답변 내역

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.등기부 등본 확인은 매우 중요하지만, 안전한 전세 계약을 위해서는 몇 가지 다른 서류와 현장 확인도 필수적입니다.등기부 등본 외에 반드시 확인해야 할 사항들은 다음과 같습니다.전세 계약 전 필수 확인 사항 : 건축물 대장 확인 : 건축물 대장은 건물의 실제 현황을 보여주는 서류입니다. 등기부 등본과 함께 확인하여 건물의 주소, 면적, 구조, 용도 등이 일치하는지 확인해야 합니다. 특히 불법 증축이나 용도 변경이 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 건축물 대장에 기재된 내용과 실제 건물이 다르다면 문제가 발생할 수 있습니다.임대인 본인 확인 : 계약 상대방이 실제 집주인인지 정확히 확인해야 합니다. 신분증(주민등록증, 운전 면허증 등) 을 통해 임대인의 신원을 확인하고, 등기부 등본 상의 소유자와 일치하는지 대조해야 합니다. 대리인과 계약하는 경우, 위임장과 인감 증명서 등 적 법 한 대리 권이 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.체 납 세금 확인 : 임대인이 국세나 지방세를 체 납 하고 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 임대인이 세금을 체 납한 경우, 해당 주택이 압류 되어 공 매나 경매로 넘어갈 수 있으며, 이때 세금 채권이 전세 보증금보다 우선 변제 될 수 있기 때문입니다.계약 전에 임대인에게 국세 및 지방세 완 납 증명서를 요구하여 확인하는 것이 안전합니다. 선 순위 임차 보증금 확인(다 가구 주택의 경우) : 다 가구 주택은 건물 전체에 대해 등기부 등본이 하나만 존재하며, 여러 가구가 각각 전세 도는 월세 계약을 맺고 거주합니다. 이 경우, 나보다 먼저 입주한 다른 세입 자들의 보증금(선 순위 임차 보증금) 총액을 확인해야 합니다. 선 순위 보증금과 나의 보증금을 합한 금액이 주택 시세의 일정 비율(보통 70~80%)을 넘지 않는지 확인하여 보증금 회수 가능성을 판단 해야 합니다. 임대인에게 다른 세입 자들이 임대차 계약 현황이 담김 서류를 요청하거나, 확정 일자 부여 현황을 확인하는 방법이 있습니다.임대인의 보증 사고 이력 및 보증 가입 금지 여부 확인 :주택 도시 보증 공사(HUG)나 서울 보증 보험(SGI)등 보증 기관을 통해 임대인의 보증 사고 이력을 확인하거나, 해당 주택이 전세 보증 보험 가입이 가능한지 미리 확인하는 것도 좋은 방법입니다. 보증 가입이 어렵거나 임대인에게 보증 사고 이력이 있다면 계약에 신중해야 합니다.주택 시세 확인 :계약 하려는 주택의 현재 시세를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 보증금이 주택 시세 대비 과도하게 높게 책정된 경우(깡통 전세 위험), 나중에 집값 하락 시 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 주변 실거래가나 공시 가격 등을 참고하여 적정 시세를 확인해야 합니다.현장 점검 : 계약 전에 직접 집을 방문하여 내부 상태를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 누수, 곰팡이, 결 로,시설물 파손 여부 등을 확인하고, 사진이나 영상으로 기록해 두는 것이 좋습니다 계약서 작성 시 발견된 문제점에 대한 수리 약속 등을 특약 사항으로 명시하는 것도 방법입니다.