부하고 있는지, 체 납 액은 없는 등을 파악하여 잠재적인 위험 요소를 어느 정도 가늠해 볼 수 있습니다.주택의 등기 사항 증명서 확인 : 계약하려는 주택의 등기부 등본을 열람하는 것은 필수적입니다.등기사항증명서를 통해 주택의 소유자가 실제 임대인과 일치하는지, 그리고 근저당이나 가압류 같은 다른 채권이 설정되어 있는지 확인할 수 있습니다.전세 자금 대출 심사 시 은행의 임대인 신용 평가 : 전세 자금 대출을 신청하는 경우, 은행이나 보증 기관에서 임대인의 상환 능력이나 신용 상태를 자체적으로 평가하는 과정이 포함될 수 있습니다. 하지만 이러한 서비스는 점차 확대 될 가능성이 있습니다.결론적으로 계약 시 임차인이 임대인에게 직접 요청할 수 있는 정보는 국세 및 지방세 체납정보를 요청할 수 있습니다. 이는 법적으로 임차인의 정당한 권리로 인정받고 있습니다. 그 외의 신용관련 정보는 임대인의 동의가 필요하거나 법적 공개 의무가 없을 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부가가치세란 재화나 용역을 거래할 때 생기는 부가가치에 대한 세금입니다. 외식 업의 경우, 부가가치세는 음식 가격에 포함돼 있습니다. 손님이 금액을 결제할 때 함께 지불하면 사업자는 이를 잠시 보관했다가 국가에 내야 합니다.매년 1월에는 일반 과세자 와 간이 과세자 가 부가가치세를 신고.납부하며 7월에는 일반 과세 자가 신고.납부합니다.토지의 공급은 부가가치세 면세 대상에 해당하지만 , 건물은 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 과세 됩니다.토지와 건물을 함께 매매하는 경우에는 총 매매 대금 중에서 건물 분에 대해서 만 10%의 부가가치세가 부과되는 것이 일반적입니다.부가가치세는 상품의 부가가치에 대해 소비자가 내는 세금입니다. 부가가치세는 소비세의 일종으로, 안정적인 세금 확보 및 탈세 방지, 수출 장려, 국민 복지, 과소비 방지의 역할을 합니다. 따라서 건물을 사고 팔 때는 10%의 부가가치세가 부과되는 것이 일반적이라 할 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다."공동 주택 관리 법"에 따르면, 층 간 소음은 공동 주택에서 입주자나 사용자의 활동으로 발생하는 소음으로, 다른 입주자나 사용자에게 피해를 주는 소음을 말합니다. 여기에는 벽 간 소음 등 인접한 세대 간의 소음(대각선에 위치한 세대 간의 소음 포함)도 포함됩니다. 즉 바로 위나 아래 층 뿐만 아니라 옆집이나 대각선에 위치한 세대에서 발생하는 소음도 층 간 소음에 해당될 수 있습니다. 직접 충격 소음은 소음 측정기로 1분간 측정한 평균 소음인 1분간 등가 소음 도와 최고 소음도 로 평가하고, 공기 전달 소음은 5분간 등가 소음도롤 평가합니다. 직접 충격 소음 : 1분간 등가 소음도가 주간39db(데시 벨)이하, 야간 34db이하여야 하고, 최고 소음도는 주간 57db이하, 야간 52db이하여야 합니다.공기 전달 소음 : 5분간 등가 소음도가 주간 45db이하, 야간 40db이하여야 한다. 층 간 소음은 크게 '직접 충격 소음'과 '공기 전달 소음'으로 나뉘는데, 욕실이나 화장실 및 다용도실 등에서 급수나 배수로 인하여 발생하는 소음은 층 간 소음에서 제외됩니다. 직접 충격 소음 : 뛰거나 걷는 동작 등으로 인하여 발생하는 소음공기 전달 소음 : 텔레비전, 음향 기기 등의 사용으로 인하여 발생하는 소음 층 간 소음을 해결하는 방법으로는 이웃에게 직접적으로 찾아가서 이야기를 하는 것보다는 우선 관리 사무소로 찾아가서 사실을 알리고, 관리 사무소에서 조치를 취하도록 하는 것이 좋습니다.