공인중개사가 알려주는 실패 없는 계약과 명쾌한 입지 분석
"당신의 자산을 지키고 키우는 명쾌한 해결사, 보스부동산입니다." 공인중개사이자 실전 투자자로, 입지분석 노하우를 공유합니다. 단순한 정보 전달을 넘어 급변하는 정책과 시장 흐름을 꿰뚫는 날카로운 입지 분석을 제공합니다. 내 집 마련의 꿈부터 까다로운 법률 분쟁까지, 전문가의 안목으로 실질적인 수익과 안전을 책임지겠습니다.
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- 주택담보대출 시 대출중개인은 어떤가요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.아파트 매수를 축하드립니다! 잔금을 앞두고 대출을 알아보시다 보면 부동산에서 건네주는 명함(대출상담사/중개인)을 한두 장쯤 받게 되시죠. 결론부터 말씀드리면, 대출중개인을 통하는 것이 한도나 금리 면에서 손해를 볼 일은 거의 없으며, 오히려 '편의성'과 '최저가 검색' 측면에서 유리한 경우가 많습니다.왜 그런지, 그리고 주의할 점은 무엇인지 핵심만 정리해 드리겠습니다.1. 중개인을 통하면 더 유리한가요?금리와 한도: 대출중개인이 특정 은행의 금리를 마음대로 깎아주지는 못합니다. 하지만 이들은 여러 은행의 최신 금리 테이블과 우대금리 조건을 꿰고 있습니다. 질문자님의 조건(소득, 직업, 주택 유무 등)에서 가장 낮은 금리를 제공하는 지점을 찾아 연결해 주므로, 직접 발품을 파는 것보다 결과적으로 낮은 금리를 찾을 가능성이 큽니다.지점 특판 정보: 같은 은행이라도 지점마다 대출 목표 실적에 따라 일시적으로 '특판 금리'를 운영할 때가 있습니다. 중개인은 이런 정보를 가장 빠르게 알기 때문에 직접 주거래 은행을 가는 것보다 유리할 수 있습니다.2. 은행 직접 방문 vs 중개인 이용 비교구분대출중개인 (상담사) 활용은행 직접 방문 (창구)편의성원하는 시간·장소로 방문하여 서류 수거은행 영업시간 내 직접 방문 대기 필수범위여러 은행의 조건을 비교 분석해줌해당 은행 상품으로만 상담 한정전문성복잡한 DSR 계산 및 예외 조건에 능숙표준화된 규정에 따라 상담비용매수자 부담 0원 (은행에서 수수료 지급)매수자 부담 0원3. 중개인 이용 시 주의해야 할 점 (체크리스트)불법 수수료 요구: 대출중개인이 매수자에게 따로 수고비나 사례비를 요구하는 것은 100% 불법입니다. 중개 수수료는 은행이 중개인에게 줍니다.정식 등록 여부: 명함을 받으시면 [대출상담사 통합조회시스템]에서 정식으로 등록된 사람인지 꼭 확인하세요. 부동산에서 소개받았다면 대개 검증된 분이겠지만, 돌다리도 두드려보는 것이 좋습니다.모바일 대출 비교: 최근에는 '카카오페이', '토스' 같은 앱에서도 대출 금리 비교를 해줍니다. [중개인 제안 금리 vs 모바일 앱 최저가]를 한 번 더 비교해보시면 가장 확실합니다.💡 현실적인 가이드대출중개인을 통해 진행하시면 바쁜 잔금 날 부동산 사무실로 법무사와 함께 와서 서류를 다 챙겨주기 때문에 절차가 훨씬 매끄럽습니다.일단 부동산에서 소개받은 중개인에게 상담을 받아보세요.동시에 본인의 주거래 은행 앱이나 지점에서 금리를 확인하세요.두 곳 중 0.1%라도 금리가 낮은 쪽을 선택하시면 됩니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산23시간 전00
- 아파트 거래시 부동산중개수수료는?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.아파트 거래 시 중개수수료(복비)와 등기 절차는 큰 돈이 오가는 만큼 확실히 짚고 넘어가야 할 부분입니다. 2026년 현재 기준에 맞춰 실질적인 가이드를 드리겠습니다.1. 중개수수료 요율과 합의 수준말씀하신 0.4%는 보통 6억 원 이상 9억 원 미만 구간의 상한 요율입니다. (9억~12억은 0.5%, 12억~15억은 0.6% 등 금액대별로 상한선이 다릅니다.)합의 수준: 수수료는 법으로 정해진 '최대치'일 뿐, 반드시 그 금액을 다 줄 필요는 없습니다. 보통 상한 요율에서 10~30% 정도 협의(할인)하는 것이 관례입니다.30% 할인 제안: 질문자님께서 말씀하신 "30% 할인"은 상당히 괜찮은 조건입니다. 예를 들어 수수료가 400만 원이라면 280만 원만 지불하는 셈인데, 시장 평균보다 매수/매도자에게 유리한 협의라 할 수 있습니다.2. 지급 시기: 잔금일이 원칙중개수수료는 언제 주는 것이 좋을까요?원칙: 공인중개사법상 중개보수 지급 시기는 임대인/임차인 간의 약정에 따르되, 약정이 없으면 대금 지급이 완료된 날(잔금일)에 지급합니다.추천: 계약일에 일부를 선입금하라는 부동산도 있지만, 사고 방지와 서비스 완수를 확인하기 위해 잔금을 모두 치르고 등기 서류를 넘겨받는 시점에 송금하는 것이 가장 안전하고 일반적입니다.3. 등기는 누가 해주나요?부동산(중개업소)에서 등기까지 직접 해주는 것은 아닙니다.법무사의 영역: 등기는 법적 권리관계를 확정 짓는 고도의 전문 업무로, 보통 법무사나 변호사가 수행합니다.