결론적으로, 등기부 등본 계약 전 뿐만 아니라 잔금을 치르기 직전에도 다시 한번 확인하여, 계약 이후에 임대인이 추가로 대출을 받거나 다른 권리 관계를 설정하지 않았는지 확인하는 것이 중요합니다. 전세 계약은 큰 금액이 오가는 만큼, 꼼꼼하게 확인하고 준비하는 것이 무엇보다 중요합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.청약 가점 제 와 추첨 제 는 아파트 청약 신청자 중에서 당첨자를 선정하는 방식에 차이가 있습니다.가점 제(Point System) :가점 제 는 신청자의 특정 조건에 따라 점수를 매겨, 점수가 높은 순서대로 당첨자를 선정하는 방식입니다 이는 오랫동안 무 주택 상태를 유지하고 부양 가족이 많으며 청약 통장 가입 기간이 긴 사람에게 유리한 제도입니다.무 주택 기간(최대 32점) : 무 주택 기간이 길수록 높은 점수를 받습니다. 15년 이상 무 주택이면 최고 점인 32점을 받을 수 있습니다.부양 가족 수(최대 35점) : 부양 가족이 많을 수록 높은 점수를 받습니다. 본인을 제외한 부양 가족이 6명 이상이면 최고 점인 35점을 받을 수 있습니다. 부양 가족 산 정 기준에는 배우자, 직계 존 속, 직계비속 등이 포함됩니다.청약 통장 가입 기간 (최대 17점): 청약 통장 가입 기간이 길수록 높은 점수를 받습니다. 15년 이상 가입 시 최고 점인 17점을 받을 수 있습니다. 청약 통장 전환이나 예치금 변경 시에도 최초 가입 일을 기준으로 기간을 산 정 합니다. 배우자의 청약 통장 가입 기간도 합산하여 점수를 받을 수 있게 제도가 개정되었습니다.가점 제의 만점은 총 84점 입니다.추 첨 제(Lottery Systen) : 추 점 제는 가점 제 적용 후 남은 물량이나 특정 조건에 해당하는 물량에 대해 무작위 추첨을 통해 당첨자를 선정하는 방식입니다. 가점 점수와 상관없이 운에 따라 당첨될 수 있습니다.적용 기준 : 가점 제 와 추첨 제는 공급되는 주택의 종류(국민 주택, 민영 주택), 면적, 그리고 해당 지역이 규제 지역인지 여부 등에 따라 적용 비율이 달라집니다.민영 주택 : 일반적으로 민영 주택의 경우, 전용 면적 85m2 이하 주택은 가점 제 와 추첨 제가 혼합 적용되며, 전용 면적 85m2 초과 주택은 추첨 제 비율이 높거나 100% 추첨 제로 진행되는 경우가 많습니다. 청약 과열 지역이나 수도권 및 광역시에서 공급되는 민영 주택 1 순위의 경우 추첨 제가 적용되기도 합니다.국민 주택 : 국민 주택은 일반적으로 가점 제 비율이 높게 적용됩니다.가점 제 와 추첨 제 두 제도의 차이점은 다음과 같습니다.선정 방식 : 가점 제 : 무 주택 기간, 부양 가족 수, 청약 통장 가입 기간 점수 합 산 후 고득점 자 순 선정추첨 제 : 가점 제 적용 후 남은 물량 등을 무작위 추첨으로 선정유리한 대상 : 가점 제 : 무 주택 기간이 길고, 부양 가족이 많으며, 청약 통장 가입 기간이 긴 신청자추첨 제 : 가점 점수가 낮거나 청약 조건이 불리한 신청자적용 기준 : 가점 제 : 주택 종류, 면적 지역 규제에 따라 추첨 제와 혼합 또는 단독 적용추첨 제 : 주택 종류 , 면적, 지역 규제에 따라 가점 제와 혼합 또는 단독 적용결론적으로 정확한 적용 비율은 주택이 공급되는 지역의 규제 상태(투기 과열 지구, 조정 대상 지역 등)와 주택 규모에 따라 달라지므로, 개별 모집 공고를 확인하는 것이 가장 중요합니다. 