그 후에도 계속해서 층 간 소음이 발생한다면, 층 간 소음 이웃 사이센터(중재 상담 센터 )를 통해 중재 상담과 소음 측정을 받아 보는 방법도 있습니다.전문 기관 이용 : 한국 환경 공단을 통해 전화 상담(1661-2642), 방문 상담, 소음 측정 순으로 도움을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지분 형 모기지는 기존의 주담대를 대체하여 개인과 정부가 공동으로 투자하여 지분을 나눠 가지는 방식으로 집을 사는 주택 금융 제도라고 볼 수 있습니다. 지분 형 모기지는 본인의 자본금과 주 담 대에 정부 투자 금이 추가로 더해지는 방식입니다. 즉 집값 전체를 대출 받는 대신, 주택 금융 공사와 함께 집을 소유하는 개념이라고 생각하시면 됩니다.이 제도가 도입되면 상대적으로 적은 초기 자본으로도 주택 구매가 가능해질 수 있습니다. 예를 들어, 10억 원 짜리 주택을 살 때 매수 자가 1.5억 원 정도의 자본만 있어도 구매를 고려할 수 있다는 내용도 있습니다. 특히 청년 층에게 내 집 마련의 기회를 제공할 수 있을 것으로 기대되고 있습니다.결국 같은 자본금으로 매달 내야 하는 원리 금 및 추가 이자도 적고, 결정적으로 집값이 떨어져도 본인에게는 아무런 위험이 없습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 송 도 지역 아파트 가격이 하락했다는 소식이 많이 나오고 있습니다. 일부 지역은 최고 점 대비 절반 가까이 가격이 떨어졌다는 이야기도 있습니다.송 도 부동산 가격이 하락하는 이유는 몇 가지로 살펴 볼 수 있습니다.공급 과잉 : 송 도 지역에 아파트 공급 물량이 많아 지면서 가격 하락에 영향을 미쳤다는 분석이 있습니다."송 도 더 삽 퍼스트 월드"등 대형 단지들이 입주하면서 기존 아파트 가격이 하락 압박을 받았습니다.매수 심리 위축 : 부동산 시장 전반의 분위기가 가라앉으면서 집을 사려는 사람들이 심리가 위축된 것도 원인으로 꼽힙니다.다른 지역과의 경쟁 : 청라나 검단 신도시 등 다른 지역으로 실 수요가 이동하면서 송 도의 매수세가 약해졌다는 의견도 있습니다.입주 물량 증가 : 최근 입주하는 아파트가 많아 지면서 일시적으로 매물이 늘어나고 가격에 영향을 줄 수 있습니다.금리 인상으로 인한 대출 부담 증가 : 송 도는 투자 수요가 많은 지역이기 때문에 금이 인상의 직격탄을 맞으며 매수세가 급감하였고, 거래가 이루어지지 않으면서 가격이 하락했습니다.하지만 앞으로의 송 도 시장은 다를 수 있습니다. GTX-B 노선 개통 시점인 2030년을 전후로 KTX 연결, 제2공항철도 등의 교통 인프라 개발 기대감으로 송 도 부동산 시장이 활기를 되찾을 수 있는 가능성이 있다는 전망도 있습니다.부동산 시장은 다양한 요인에 의해 복잡하게 움직이기 때문에, 뉴스를 너무 걱정 스럽게만 받아 들이시기보다는 시장 상황을 이해하는 데 참고하시는 것이 좋을 듯 합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다. 원칙은 2년을 살아야 맞습니다. 그렇지만 사람이 사는 곳에는 여러가지의 변화가 많습니다. 그래서 임대인에게 얘기하고 계약 기간 전에 이사를 가야 하기에 다른 사람을 넣어주고 이사 가면 됩니다. 임대인 입장에서 보면 2년 계약을 할 때에 방을 깨끗하게 하기 위해 도배/ 장판을 새로 해주는 경우가 많습니다. 그리고 중 개 수수료도 들어갑니다. 그러므로 계약 기간 전에 이사를 갈 시는 법적 문제는 없지만 임대인과 협의가 된다면 미리 나갈 수 있습니다.