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건물을 구입할 때 확인해야 할 점은 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.건물을 구입할 때 확인해야 할 점은 서류적인 측면과 건물 내부적인 측면 모두에서 중요합니다. 아래에 각각의 측면에서 확인해야 하 사항을 정리해 보겠습니다.서류적인 측면등기사항증명서 : 건물의 소유권, 저당권, 지상권 등 권리 관계를 확인합니다. 특히, 저당권이 설정되어 있는 경우, 채권자와의 관계를 파악합니다.토지이용계획확인원 : 용도지역, 용도지구,용도구역 파악건축물대장 : 건물의 용도, 면적,구조,사용승인일, 불법건축물여부 등을 확인하여 실제 건물과 일치하는지 검토합니다.토지대장: 해당 토지의 소유자,면적, 용도 지역 등을 확인합니다.세금 및 공과금: 건물에 대한 재산세,국세,지방세,공과금체남 여부를 확인하여 추가 비용이 발생하지 않도록 합니다전입세대 열람: 깡통 전세대비하고 보증금 보호를 위한 전입세대열람을 하여 총 보증금이 얼마정도인지 파악합니다.법적 제한 사항 : 해당 건물이나 토지에 대한 법적 제한(예: 재개발,재건축 등)여부를 확인합니다.건물 내부적인 측면건물 상태 : 외관,구조적 안정성,기초상태 등을 점검하여 건물의 전반적인 상태를 확인합니다.시설점검: 전기,수도,난방,냉방,배수 등 주요 시설의 작동 상태를 확인합니다.내부구조 : 방의개수,크기,배치등을 확인하여 실제 사용 목적에 맞는지 검토합니다주변환경 : 주변 건물과의 거리, 소음, 교통 편의성 등을 고려하여 생활 환경을 평가합니다.수리및 유지보수 기록 : 과거의 수리 및 예상되는 유지보수 비용을 파악합니다.안전점검 : 화재 안전 시설, 비상구, 소화기 등의 안전 장비가 제대로 갖춰져 있는지 확인 합니다.이러한 점들을 종합적으로 검토하여, 건물 구매 시 발생활 수 있는 리스크를 최소화하고, 보다 나은 결정을 내리는 데 도움이 되셨으면 합니다.
경제 / 부동산
24.12.25
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경매에 배당되는 금액이 궁금합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.경매에서 배당금은 다음과 같은 절차에 따라 결정됩니다.경매 낙찰가 - 채권자 우선순위 - 채권금액 - 배당순서 - 남은금액의 처리 순으로 배당금이 결정됩니다경매에서 배당 되는 금액은 다음과 같은 순서로 분배 됩니다.채권자 우선순위: 경매에서 발생한 금액은 먼저 채권자에게 배당 됩니다. 이 경우 A은행과 B은행의 채권이 우선적으로 지급됩니다.남은 금액 처리: 경매에서 낙찰된 금액이 8억원이고, A은행에 억원, B은행에 2억 원이 배당된다면 총 5억 원이 채권자에게 지급됩니다. 남은 금액은 3억원입니다.집주인에게 지급 여부 : 남은 3억원은 집주인에게 지급되지 않습니다. 경매에서 발생한 금액은 채권자에게 우선 배당되며, 집주인은 대출이 없는 경우에만 남은 금액을 받을 수 있습니다.대출이 있는 경우, 집주인은 대출상환 후 남은 금액을 받을 수 없게 됩니다.따라서 , 이 예시에서는 남은 3억 원은 집주인에게 돌아가지 않으며, 채권자에게 배당 된 금액이 우선 고려된다고 봐야 합니다.
경제 / 부동산
24.12.25
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아파트 경매시 대지권미등기는 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.대지권 미등기는 아파트가 위치한 토지에 대한 권리가 등기되어 있지 않다는 의미입니다. 일반적으로 아파트는 건물과 대지권이 함께 등기 되지만, ㅇ리부 오래된 아파트의 경우 대지권이 별도로 등기 되지 않았을 수 있습니다.대지권이 미등기인 경우는 해당 토지의 권리가 불분명 해져 소유권 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.또한 대지권이 미등기인경우 , 은행 등에서 대출을 받기 어려울 수 있으며 재산 가치 평가에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.대지권이 미등기인 경우, 향후 법적 문제나 행정적인 문제에 직면할 수 있고 해당 토지를 사용할 수 있는 권리가 불확실하여, 장기적으로 토지 사용에 제약이 생길 수 있습니다.일부 오래된 아파트의 경우 대지권이 별도로 등기되지 않은 경우가 있는데 그 이유는 다음과 같습니다.법적 요건 변화 ; 과거에는 아파트 건축 시 대지권을 별도로 등기하지 않은 경우가 많았습니다. 이는 법적 요건이나 절차가 현재와 달랐기 때문입니다.소유권 분리 : 아파트 소유자는 건물에 대한 소유권은 있지만 대지에 대한 권리는 별도로 존재할 수 있습니다. 이 경우 대지권이 공동으로 소유되는 형태일 수 있습니다.등기소홀 : 개발 당시 대지권의 등기가 누락되거나 소홀히 처리된 경우도 있습니다.
