공인중개사가 알려주는 실패 없는 계약과 명쾌한 입지 분석
"당신의 자산을 지키고 키우는 명쾌한 해결사, 보스부동산입니다." 공인중개사이자 실전 투자자로, 입지분석 노하우를 공유합니다. 단순한 정보 전달을 넘어 급변하는 정책과 시장 흐름을 꿰뚫는 날카로운 입지 분석을 제공합니다. 내 집 마련의 꿈부터 까다로운 법률 분쟁까지, 전문가의 안목으로 실질적인 수익과 안전을 책임지겠습니다.
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- 집값은 어떻게될까요 향후 전망 과 의견안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.집값과 물가 상승으로 인해 주거 이동에 어려움을 겪고 계시는군요. 갈아타기를 고민하시는 입장에서 현재의 시장 상황이 매우 답답하고 불안하게 느껴지실 것 같습니다. 특히 정치적 환경과 경제적 변수가 맞물려 있어 판단이 더 어려우실 텐데, 현재 시장의 핵심 지표들을 바탕으로 조심스럽게 의견을 드립니다.1. 현재 집값 상승의 핵심 원인질문자님께서 느끼시는 것처럼 특정 시기에 집값이 급등한 데에는 여러 복합적인 이유가 있습니다.*유동성과 금리:과거 저금리 기조 속에서 시장에 풀린 막대한 자금이 부동산으로 쏠렸습니다. 최근에는 금리 인하 기대감이 선반영되면서 다시금 자산 가격을 자극하고 있습니다.*공급 부족 누적: 정비사업(재건축·재개발)의 규제와 공사비 폭등으로 인해 서울 및 수도권의 신규 공급이 원활하지 못했습니다. "지금 안 사면 영영 못 산다"는 심리가 작용한 결과이기도 합니다.*물가 상승(인플레이션): 원자재 가격과 인건비가 오르면서 '새 아파트를 짓는 비용' 자체가 비싸졌습니다. 이는 기존 아파트 가격을 떠받치는 하방 경직성 역할을 합니다.2. 향후 부동산 시장 전망: "양극화와 실거주 중심"과거처럼 모든 지역이 동시에 오르는 시대는 지났습니다. 앞으로는 다음과 같은 흐름이 예상됩니다.*상급지 쏠림(양극화): 인프라가 갖춰진 서울 주요 지역이나 신축 단지는 수요가 꾸준해 가격이 유지되거나 완만하게 상승할 가능성이 높습니다. 반면, 외곽 지역이나 지방은 인구 감소와 공급 물량에 따라 하락하거나 보합세를 보일 수 있습니다.*정치적 변수와 규제 완화: 현재 정부는 공급 확대와 세제 개편을 통해 시장 안정화를 도모하고 있으나, 국회의 입법 과정에 따라 속도가 달라질 수 있습니다. 다주택자 규제 완화 여부가 매물 잠김 해소의 핵심 열쇠가 될 것입니다.*금리의 향방: 미국과 한국의 기준금리가 본격적으로 인하되는 시점이 오면, 대출 이자 부담이 줄어든 실수요자들이 움직이면서 거래량은 늘어날 것으로 보입니다.3. '갈아타기'를 고민하는 분을 위한 조언집값이 예전처럼 싸지는 정상화는 현실적으로 쉽지 않을 수 있습니다. 화폐 가치가 하락한 만큼 실물 자산인 집값이 반영되었기 때문입니다.무릎에 사서 어깨에 판다: 바닥을 잡으려 하기보다는, 내가 감당 가능한 대출 범위 안에서 상급지의 급매물을 노리는 전략이 필요합니다. 내가 살고 있는 집값이 떨어질 때는 내가 가고 싶은 집값도 함께 조정받기 때문에, 오히려 '갈아타기'에는 하락기나 보합기가 기회가 될 수 있습니다.공급 대책 모니터링: 3기 신도시나 도심 복합개발을 통한 물량이 실제로 풀리는 시점을 확인하세요. 대량 공급이 시작되는 지점에서는 일시적인 가격 조정이 올 수 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 가격이 떨어지길 기다리는 것보다 내가 감당할 수 있는 예산 내에서 최선의 선택지를 찾는 것이 자산 가치를 지키는 길일 수 있습니다. 100% 정상화(과거 가격으로 회귀)는 어렵더라도, 거래가 활성화되어 선택의 폭이 넓어지는 시기는 분명 올 것입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산22시간 전00