계약 전 먼저 이사 갈 시는 임대인과 협의하여 다른 사람을 넣어주고 이사 가는 방법, 아님 중 개 수수료와 2~3개월 치 정도의 월세를 미리 내고 보증금을 받아 나가는 방법, 아님 이사는 가되 계약 기간 까지 월세를 내고 계약 기간 만료 시에 보증금을 받아 가는 방법이 있습니다. 어떤 방법으로 보증금을 받아 갈지는 임대인의 성향과 협조에 따라 다릅니다. 그러므로 임대인과 잘 소통을 하셔서 피해를 최소화 하는 방법을 택하는 게 좋습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부가가치세는 재화나 용역이 생산되거나 유통되는 과정에서 새롭게 '부가가치'가 창출될 때마다 그 부가가치에 대해 부과하는 세금입니다. 최종 소비자가 부담하는 세금이지만, 사업자가 거래 상대방으로부터 징수하여 납부하는 방식입니다. 모든 생산품에 부가가치세가 부과된다고 느끼시는 것은 대부분의 재화와 용역 거래에서 부가가치가 발생하기 때문입니다.그런데 토지의 경우에는 부가가치세가 면제됩니다. 그 이유는 다음과 같습니다.토지는 생산된 재화가 아니기 때문입니다. 부가가치세는 말 그대로'부가가치'에 대해 부과하는 세금인데, 토지는 인간의 노동이나 자본 투입으로 새롭게 생산된 것이 아니라 자연적으로 존재하는 것이라고 봅니다. 따라서 부가가치가 발생한다고 보기 어렵다는 관점이 있습니다.토지 거래에 부가가치세를 부과하게 되면, 거래 비용이 증가하여 부동산 투기를 억제하는 효과가 있을 수 있지만, 동시에 실수요 자의 주택 구매 부담을 가중 시킬 수 있습니다. 정책적인 판단 하에 토지 거래 자체보다는 토지 위에 건물 등 부가가치가 창출된 부분에 대해 과세하는 방식을 치하고 있습니다.국제적인 관행도 고려가 되는 데, 많은 국가에서도 토지 자체의 공급에는 부가가치세를 부과하지 않는 경우가 많습니다.결론적으로 토지는 생산 과정에서 부가가치가 발생한다고 보기 어렵고, 정책적인 고려 사항 때문에 부가가치세 면세 항목으로 지정되어 있다고 이해하시면 될 듯합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 바우처는 저소득층의 주거비 부담을 덜어주기 위해 정부나 지자체에서 지원하는 제도입니다. 서울형 주택 바우처나 각 지방자치단체의 주택 바우처 등 여러 종류가 있으며, 프로그램마다 세부적인 내용에 차이가 있습니다.임대차 계약서 상의 상한 액 : 실제 월세가 상한 액보다 높더라도 바우처 지원금 계산 시에는 이 상한 액까지만 임대료로 인정하여 계산하게 됩니다.이 상한 액은 보통 가구 원 수와 거주하는 지역(예: 서울, 기타 광역시, 시/군)에 따라 다르게 책정됩니다. 가구 원수가 많거나 물가가 높은 지역일 수록 상한 액이 높아지는 경향이 있습니다.보상 액(실제 지급 액) : 이 보상 액은 임대차 계약서 상에 명시된 월세 금액(단, 상한 액 이내로 인정된 금액)과 수급자의 소득 수준 등을 종합적으로 고려하여 결정되는 '실제 지급되는 바우처 금액'입니다.일반적으로 실제 지급 액은 임대료 전액이 아니라, 소득 수준이 낮을 수록 더 많은 금액을 지원 받는 구조로 되어 있습니다. 예를 들어, 소득 인정 액이 매우 낮으면 임대료 상한 액에 가까운 금액을 받을 수도 있지만, 소득이 어느 정도 있으면 그보다 적은 금액을 지원 받게 됩니다.결론적으로 임대차 계약서에 직접적으로 '바우처 상한 액은 얼마이다'라고 명시되는 것이 아니라, 해당 주택 바우처 제도의 기준에 따라 계약서 상의 월세 금액 중 일부(최대 인정 상한 액까지)가 지원 대상으로 인정되고, 그 인정된 금액과 수급자의 소득 등을 고려하여 실제 보상 액이 결정된다고 보시면 됩니다.가장 정확한 정보를 얻으시려면 신청하시려는 특정 주택 바우처 제도의 안내 자료를 확인하시거나, 거주하시는 시/군/구청의 주거 복지 부서에 직접 문의하시는 것이 정확하고 좋은 방법입니다.