답변 내역

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.이번 6.27 부동산 정책은 주로 투기 수요를 억제하고 실 수요자 중심의 주택 시장을 만들기 위해 발표되었습니다. 그 핵심 내용 중 하나가 바로'주택담보대출을 이용한 주택 구입 시 6개월 내 실 거주 의무'입니다.수도권 주택 담보 대출 한도 제한 :수도권 지역의 주택 담보 대출(주담대) 한도는 6억 원으로 제한됩니다.6개월 내 실 거주 의무 :가장 중요한 부분입니다. 대출을 받아 주택을 구입하는 경우, 해당 주택에 6개월 이내에 전입 하여 실제 거주해야 하는 의무가 발생합니다. 이는 사실 상'갭 투자'를 차단하려는 목적이 크다고 볼 수 있습니다.만약 1채의 집을 보유하고 있는 상태에서 추가 주택 구입 시, 추가 주택 취득 후 6개월이내 전입 의무가 있는 것 인지요?==>네, 만약 현재 1채의 집을 보유하고 계신 상태에서 추가 주택을 구입하실 때 주택 담보 대출을 이용하신다면, 새로 구입하시는 주택에 대해 6개월 이내 전입 의무가 발생합니다. 이 정책은 대출을 통한 주택 구입 시'실 거주'를 원칙으로 하기 때문에, 기존 주택 보유 여부와 관계없이 대출을 활용하여 추가 주택을 구입하는 경우에도 적용됩니다.이 정책은 주택을 투자 목적으로 매입하고 전세를 놓는 방식으로 시세 차익을 얻는 갭 투자를 막기 위한 조치이므로, 대출을 받아 집을 사는 모든 경우에 실 거주 의무를 부과하기 때문에 이해를 하시고 결정해야 할 사항입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가족 간 전세 계약은 원칙적으로 가능하지만, 전세 대출을 받는 경우에는 몇 가지 주의할 점이 있습니다. 특히 부모와 자식 간의 전세 계약은 법원 판례 상 대항 력을 인정하지 않는 경우가 많아, 대출 기관에서 정상적인 임대차 계약으로 보지 않을 수 있습니다.이러한 이유로 남자친구 어머님 아파트에 전세 대출을 받기 어려울 수 있으며, 그래서 본인의 명의로 대출을 받으시려는 것으로 이해됩니다.혼인신고 후 전세 대출 유지 관련 ==>본인의 명의로 전세 대출을 받으신 후 혼인신고를 하시면,대출 유지에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 정부 지원 대출(예 :버팀목 전세 대출)의 경우, 대출 신청 시점과 연장 또는 갱신 시점에 부부 합 산 소득, 자산, 무 주택 요건 등을 다시 심사하게 됩니다.대출 연장 / 갱신 시 문제점 발생 가능성 :혼인신고를 하게 되면 부부는 1세대로 간주됩니다. 만약 남자친구 (예비 배우자)가 주택을 소유하고 있거나, 부부 합산 소득 또는 자산이 해당 대출 상품의 기준을 초과하게 되면, 대출 연장이나 갱신이 어려워질 수 있습니다.버팀목 전세 대출 예시 :버팀목 전세 대출의 경우, 혼인신고를 하면 남편이 거주 중인 전세 집과 본가의 전세 집 이 모두 1세대 소유 주택으로 계산되어 대출 조건과 충돌할 가능성이 있습니다.혼인신고로 인한 세금 불이익(결혼 페널티)==>혼인 신고를 하게 되면 세금 및 각종 혜택 측면에서 불이익이 발생할 수 있는데, 이를 흔히 '결혼 페널티' 라고 부르기도 니다. 특히 부동산 관련 세금에서 이러한 차이가 두르러 집니다.주택 취득세 증가 :혼인신고 전에는 본인과 남자친구 각자 1주택을 보유한 것으로 간주되지만, 혼인 신고 후에는 1가구 2주택이 됩니다. 만약 여기에 주택을 하나 더 취득하게 되면 취득세 중과 세율이 적용되어 세금 부담이 크게 늘어날 수 있습니다.조정 지역의 경우 1주택은 1~3%의 취득 세율이 적용되지만, 2주택은 8%, 3주택은 12%로 늘어납니다.종합 부동산 세, 양도 소득 세,주택 임대 소득세: 이 세금들 또한 혼인신고를 하지 않은 미혼 상태가 유리한 경우가 많습니다.각종 지원 혜택 감소 :1인 가구일 때 받던 혜택이나 절세 비율이 부부다 되면 2배가 아닌1.5배에 그치는 경우가 있어, 정상적으로 혼인 신고를 하는 부부가 미혼보다 혜택이 줄어든다고 느낄 수 있습니다.