- 전세계약자인데요, 전세계약 만료 앞두고 연장하고 싶어서 살고 있는 집 등기부 등본을 보고 싶습니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.연장 계약 전 등기부등본 확인은 보증금을 지키기 위한 필수 절차이며, 인터넷 등기소에서 발급받는 것과 주민센터 방문 발급분은 법적 효력이 동일합니다.1. 발급 방법 및 동일성인터넷(대법원 인터넷등기소)에서 약 1,000원(열람 700원)의 수수료를 내고 확인하는 것과 주민센터 무인민원발급기에서 뽑는 서류는 완전히 같습니다. 시간과 비용 면에서 인터넷 발급이 훨씬 효율적입니다.2. 확인해야 할 필수 항목 (용도)근저당이나 대출 내역을 확인하시려면 특별한 용도를 선택할 필요 없이 '말소사항 포함'으로 발급받으시면 됩니다.표제부: 집의 주소와 면적이 계약서와 일치하는지 확인합니다.갑구: 현재 소유주가 계약했던 임대인과 동일한지, 압류나 가압류가 들어왔는지 확인합니다.을구(가장 중요): 이곳에 *근저당권(은행 대출)*이 기재됩니다. 기존 계약 시보다 새로운 대출이 생겼는지, 채권최고액이 얼마인지 반드시 확인하십시오.연장 계약서를 쓰기 직전 *당일 오전*에 다시 한번 등기부등본을 확인하시기 바랍니다. 그사이 집주인이 대출을 받았을 가능성을 배제할 수 없기 때문입니다. 만약 보증금 증액 없이 연장한다면 기존 확정일자의 대항력은 유지되지만, *증액이 있다면 그 부분에 대해 다시 확정일자*를 받아야 합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산1일 전00
- 토지(논) 상속등기 아직 미이행했는데 매도절차가 궁금합니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.토지 대장상 세금을 납부하고 계시더라도, 등기부등본상 명의가 망인(피상속인)으로 되어 있다면 매도가 불가능하므로 반드시 상속등기를 먼저 완료해야 합니다.1. 매도를 위한 선결 조건: 상속등기대한민국 민법 제187조에 따라 상속인은 등기 없이도 소유권을 취득하지만, 이를 처분(매도)하기 위해서는 반드시 자신들의 명의로 등기를 해야 합니다.진행 상황 점검: 현재 구청에 취득세 신고와 재산세 납부까지 하셨다면, 이미 재산상속분할합의서와 취득세 납부 확인서가 준비된 상태입니다. 이를 바탕으로 관할 등기소에 협의분할에 의한 소유권 이전 등기를 신청하여 2인 공동명의로 등기부를 정리하십시오.동시 진행 가능 여부: 실무에서는 상속등기와 매수자로의 이전 등기를 같은 날 처리하기도 합니다. 다만, 매수자 입장에서는 소유권이 불분명한 상태를 꺼리므로 계약 전 또는 잔금 전까지는 반드시 상속등기가 완료되어야 합니다.2. 농지(논) 매도 시 주의사항농지취득자격증명(농취증): 매수자가 농업인이 아니거나 농업 경영 의사가 없다면 농취증 발급이 제한되어 매도가 무산될 수 있습니다. 계약 시 매수자의 농취증 발급 가능 여부를 확인하는 특약을 넣으십시오.양도소득세 산정: 상속받은 토지의 양도차익은 '상속 개시일(사망일) 당시의 시가'를 취득가액으로 봅니다. 만약 상속 당시 감정평가를 하지 않았다면 기준시가가 취득가액이 되어 양도세 부담이 커질 수 있으니 세무 검토가 필요합니다.3. 절차 요약준비된 합의서로 2인 공동명의 상속등기 완료 (법무사 대행 권장)부동산 거래 시장에 매물 접수 및 매매계약 체결매수자의 농취증 발급 확인 후 잔금 수령 및 소유권 이전2인 공동 소유이므로 매도 결정과 인감 날인 등 모든 절차에 공동 소유자 전원의 합의가 필수적입니다. 한 명이라도 반대하면 필지 전체 매도가 어려우니 사전에 충분히 협의하시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산1일 전5.01명 평가00
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안준영 공인중개사
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