어떤 제도가 적용되는 지는 청약하려는 아파트의 모집 공고문을 통해 정확히 확인하실 수 있습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임차 권 등기란 , 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못했을 때, 임차인이 자신의 권리를 보전하기 위해 법원의 명령을 받아 등기부 등본에 기록하는 것을 말합니다. 즉, 해당 주택에 살았던 이전 세입 자가 보증금을 돌려받지 못해 임차 권 등기를 설정해 둔 상태라는 의미입니다. 이는 해당 임대인이 이전 세입 자에게 보증금을 제때 돌려주지 못할 정도로 재정적인 어려움을 겪고 있을 가능성이 높다는 매우 중요한 신호입니다.임차 권 등기가 있는 주택 계약 시 위험성 :임차 권 등기가 설정된 주택과 전세 계약을 체결할 경우 다음과 같은 위험에 노출될 수 있습니다.보증금 미 반환 위험 :임대인이 이전 세입 자 에게도 보증금을 돌려주지 못했다는 것은 현재 임대인이 재정 상태가 좋지 않음을 시사합니다. 따라서 새로운 임차인인 본인도 계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 높습니다.경매 가능성 :임대인의 재정 상황이 악화될 경우 해당 주택이 경매로 넘어갈 수 있습니다.이미 임차 권 등기가 있다는 것은 이전 세입 자가 보증금 회수를 위해 법적 절차를 진행하고 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.대항 력 및 우선 변제 권 문제 : 임차 권 등기는 이전 임차인이 이사를 가더라도 대항력 과 우선 변제 권을 유지하기 위한 조치입니다. 만약 본인이 집에 들어가게 되면, 기존 임차권등기권자보다 후 순위가 되어 보증금 회수에 어려움을 겪을 수 있습니다.계약 진행 여부에 대한 조언 : 임차 권 등기가 설정된 주택은 임대인이 보증금 미 반환 이력이 잇는 매우 위험한 매물로 간주됩니다. 용 자 가 없다는 점 만으로는 안전성을 보장 받기 어렵습니다.따라서 임차 권 등기가 있는 주택과는 전세 계약을 체결하지 않는 것이 안전합니다. 보증금을 잃을 위험이 매우 크기 때문입니다. 추가적으로 전세 계약 시에는 반드시 등기부 등본을 꼼꼼히 확인하시고, 임대인의 신분 및 세금 체 납 여부 등도 확인 하시는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약을 연장하실 때 계약 금액에 변동이 없다면 기존에 설정된 전세 권의 효력은 유지됩니다.즉, 전세 권 설정 등기는 말소 전까지 순위가 유지되므로, 전세 연장을 위해 전세 권 설정을 다시 하실 필요가 없습니다. 다만, 만약 전세금이 하향 조정되었다면 전세 권 변경 등기를 하셔야 합니다. 이때 이해 관계인(후 순위 근저당권 자, 다른 전세권 자 등)이 있다면 그들의 승낙서 가 필요할 수 있습니다.전세 권 설정 재 설정 시 절차 및 중 개업 자 필요 여부 ==>만약 전세금 변동 등으로 인해 전세 권 변경 등기가 필요한 상황이라면, 임대인과 임차인이 직접 법무 사 등 법조인의 도움을 받아 진행하실 수 있습니다. 부동산 중 개업 자를 반드시 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 전세 권 설정 등기는 임대인의 동의가 반드시 필요하며, 확정 일자보다 비용이 더 발생할 수 있습니다.