경제 / 부동산
24.12.25
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1주택자가 종부세는 폐지되었나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 1주택자에 대한 종합 부동산세(종부세)는 폐지되지 않았습니다. 다만, 최근의 부동산 정책 변화로 인해 종부세의 기준이나 세율이 조정되었을 수 있습니다.1주택자가 종부세를 부담하는 기준은 다음과 같습니다.공시 가격 기준 : 1주택자라 할찌라도 공시 가격이 일정 금액 이상일 경우 종부세가 부과됩니다. 이 금액 기준은 매년 변동될 수 있습니다.세율 변화 : 최근 정책에 따라 세율이 조정되었으므로, 이에 따라 부담액도 달라질 수 있습니다1주택자 공제 : 1주택자에게는 일정한 공제가 적용되므로 , 전체 세액이 줄어드는 경우도 있습니다.정확한 정보는 매년 발표되는 세법 개정안이나 정부 발표를 참고하는 것이 좋습니다. 참고적으로 재산세와 종합부동산세의 가장 큰 차이점은 '과세 대상'입니다. 재산세는 재산을 소유한 사람이라면 누구나 내야 하는 세금입니다. 반면 종부세는 누구나 내는 세금이 아니라 일정 금액 이상의 재산'을 소유한 사람에게만 부과하는 세금입니다.
경제 / 부동산
24.12.25
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신축 아파트는 상대적으로 난방비가 더 많이 나온다는데 왜그런가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.신축 아파트면 최신식 기술로 지었기 때문에 난방비가 적게 나오는 것이 맞을 것 같은데 굳이 따지자면 신축 아파트는 보통 단열 성능이 좋지만, 건축 과정에서의 마감재나 공사 품질에 따라 실제 열 손실이 발생할 수 있습니다. 만약 단열이 불량하다면 난방비가 증가할 수 있습니다.신축 아파트는 일반적으로 가구 수가 많고, 세대가 많아 난방 수요가 증가할 수 있습니다. 이로 인해 전체 난방비가 높아질 수 있습니다.신축 아파트는 복층 구조나 대형 평면으로 설계되는 경우가 많아, 난방이 필요한 면적이 상대적으로 넓을 수 있습니다. 반면에, 구형 아파트는 난방 시스템이 단순하거나 효율적인 경우가 많아 난방비가 적게 나오는 경우도 있습니다.결론적으로 신축 아파트는 최신식으로 지어지기 때문에 다양한 면에서 비용이 최소가 되도록 설계 되었을 텐 데 난방비가 많이 나온다면 위와 같은 요인도 있을 것 같다는 생각이 듭니다.
경제 / 부동산
24.12.25
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상속으로 인해 주택 지분을 소유하게 된 경우에도 무주택으로 인정받을 수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.상속으로 인해 주택의 지분을 소유하게 된 경우, 무주택자로 인정받을 수 있는지 여부는 여러 가지 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로 무주택자로 인정받기 위해서는 해당 주택의 소유 지분이 일정 비율 이하이어야 하며, 주택의 실제 거주 여부도 고려됩니다.대한민국의 경우, 주택 소유 지분이 1/2이하일 경우 무주택자로 인정받는 경우가 많습니다. 그리고 상속받은 주택에 실제로 거주하지 않은 경우에도 무주택자로 인정받을 수 있습니다.하지만거주 여부는 상황에 따라 달라질 수 있습니다.하지만, 구체적인 조건이나 예외 사항은 지역이나 정책에 따라 다를 수 있으므로, 관련 법령이나 지침을 확인하는 것이 좋고 지식이 부족하면 전문가를 통한 상담을 하여 판단하는 것도 하나의 방법이라 생각됩니다.