결론적으로, 이러한 점들을 종합적으로 고려하셔서 신중하게 결정하시는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 법원은 신탁 사가 책임 준공 의무를 이행하지 못했을 경우, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출의 원리 금까지 배상해야 한다는 판결을 내렸습니다. 이는 신탁 업계에 상당한 파장을 일으키고 있는 중요한 판례입니다.판결의 핵심 내용 배상 의무 인정 :신탁 사가 책임 준공 약속을 지키지 못하고 기한 내에 건물을 완공하지 못하면, 해당 사업의 PF대출 원리 금을 배상해야 한다는 것입니다.이는 단순히 지연에 대한 위약금을 넘어 대출금 전체에 대한 책임을 묻는다는 점에서 큰 의미를 가집니다.계약 조항의 효력 인정 :법원은 "기한 내 준공을 못 하면 배상 한다" 고 명시된 계약 조항의 효력을인정했습니다. 이는 계약 당사자 간의 약속을 중요하게 본 결과입니다.법원이 정당하다고 판단한 이유 법원의 이러한 판결을 내리 배경에는 몇 가지 중요한 판단 근거가 있습니다.채무 불 이행에 따른 정당한 배상 :신탁 사가 책임 준공 의무를 다하지 못한 것은 명백한 채무 불 이행으로 간주 됩니다. 법원은 이에 따른 손해 를 배상하는 것이 정당하다고 판단했습니다.대출금 회수 기회 상실 :준공 지연으로 인해 선 매입 계약이 해제되거나 분양이 원활하지 않아 대출금을 회수할 기회를 상실하게 된 점이 고려 되었습니다. 이는 단순히 건물이 늦게 지어진 것을 넘어 , 금융 적인 손실로 직결된다고 본 것입니다.손실 보전 금지 주장 기각 :신탁 사 측에서는 손실 보전 금지 원칙을 주장했으나, 법원은 이를 기각하고 채무 불 이행에 따른 배상으로 판단했습니다.업계에 미칠 영향과 우려 ==>본인께서 우려하시는 것처럼, 이번 판결은 부동산 PF 시장과 건설 업계에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.신탁 사의 리스크 증가 :신탁 사 들은 책임 준공 확 약에 대한 부담이 크게 늘어나게 됩니다. 이는 신탁 사 들이 PF 사업에 참여하는 것을 더욱 신중하게 만들 수 있으며, 사업 성이 불확실한 프로젝트에 대한 참여를 꺼리게 될 수 있습니다.중소형 건설사 및 지방 / 비 아파트 사업 위축 :대형 건설사에 비해 자금력이 약한 중소형 건설 사 들은 PF 자금 조달에 더욱 어려움을 겪을 수 있습니다. 특히 수익성이 낮거나 불확실성이 큰 지방, 비 아파트 사업의 경우 PF 대출 자체가 어려워져 사업 추진이 위축될 가능성이 큽니다.이는 전반적인 부동산 공급 감소로 이어질 수도 있습니다.PF시장의 구조적 변화 요구 :이번 판결은 국내 부동산 PF 시장이 가진 구조적인 문제점을 다시 한번 드 러 냈다는 평가도 있습니다. 미분양 증가, 공사비 인상 등으로 PF 부실 가능성이 커지는 상황에서, 근본적인 구조 개선이 필요하다는 목소리도 나오고 있습니다.결론적으로, 이번 판결은 계약의 중요성을 강조하고, 책임 준공 의무를 다하지 못한 주체에게 엄중한 책임을 묻는다는 점에서 그 정당성을 찾을 수 있습니다. 하지만 이로 인해 발생할 수 있는 시장의 경색과 중소형 사업의 어려움에 대한 본인의 걱정도 충분히 이해가 됩니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.길거리에서 흔히 볼 수 있는 '500만 원 분양'과 같은 홍보는 보통 아파트 분양 계약금의 일부를 의미하는 경우가 많습니다. 아파트 분양은 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금의 세 단계로 나누어 진행됩니다.계약금 납부 :의미 :'500만 원'은 대개 전체 분양가의 10% 정도에 해당하는 계약금 중 일부를 먼저 납부하는 것을 뜻합니다. 예를 들어, 전체 계약금이 3,000만 원이라면, 그중 500만 원을 먼저 내고 나머지 계약금은 추후에 납부하는 방식일 수 있습니다.