집주인이 전세 권 설정을 거부하는 경우 ==>전세 권 설정은 임대인의 동의가 있어야 가능합니다. 만약 집주인이 전세 권 설정을 거부한다면, 임차인은 전세 권 설정을 할 수 없습니다.전세 권 설정은 임차인의 권리를 강화 하는 수단이지만, 임대인에게는 재산권 행사에 제약이 될 수 있어 동의를 거부하는 경우도 있습니다.이러한 경우, 임차인은 전입 신고와 확정 일자를 통해 주택임대차보호법상의 대항력과 우선 변제 권을 확보하는 것이 중요합니다.전입 신고와 확정 일자는 전세 권 설정 등기와 마찬가지로 보증금을 보호 받을 수 있는 중요한 방법입니다.결론적으로, 전세 계약을 보증금 변동 없이 연장하시는 경우에는 기존 전세 권 설정의 효력이 유지되므로 다시 설정하실 필요는 없습니다. 만약 전세금에 변동이 있다면 변경 등기가 필요하며, 이는 법무 사 등 법조인의 도움을 받아 진행하실 수 있습니다. 집주인이 전세 권 설정을 거부하는 경우에는 전입 신고와 확정 일자를 통해 보증금을 보호 받으시는 것이 일반적입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.상가 건물을 신축하기 위해서는 말씀하신 대로 정확한 설계가 매우 중요하며,이를 위해 건축 사무소에 설계를 의뢰하게 됩니다. 건축 설계 수수료는 여러 요소를 고려하여 산 정 되며, 일반적으로 다음과 같은 방식으로 계산됩니다.건축 설계 수수료 산 정 방식 : 건축 설계 수수료는 주로 다음 세 가지 방식 중 하나 또는 여러 방식을 조합하여 산 정 됩니다. 공사비 요 율 방식 : 가장 흔하게 사용되는 방식으로, 총 건축 공사비에 일정 비율(요 율)을 곱하여 설계 비를 산정합니다. 건물의 용도, 규모, 난이도 등에 따라 요 율 이 달라집니다. 예를 들어, 공사비가 1억 원인 경우 설계 비는 공사비의 5%에서 10% 정도로 계산될 수 있습니다.실비 정액 가산 방식 :설계에 투입되는 인건비와 직접 경비, 제 경비 기술 료 등을 합산하여 산정하는 방식입니다. 인건비는 설계 기술자의 등급(특급, 고급, 중급, 초급 등)에 따라 다르게 계산됩니다.정액 방식 : 프로젝트의 규모가 작거나 설계 범위가 명확한 경우, 사전에 협의 된 일정 금액으로 설계 비를 정하는 방식입니다.설계 수수료에 영향을 미치는 요소 : 설계 수수료는 단순히 건물의 크기 뿐만 아니라 여러 복합적인 요소에 의해 결정됩니다.건축물의 규모 및 복잡성 : 건물의 연면적이 클수록, 구조나 디자인이 복잡할 수록 설계에 필요한 시간과 노력이 증가하여 비용이 높아집니다.건축물의 용도 : 상가, 주택, 공장 등 건축물의 용도에 따라 요구되는 설계 기준과 내용이 달라져 수수료에 영향을 미칩니다.설계 범위 : 기본 설계, 실시 설계 외에 감 리, 인 허가 대행, 각종 심의 준비(건축 심의, 경관 심의 등), 에너지 절약 계획서 작성, 오 수 /배수 처리 시설 신고 등 추가적인 업무가 포함될 경우 비용이 추가됩니다.건축 사무소의 경력 및 명성 :경험이 많거나 특정 분야에 전문성이 있는 건축 사무소는 상대적으로 높은 수수료를 책정할 수 있습니다.지역 별 차이 : 지역 별 물가나 관행에 따라 수수료에 차이가 있을 수 있습니다.일반적으로 건축 설계 수수료는 기본 설계 및 실시 설계 비용 외에 각종 인 허가 절차 및 심의에 필요한 비용이 포함되어 산 정 됩니다. 따라서 총 설계 비용은 순순 설계 비에 부대 비용이 더해진 금액이 됩니다.