부동산의 역할: 단골 법무사 사무실을 연결(소개)해줄 수는 있습니다. 잔금 당일 부동산 사무실로 법무사 사무장님이 방문하여 서류를 챙겨가는 방식입니다.주의사항: 부동산에서 소개한 법무사만 고집할 필요는 없습니다. 최근에는 '법무통' 같은 앱을 통해 견적을 비교해보고 직접 법무사를 고용하는 경우도 많습니다. (부동산 소개 법무사는 수수료가 조금 더 비싼 경우가 종종 있습니다.)💡 깔끔한 마무리를 위한 팁현금영수증: 중개수수료를 낼 때는 반드시 현금영수증 발행을 요청하세요. 나중에 아파트를 팔 때 '필요경비'로 인정받아 양도소득세를 줄이는 절세 효과를 볼 수 있습니다. (할인된 금액 기준으로 발행받으시면 됩니다.)부가세 확인: 부동산이 '일반과세자'인 경우 수수료의 10%를 부가세로 별도 요구할 수 있습니다. 협상할 때 "부가세 포함 금액인지" 미리 확인하는 것이 좋습니다.경제 / 부동산23시간 전00
- 임대차 계약갱신요구권에 관한 질문입니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.2026년 7월 만기를 앞두고 노후 자금 마련을 위해 매도를 계획 중이시군요. 임대차법상 계약갱신요구권은 임차인에게 강력한 권리이지만, 임대인에게도 대응할 수 있는 법적 기준이 있습니다.질문하신 상황을 바탕으로 쟁점을 정리해 드리겠습니다.1. 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있나요?네, 행사할 수 있습니다.임차인은 임대차 기간 중 딱 1회에 한해 갱신요구권을 사용할 수 있습니다.2018년부터 2년마다 재계약서를 작성하셨더라도, 그 과정에서 임차인이 법적으로 명시된 '계약갱신요구권'을 사용한다는 의사표시를 명확히 한 적이 없다면 이번 7월 만기 시점에 이 권리를 청구할 수 있습니다.(과거 재계약 시 "갱신요구권을 행사하여 계약함"이라는 문구를 넣지 않았다면, 임차인은 여전히 1회의 카드를 보유한 셈입니다.)2. 매도를 이유로 갱신요구를 거절할 수 있나요?안타깝게도 '매도' 그 자체는 거절 사유가 되지 않습니다.현행법상 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 '임대인 본인 또는 직계존비속의 실거주'가 대표적입니다.집을 팔기 위해 임차인에게 나가달라고 하는 것은 정당한 거절 사유에 해당하지 않습니다. 따라서 임차인이 갱신요구권을 쓰겠다고 하면 법적으로는 받아들여야 합니다.3. 노후 생활비 마련을 위한 현실적인 해결책질문자님처럼 매도가 절실한 상황에서 활용할 수 있는 전략 3가지를 제안해 드립니다.전략 A: '실거주' 목적의 매수자에게 매도하기집을 비운 상태로 팔기 어렵다면, 직접 실거주할 새 주인을 찾는 것입니다.단, 주의할 점은 임차인이 갱신요구권을 행사하기 전에 매매 계약을 체결하고 소유권 이전 등기까지 마쳐야 새 주인이 실거주를 이유로 임차인을 내보낼 수 있습니다. (등기가 늦으면 임차인의 갱신권이 우선합니다.)전략 B: 임차인과 '합의'를 통한 퇴거 유도임대차보호법 제6조의3 제1항 제3호에 따라, "임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하기로 합의한 경우" 갱신 거절이 가능합니다.임차인에게 이사비나 복비(중개수수료) 등 일정 금액의 보상금을 제안하여 원만하게 합의하고 퇴거 확인서를 받는 방법입니다. 은퇴 자금 마련을 위해 매도가 시급하시다면 이 방법이 가장 빠르고 확실할 수 있습니다.전략 C: '임차인 승계' 조건으로 매도 (갭투자자 타겟)실거주자가 아닌, 투자 목적으로 집을 살 사람에게 파는 방식입니다. 이 경우 임차인은 2년 더 거주할 수 있고, 질문자님은 매매 대금을 받아 노후 자금을 확보하실 수 있습니다. 다만, 실거주 가능 매물보다 매매가가 약간 낮게 형성될 수 있는 단점이 있습니다.💡 임대인(질문자님)을 위한 체크리스트과거 계약서 확인: 지난 2020년, 2022년, 2024년 재계약 시 임차인이 갱신요구권을 썼다는 기록이 있는지 확인해 보세요. 이미 썼다면 이번엔 거절 가능합니다.의사표시 시점: 임차인은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. (2026년 1월 ~ 5월 사이)내용증명 활용: 매도 계획이 확정되셨다면, 미리 임차인에게 "만기 시 재계약 의사가 없으며 매도할 예정"임을 알리고 임차인의 의중을 먼저 파악하시는 것이 좋습니다.요약하자면, 단순히 '팔기 위해서'는 거절 사유가 안 되지만, 임차인과의 적절한 보상 합의나 실거주 매수자 찾기를 통해 해결하실 수 있습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다~경제 / 부동산23시간 전00
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안준영 공인중개사
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