분양권 취득 :이렇게 계약금 납부하면 해당 아파트의 '분양 권'을 취득하게 됩니다. 분양권은 아파트가 완공된 후 소유권을 이전 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 타인으로부터 차입한 금액도 차용증 등으로 입증하면 증여로 추정하지 않고 부동산 취득 자금으로 인정 될 수 있습니다.중도금 납부 및 대출 :중도금 대출 :계약금을 납부한 후에는 보통 분양가의 60%정도에 해당하는 중도금을 여러 회 차에 걸쳐 납부하게 됩니다. 이 중도금은 대부분 '중도금 대 출' 을 통해 해결해야 합니다. 건설사에서 지정한 은행에서 집단 대출 형태로 진행되는 경우가 많으며, 해당 동/호수에 맞는 은행 지점을 방문해야 할 수 있습니다.이자 납부 방식 :중도금 대출의 이자는 입주 시점에 한꺼번에 납부하는 '후불제' 방식이 일반적입니다. 즉 당장 매달 이자를 내는 것이 아니라, 아파트가 완공되어 입주할 때까지 이자가 유예 되었다가 완공되어 입주할 때까지 이자가 유예 되었다가 그때 한 번에 정산하는 방식입니다.잔금 납부 :입주 시점 : 아파트가 완공되어 입주가 시작될 때, 분양가의 나머지 30% 정도에 해당하는 잔금을 납부하게 됩니다.잔금 대출 :잔금은 주택 담보 대출 등을 활용하여 마련하는 경우가 많습니다. 만약 매수하는 분양권 외 다른 주택이 없다면 무 주택 자로 인정받아 디딤돌 대출 등을 이용할 수도 있습니다.결론적으로, '500만 원 분양'이라는 것은 초기 계약금의 일부를 납부하여 분양권을 확보하고, 이후 중도금은 대출로, 잔금은 입주 시점에 추가 대출이나 자기 자금으로 마련하는 방식으로 진행된다고 이해하시면 됩니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.이번 정책에서 가장 강력하다고 평가 받는 부분은 바로 '대출 규제 강화'와 '갭 투자 차단'입니다.이번 부동산 정책이 특히 강력하다고 평가 받는 주된 이유는 다음과 같습니다.주택 담보 대출 한도 제한 :수도권 지역의 주택 담보 대출 한도가 6억 원으로 제한된 것이 가장 큰 변화 중 하나 입니다. 이는 주택 가격과 상관없이 일괄 적으로 적용되어, 주택 구매 시 대출을 활용하는 데 상당한 제약이 됩니다.갭 투자 원천 차단 :전세를 끼고 주택을 매입하는 방식인 갭 투자를 원천적으로 차단하는 조치가 포함되었습니다. 이는 투기 수요를 억제하고 실수요 자 중심의 시장을 만들려는 정부의 의지를 보여줍니다.이러한 대출 조이기는 이전 정부의 여러 규제들을 합친 것만큼 강력하다는 평가를 받고 있습니다. 정부의 부동산 정책은 수요 억제와 공급 확대로 나눌 수 있는데, 이번 정책은 특히 수요 억제에 초점을 맞추고 있어 부동산 가격 안정에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 박영주 행정사입니다.대통령이 국회의 동의를 얻어 임명하는 주요 인사는 국무총리, 대법원 장, 헌법 재판 소장, 대법관 입니다.국무총리 : 국무총리는 대통령의 명을 받아 행정 각 부를 통할 하며, 대통령을 보좌하는 역할을 수행합니다.대통령이 국무총리를 임명할 때에는 반드시 국회의 동의를 얻어야 합니다.대법원 장 :대법원 장은 사법부의 수장으로, 대법원을 대표하고 사법 행정을 총괄합니다. 대통령은 대법원장을 임명할 때 국회의 동의를 받아야 합니다.헌법 재판 소장 :헌법 재판 소장은 헌법재판소의 수장으로서, 헌법 재판을 총괄하고 헌법재판소를 대표합니다. 대통령이 헌법 재판 소장을 임명할 때에도 국회의 동의가 필요합니다.대법관 :대법관은 대법원 장의 제 청으로 대통령이 임명하며, 이 과정에서도 국회의 동의를 받아야 합니다.대법관은 대법원 장과 함께 대법원에서 최종적인 법률 판단을 내리는 역할을 합니다.따라서, 각 부의 장관(국무 위원)은 국무총리의 제 청으로 대통령이 임명하지만, 개별 장관에 대해서는 국회의 동의를 받지 않습니다. 