결론적으로, 정확한 설계를 위해 여러 건축 사무소에 의뢰하여 상담 받고 견적을 비교해 보시는 것은 매우 현명한 방법입니다. 각 사무소마다 제시하는 설계 범위와 수수료 산 정 방식이 다를 수 있으므로, 어떤 서비스가 포함되는 지 꼼꼼히 확인하시는 것이 좋습니다. 각 설계 사무소의 건축 사 따라 조금 씩 다를 겁니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 투자는 크게 두 가지 목적, 즉 임대 수익을 얻거나 매매를 통해 시세 차익을 얻는 것으로 나눌 수 있으며, 이에 따라 부동산의 유형을 수익 형 부동산과 차익 형 부동산으로 구분하는 것이 일반적입니다.수익 형 부동산 : 부동산을 보유하면서 발생하는 임대료 등을 통해 꾸준한 현금 흐름을 얻는 데 중점을 둔 투자 방식입니다.매월 또는 정기적으로 발생하는 임대 수익이 주된 목적이 됩니다.차익 형 부동산 :부동산을 매입한 후 가격이 상승했을 때 매도하여 시세 차익을 얻는 데 중점을 둔 투자 방식입니다. 단기간 또는 장기간 보유하며 가치 상승을 기다리는 것이 특징입니다. 차익 형 부동산 투자는 흔 히 '갭 투 자' 라 고도 불립니다.두 투자 방식은 변동성과 투자 수익률 고려 방식 등에서 차이가 있습니다 :수익 형 부동산 예시 :원 투 룸, 구분 상가, 고시원 등은 임대 수익을 주된 목적으로 하는 경우가 많아 수익 형 부동산으로 볼 수 있습니다.차익 형 부동산 예 시 : 토지, 꼬마 빌딩(서울 지역), 아파트 등은 시세 상승을 통한 매매 차익을 기대하는 경우가 많아 차익 형 부동산으로 볼 수 있습니다. 특히 아파트는 시세 변동에 따른 차익 실현이 중요한 투자 목적 중 하나 입니다.물론 어떤 부동산이든 상황에 따라 수익 형과 차익 형의 성격을 동시에 가질 수도 있고, 투자 목적에 따라 달라질 수도 있습니다. 예를 들어, 상가 건물 전체를 매입하여 임대 수익을 얻으면서 동시에 건물 가치 상승에 따른 차익도 기대할 수 있습니다.자산 증식을 위한 투자 전략 :부동산 투자 관련 강연 등에서 자산 증식을 위해 차익 형 부동산에 집중 투자를 추천하는 경향이 있다는 말씀은 일리가 있습니다. 일반적인 투자 순서로 시세 차익 형 부동산에 먼저 투자하여 '시드머니'를 불린 후 노후 대비 등을 위해 수익 형 부동산을 매입하여 꾸준한 현금 흐름을 만드는 전략이 언급되기도 합니다.부동산 가격 상승 기에 차익 형 부동산 투자는 빠른 자산 증식의 기회를 제공할 수 있습니다.현금 흐름의 중요성 :말씀하신 분께서 계약 직 근무로 현금 흐름이 중요하다고 생각하신다면, 수익 형 부동산 투자가 안정적인 수입원을 제공하여 재정적 안정성을 높이는데 도움이 될 수 있습니다투자 경험 : 초보 투자자라면 시장 변동성이 큰 차익 형 투자보다는 비교적 안정적인 수익 형 투자로 시작하며 경험을 쌓는 것도 방법일 수 있습니다.시장 상황 :부동산 시장의 상승 기인지 하락기 인지에 따라 유리한 투자 방식이 달라질 수 있습니다.결론적을 , 자산 증식을 빠르게 이루는 데 차익 형 부동산 투자가 효과적일 수 있으나, 이는 절대적인 기준은 아닙니다. 투자 목표, 감당할 수 있는 위험 수준, 필요한 현금 흐름 등을 종합적으로 고려하여 본인에게 맞는 전략을 세우는 것이 중요 합니다. 부동산 투자는 심리적인 요인도 영향을 미치므로, 시장의 주기 사이클을 분석하고 신중하게 접근하는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.