경제 / 부동산
24.12.25
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상가임차인 입니다. 폐업 생각하고 있는데요. 마지막 월세 계산을 어떻게 해야하나요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.상가 임대차 계약에서 월세를 계산할 때, 임대 시작일과 종료일에 따라 일할 계산을 해야 합니다. 귀하의 경우,임대 시작일이 1월20일이고, 다음달 1월5일까지 임차한다고 하셨으니, 다음과 같이 계산합니다.월세: 35만원1월의 일 수 :31일임대 기간 : 1월20일 ~1월5일(다음달)계산과정1월20일 부터 1월31일까지의 일수 : 12일 2월1일부터 2월5일까지의 일수: 5일일할 계산: 1일월세 : 35만/31일 = 약11,290원17알 월세 : 11,290*17일= 약191,930원따라서 1월20일부터 다음달 2월5일까지의월세는 약191,930원이 됩니다.
경제 / 부동산
24.12.24
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텃밭에 농막을 놓고 싶은데요....
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.텃밭에 농막을 설치하려면 허가가 필요할 수 있습니다.일반적으로 농막은 농업용 건축물로 분류되지만, 지역별로 규정이 다를 수있으므로 구체적인 절차는 해당 지역의 관할 행정기관에 문의하는 것이 가장 정확합니다.일반적인 행정 절차는 다음과 같습니다.관할부서에 확인- 허가신청 - 현장조사 - 허가결정 - 설치순으로 진행됩니다.관할부서 확인 : 해당 지역의 농업기술센터나 구청, 시청의 건축과에 문의합니다.허가 신청 : 농막 설치를 위한 허가 신청서를 작성하고 제출합니다. 필요한 서류는 지역에 따라 다를 수 있습니다.현장 조사: 제출한 신청서에 따라 현장 조사가 이루어질 수 있습니다.허가 결정 : 허가가 승인되면, 통지서를 받게 됩니다. 이때 조건이 있을 수 있으니 주의 해야 합니다.설치: 허가가 완료된 후, 농막을 설치합니다.
경제 / 부동산
24.12.24
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조합원 매물이 입주권으로 분류되는 시점이 언제인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.조합원 매물이 입주권으로 분류되는 시점은 일반적으로 다음과 같습니다.조합원 자격 취득 : 조합원으로 가입한 시점부터 조합원 매물로 인정됩니다.사업계획 인가 후 : 조합의 사업계획이 인가받고, 관리처분계획이 수립된 후에는 입주권으로 분류될 수 있습니다. 이 시점에서 입주권이 발생하게 됩니다.입주권 매매 : 관리처분계획이 승인된 후 , 입주권을 매매할 수 있는 권리가 생깁니다.정확한 시점은 각 조합의 규정이나 상황에 따라 다들 수 있으므로, 해당 조합의 공식 문서나 담당자에게 문의하는 것이 가장 확실합니다.참고적으로 조합원 매물의 입주권 이전 기준은 다음과 같습니다.조합원 자격 : 해당 조합에 정식으로 가입하여 조합원 자격을 취득해야 합니다.사업계획 인가: 조합의 사업계획이 관할 행정기관으로부터 인가를 받아야 합니다. 이 인가가 있어요 입주권이 발생합니다.관리처분계획 승인 : 관리처분계획이 승인되어야 하며, 이때 입주권의 분배 기준이 명확히 정해집니다입주권 이전: 관리처분계획이 승인된 후,조합원 간의 입주권 매매가 가능해 집니다.부동산 등록 : 입주권은 보통 부동산등기부에 등록되며, 등록이 완료되어야 법적으로 인정받습니다.
경제 / 부동산
24.12.24
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요즘 부동산투자 투자금 얼마있어야하죠?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 투자에 필요한 투자 금은 여러 요인에 따라 달라집니다. 그러한 요소 들 중 몇 가지를 살펴보면부동산 종류 : 아파트,상가,토지등 종류에 따라 가격대가 다릅니다.위치: 지역에 따라 가격 차이가 큽니다. 인기 있는 지역은 높은 투자금이 필요할 수 있습니다.자금 조달 방식: 현금으로 투자할 것인지, 대출을 이용할 것 인지에 따라 초기 투자금이 달라 집니다.대출을 이용하면 상대적으로 적은 금액으로 시작할 수 있지만 이자와 상환 계획을 고려해야 합니다.보통 초기 투자금으로는 최소 몇 백만원(땅 지분투자)에서 최소 몇 천만원에서 시작하는 경우가 많지만 투자할 부동산의 규모와 형태에 따라 달라질 수 있으니 자신의 상황에 맞는 계획을 세우는 것이 중요하다고 봅니다.지금은 자본금 없이는 투자 못합니다.
경제 / 부동산
24.12.24
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