다만, 국무총리는 국회가 행정부 구성에 영향을 미친다고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다. 최근 정부는 가계 부채 증가와 부동산 시장의 과열을 막기 위해 주택 담보 대출 규제를 강화하고 있습니다. 특히, 스트레스 DSR(총 부채 원리 금 상환 비율)도입 및 대출 한도 축소 등이 주요 내용입니다.대출 한도 축소 :단계적으로 스트레스 DSR이 적용되면서, 대출 한도가 더 줄어들 수 있습니다. 이로 인해 서울 아파트의 74%가 대출 감소 영향을 받을 것이라는 분석도 있습니다.강력한 규제 기조 : 현재 정부의 부동산 대출 정책은 이전 정부의 규제들을 합친 것 만큼 강력하다는 평가도 나오고 있습니다.이러한 규제들은 갑작스럽게 발표되거나 실행되면서, 본인 처럼 이미 계약을 진행 중이던 분들에게 큰 혼란과 재정적 어려움을 초래하고 있습니다.가 계약금 반환 문제 및 대책 ==> 가 계약금은 정식 계약 전에 임시로 지급하는 금액으로, 법적으로는 민법상 계약금과 동일하게 취급될 수 있습니다. 대출 문제로 인해 계약이 어려워진 경우, 가 계약금 반환 여부는 계약 시 작성된 특약 사항에 따라 달라집니다.특약의 중요성 :만약 가 계약서나 문자 메시지 등에 '대출이 불가능한 경우 계약은 무효로 하고 가 계약금을 반환하다'는 내용의 특약이 명시되어 있다면, 가 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 이러한 특약이 없다면 대출이 안 된다는 사유 만으로는 가 계약금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 하지만 정부의 새로운 규제로 인한 대출 불가라면, 개인의 책임으로만 보기는 어려울 수 있습니다.중 개 인의 역할 : 공인중개사가 가 계약 시 대출 관련 특약을 충분히 설명하지 않았거나, 대출 가능성을 제대로 확인하지 않았다면 중개인 에게 책임을 물을 수도 있습니다.현재까지 정부 차원에서 이러한 갑작스러운 대출 규제 강화로 인해 가 계약금을 날리게 된 이들을 위한 직접적인 보상이나 구제책이 발표된 것은 제가 가진 정보로는 확인되지 않고 있습니다. 다만, 부동산 시장의 혼란을 줄이기 위한 추가적인 정책이 금융권의 유연한 대처를 기대해 볼 수는 있습니다.현재 상황에서 고려해 볼 수 있는 점 ==>계약서 및 특약 확인 :가장 먼저 가 계약 시 주고받은 문자 메시지, 가 계약서 등을 꼼꼼히 확인하여 대출 관련 특약이 있는지 살펴보시는 것이 중요합니다.매도인 과의 협의 :매도 인에게 현재 상황을 설명하고, 대출 규제 강화라는 불가피한 사유임을 들어 가 계약금 반환 또는 계약 조건 조정을 협의해 볼 수 있습니다.법률 전문가 상담 :부동산 전문 변호사나 법무 사 등 법률 전문가와 상담하여 구체적인 상황에 맞는 법적 조언을 구하시는 것이 가장 확실한 방법입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.강력한여새 275님께서 언급하신 것처럼, 강력한 부동산 규제를 위한 대출 규제는 현재도 유효하게 적용되고 있습니다. 트기 주택 담보 대출의 경우, 대출 한도가 제한되는 등 여러 규제가 이어지고 있습니다.대출 한도 제한 :주택 담보 대출의 한도가 6억 원으로 제한되는 등 강력한 규제가 시행되면서, 서울 아파트의 상당수가 이러한 규제 영향 권에 들어섰습니다. 이는 주택 구매 시 필요한 자금 마련에 큰 영향을 미치며, 특히 고가 주택이 많은 지역에서는 실질적인 구매 장벽으로 작용할 수 있습니다.고금리 유지 :신규 대출을 제외한 기존 대출에 대해서는 여전히 고금리 체계가 유지되고 있어, 주택 구매 자나 보유자의 이자 부담이 큰 상황입니다. 이는 부동산 시장의 수요를 위축시키는 요인으로 작용할 수 있습니다.갭투자 규제 :전세를 끼고 집을 구매하는 갭투자에 대한 규제는 이미 오래전부터 강력하게 적용되어 왔으며, 이는 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 만들기 위한 정책의 일환입니다.