공인중개사가 알려주는 실패 없는 계약과 명쾌한 입지 분석

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.정부는 수도권 과열은 규제로 막고, 지방 미분양은 세제 혜택과 기업 참여를 통해 해소하는 '투트랙' 전략을 펼치고 있습니다.1. 다주택자 규제 및 수도권 관리정부는 서울 등 수도권의 집값 급등을 억제하기 위해 다주택자 양도세 중과 유예를 2026년 5월 9일까지 유지하며 매물 유도를 꾀하고 있습니다. 동시에 수도권과 규제지역 내 DSR 스트레스 금리를 상향(3.0%)하고 시가별 대출 한도를 차등 적용하는 등 강력한 금융 규제로 가수요를 차단하고 있습니다.2. 지방 미분양 해소를 위한 '3종 패키지' 대책반면, 침체된 지방 시장을 위해서는 파격적인 세제 특례를 제공합니다. 2026년 1월 발표된 경제성장전략에 따르면 다음과 같은 혜택이 핵심입니다.1세대 1주택 특례 확대: 기존 1주택자가 지방의 7억 원 이하 준공 후 미분양 주택을 취득할 경우, 양도소득세와 종합부동산세 산정 시 여전히 1주택자로 인정받아 비과세 및 공제 혜택을 유지할 수 있습니다. (기존 6억 원에서 상향)취득세 감면: 비수도권 미분양 주택 취득 시 2026년까지 취득세를 50% 감면해 주는 조치를 시행 중입니다.인구감소지역 '세컨드 홈': 인구감소지역 내 주택을 추가 취득해도 주택 수에서 제외하여 다주택자 징벌적 과세를 피할 수 있게 했습니다.3. 건설사 및 실무적 대응 (CR리츠 및 환매보증)정부는 시장 수요 진작 외에도 건설사의 유동성 위기를 막기 위해 직접 개입하고 있습니다.CR리츠(기업구조조정 리츠): 리츠가 지방 미분양 물량을 통째로 매입하여 임대 운영 후 경기가 회복되면 매각하는 방식으로, 2025년부터 1호 리츠가 등록되는 등 가시화되고 있습니다.주택환매 보증제: 수분양자가 지방 미분양 아파트를 산 뒤, 나중에 일정 가격으로 리츠 등에 되팔 수 있는 권리를 보장하여 매수 심리 위축을 방어합니다.이처럼 정부는 수도권은 대출 규제와 공급 속도 조절로, 지방은 세제 혜택을 통한 수요 견인으로 대응하며 극심한 양극화를 해소하려 노력 중입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 만약 특정 지방 도시의 미분양 주택 매수를 고려 중이시라면, 해당 지역이 인구감소지역에 해당하는지 여부를 먼저 확인하여 세제 혜택을 극대화하시기 바랍니다.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.기존 보증금 2.2억 원은 기존 순위를 유지하며, 증액분 1,100만 원은 19일 확정일자 부여 시점부터 근저당보다 후순위가 됩니다.1. 변제 우선순위 분석가장 주의하셔야 할 대목입니다. 기존 계약(2.2억) 당시에 대항력과 확정일자를 갖추셨다면, 그 순위는 철옹성처럼 유지됩니다. 하지만 중간에 발생한 근저당은 증액분(1,100만 원)보다 먼저 설정되었으므로, 경매 등 위기 상황 발생 시 변제 순서는 다음과 같습니다.1순위: 기존 보증금 2.2억 원 (2024년 확정일자 기준)2순위: 중간에 설정된 근저당권3순위: 이번에 증액한 1,100만 원 (2026년 19일 확정일자 기준)2. 확정일자의 효력 범위새로 받는 확정일자는 증액된 1,100만 원에 대해서만 새로운 효력을 발생시킵니다. 기존 2.2억 원에 대한 확정일자 효력은 소멸하지 않고 그대로 유효합니다. 따라서 재계약서를 작성하실 때 반드시 "기존 임대차 계약(보증금 2.2억)의 연장이며, 보증금 1,100만 원을 증액함"이라는 취지를 명시하고, 기존 계약서와 신규 계약서를 함께 보관하셔야 합니다. 기존 계약서를 파기하면 절대 안 됩니다.3. 주민센터 처리 소요 시간주민센터 방문 시 확정일자 부여는 당일 즉시 처리됩니다. 서류 검토와 전산 입력에 대기 시간을 제외하면 보통 10분 내외면 충분합니다. 19일 오전에 방문하여 확정일자 도장을 받으신 후 바로 은행 업무를 보시는 데 차질이 없을 것입니다. 다만, 임대차 신고(전월세 신고)를 하면 확정일자가 자동으로 부여되니 참고하시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 만약 근저당 금액이 전세가율(보증금+대출/매매가) 대비 과도하게 높다면, 증액분 1,100만 원에 대해서는 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지 사전에 확인해 보시기를 권합니다.

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.임대주택은 공공이나 민간이 거주 목적의 주택을 공급하고 사용자는 보증금과 월세를 내며 일정 기간 거주하는 주택을 의미합니다.임대주택의 핵심 분류와 특징임대주택은 공급 주체에 따라 크게 공공임대와 민간임대로 나뉩니다. LH(한국토지주택공사)나 SH(서울주택도시공사)가 공급하는 공공임대는 시세 대비 60~80% 수준으로 저렴하지만 소득과 자산 기준이 매우 까다롭습니다. 반면 민간임대는 상대적으로 자격 요건은 완만하나 임대료가 공공에 비해 높게 형성됩니다. 최근에는 10년 분양 전환형 모델이 인기를 끌고 있는데, 이는 10년 동안 임대로 살다가 이후 우선 분양권을 받는 방식입니다.실무적 관점에서의 주택 구입 전략질문하신 '구입'은 크게 두 가지 의미로 해석됩니다. 하나는 임대사업자로서 투자용으로 매수하는 것이고, 다른 하나는 임대주택의 분양 전환권을 확보하는 것입니다.투자용 매수: 현재 민간임대주택에 관한 특별법(민임법)에 따라 장기일반민간임대주택 등록 시 취득세 감면이나 종합부동산세 합산 배제 혜택이 있습니다. 다만, 10년이라는 의무 임대 기간과 연 5% 이내의 임대료 증액 제한을 반드시 준수해야 합니다.분양 전환권 확보: 실거주자가 임대주택을 향후 내 집으로 만들고 싶다면, 공공지원 민간임대나 분양 전환형 공공임대를 공략해야 합니다. 초기 자금이 적게 들고 취득세와 보유세 부담 없이 확정 분양가로 내 집 마련이 가능하다는 강력한 메리트가 있습니다.현실적인 주의사항임대주택 구입 시 가장 주의할 점은 임대보증금 보증보험 가입 의무입니다. 현재 임대사업자는 의무적으로 가입해야 하며, 미가입 시 형사 처벌이나 과태료 대상이 됩니다. 또한, 분양 전환 시점에 주변 시세가 급등할 경우 분양가 산정 방식을 두고 시행사와 분쟁이 잦으므로, 계약서상 분양가 산정 기준이 '감정평가액'인지 '확정가'인지를 반드시 확인해야 합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.