보금자리론 이용 중 추가 주택 취득 시 유의 사항 입니다 :보금자리론 은 무 주택 자 또는 일시적 2주택자에게 주택 구입 자금을 지원하는 정책 대출 상품입니다. 따라서 대출 실행 후 추가 주택을 취득하게 되면 대출 조건 위반이 될 수 있습니다.추가 주택 취득 시 기존 주택 처분 의무 : 보금자리론 을 이용하는 중에 추가 주택을 취득하게 되면, 기존 보금자리론 대상 주택을 일정 기간 내에 처분해야 하는 의무가 발생합니다.처분 기한 : 일반적으로 추가 주택 취득 일로부터 6개월 이내에 기존 보금자리론 대상 주택을 처분해야 합니다. 이 기한 내에 처분하지 않으면 대출 약정 위반으로 간주되어 보금자리론 전액을 상환해야 할 수 있습니다.주택 보유 수 확인 : 주택 보유 수는 채무자(남편 분)와 배우자(말씀 하신 분)를 포함하여 확인합니다. 따라서 공동 명의로 취득하시는 주택도 주택 보유 수에 포함됩니다.본인의 경우 남편 분 명의의 보금자리론 대상 주택이 있는 상태에서 공동 명의로 새로운 주택을 취득하시면 1 주택에서 2 주택이 되는 상황이므로, 기존 보금자리론 대상 주택을 신규 주택 취득 일로 부 터 6개월 이내에 처분하셔야 할 가능성이 높습니다.9개월 정도 두 채의 집을 모두 보유하고 싶다고 하셨는데, 일반적인 보금자리론 규정 상 6개월 처분 기한을 넘기기는 어렵습니다. 만약 6개월 내 처분이 어렵다면, 보금자리론 대출을 전액 상환하는 방안을 고려하셔야 할 수 있습니다.결론적으로 가장 정확한 정보와 가능한 해결책을 확인하시려면, 남편 분께서 보금자리론 을 받으신 해당 금융기관이나 한국주택금융공사(HF)에 직접 문의하시는 것이 좋습니다. 대출 상품의 세부 조건이나 당시 약정에 따라 약간의 차이가 있을 수도 있기 때문입니다.

안녕하세요. 박영주 행정사입니다.공무원의 종류는 일반 직, 특 정직, 별 정직, 임기 제 공무원 등으로 다양하게 나뉘며, 각각의 역할과 임용 방식에 차이가 있습니다. 그럼 별 정직 공무원이 어떤 분들을 의미하는지 살펴보겠습니다.별 정직 공무원이란 ?별 정직 공무원은 일반 직 공무원과는 달리, 신분 및 처우에 관한 사항을 별도로 정한 공무원의 한 종류입니다. 이들은 주로 특수 경력 직 공무원에 속하며, 특정 직무 수행을 위해 임용 되는 경우가 많습니다.별 정직 공무원의 특징은 다음과 같습니다.임용 방식 : 공개 채용 보다는 특정 직무의 전문성이나 정책적 필요에 따라 임용 되는 경우가 많습니다.직무 특성 : 정책 결정 과정에 참여하거나 특정 전문 분야의 업무를 수행하는 등 일반 직 공무원과는 다른 성격의 직무를 맡기도 합니다.신분 및 처우 : '별 정직 공무원 인사 규정'등 별도의 법령에 따라 신분 보장이나 보수 체계 등이 정해집니다.최근 대통령 실 별 정직 공무원 관련 뉴스 :최근 뉴스에서 대통령 실의 별 정직 공무원과 관련하여 '알 박기'논란이나 해임 절차에 대한 보도가 있었습니다. 이는 주로 정권 교체 이후에도 전 정부에서 임명된 일부 별 정직 공무원들이 자리를 유지하고 있는 상황과 관련이 있습니다. 대통령 실에서는 출근하지 않거나 업무 성과가 미흡한 일부 별 정직 공무원들에 대해 해임 절차를 진행하고 있다는 내용이 보도 되었습니다. 이는 별 정직 공무원의 임용 특성 상 정 무적 판단이나 정책 기여도가 중요하게 고려될 수 있음을 보여주는 사례라고 할 수 있습니다.결론적으로 별 정직 공무원은 이러한 다양한 공무원 체계 중 하나로 이해하시면 좋을 것 같습니다. 공무원 시험 준비에 만전을 기하여 좋은 결과 있으시길 응원합니다.