대출 규제가 부동산 시장에 미치는 영향 ==> 이러한 대출 규제들은 부동산 시장에 복합적인 영향을 미치고 있습니다.수요 위축 :대출 한도 제한과 높은 금리는 주택 구매를 고려하는 사람들의 자금 조달을 어렵게 하여 전반적인 주택 구매 수요를 위축시킬 수 있습니다. 특히 실 수요자 중에서도 대출 의존도가 높은 계층에게는 큰 부담이 됩니다.투지 심리 억제 :갭 투자 규제는 단기 시세차익을 노리는 투기적 수요를 억제하는 효과가 있습니다. 이는 시장의 과열을 막고 가격 안정 화에 기여할 수 있지만, 동시에 시장의 유동성을 감소 시키는 요인이 될 수도 있습니다.매물 증가 가능성 :대출 상환 부담이 커지거나 추가 대출이 어려워지면서, 일부 보유자들이 주택을 매도하려는 움직임을 보일 수 있습니다. 이는 시장에 매물 증가로 이어져 가격 하락 압력으로 작용할 수 있습니다.앞으로의 부동산 시장 전망 ==> 2025년 부동산 시장은 금리 인하 여부, 거시 경제 상황, 그리고 정부 정책의 변화 등 다양한 요인에 따라 변동성이 클 것으로 예상 됩니다.완만한 회복 기대와 변동성 :상업용 부동산 시장의 경우, 금리 인하에 따른 완만한 회복이 기대되지만, 동시에 거시 경제에 따른 변동성이 높을 것으로 전망됩니다. 주택 시장 또한 유사한 흐름을 보일 가능성이 있습니다.금리 변동의 중요성 :미국을 비롯한 주요 국의 금리 향방은 한국 부동산 시장에 큰 영향을 미칩니다. 금리 인하가 가시화 되면 대출 부담이 줄어들어 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있지만, 그 시기와 횟수가 불확실하여 시장의 불확실성을가중시키는 요인이 될 수 있습니다.정책 변화의 영향 :정부의 부동산 정책 방향은 시장에 직접적인 영향을 미칩니다. 현재의 대출 규제가 지속되거나 더 강화된다면 시장의 회복 속도는 더뎌질 수 있습니다. 반대로, 규제 완화 움직임이 있다면 시장에 긍정적인 신호로 작용할 수 있습니다.결론적으로, 현재 부동산 시장은 대출 규제와 고금리라는 제약 속에서 완만한 회복을 시도하고 있는 복합적인 상황입니다. 앞으로의 시장 경기는 금리 변동, 거시 경제 상황, 그리고 정부의 정책 방향에 따라 크게 좌우될 것으로 보입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.이재명 정부가 새롭게 발표한 첫 부동산 대책은 주로 대출 규제와 투기 수요 억제에 초점을 맞추고 있습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다. 주택 담보 대출 한도 제한 :수도권 지역의 주택 담보 대출 한도가 주택 가격과 관계없이 6억 원으로 제한됩니다. 이는 가계 부채 증가를 관리하고 부동산 시장의 과열을 막기 위한 조치로 평가됩니다.갭 투자 원천 차단 :갭 투자를 원천적으로 차단하기 위한 강력한 규제 방안이 포함되었습니다. 이는 전세를 끼고 주택을 매입하는 방식의 투기를 막아 시장 안정 화를 꾀하려는 목적입니다.세금 규제 및 공급책 부재:이번 대책은 주로 대출을 조이는 데 집중되어 있으며, 세금 규제나 주택 공급 확대와 같은 추가적인 정책은 포함되지 않았다는 분석도 있습니다. 일분 전문가들은 이러한 대책이 오히려 내년부터 집값 급등을 초래할 수 있다는 전망을 내 놓기도 했습니다.정책 시행 시기 ==> 이번에 발표된 정책들은 대부분 2025년 부 터 달라지는 부동산 제도와 맞물려 시행될 예정입니다. 일부 내용은 발표 즉시 또는 단기간 내에 적용될 수 있으며, 구체적인 시행 일은 정책 별로 다를 수 있습니다. " 7월 전에 집 사세요"와 같은 문구가 언급된 기사도 있는 것으로 보아, 일부 변화는 임박했거나 곧 적용될 가능성도 있습니다.부동산 정책은 시장 상황에 따라 유동적으로 변화할 수 있으니, 주택 구매를 고려하실 때에는 항상 최신 정보를 확인하시는 것이 중요합니다.