안녕하세요. 이준기 전문가입니다.

안녕하십니까.금융의 정보 비대칭을 해소하고 고객의 자산 가치를 극대화하는 세움인베스트입니다.​.아파트 담보대출을 상담하다 보면 가장 많이 듣는 질문이 있습니다."은행에서 LTV 70%까지 된다는데, 왜 제가 계산한 금액보다 적게 나오죠?"​.그 이유는 바로 '선순위'와 '후순위',그리고 일반인은 잘 모르는 '채권최고액'의 계산 메커니즘 때문입니다.​오늘 세움인베스트에서 이 복잡한 퍼즐을 완벽하게 풀어드리겠습니다..순위에 대한 이해 : 내 집의 '권리 블록' 쌓기담보대출을 받으면 금융기관은 등기부등본 '을구'에 근저당권을 설정합니다.이는 "이 집에 문제가 생기면 내가 이만큼의 돈을 가져가겠다"라는 권리 표시입니다.그리고 먼저 보호를 받는 것을 순위에 따라 순차적으로 적용하게 됩니다.​.오늘은 선, 후순위 대출에 대해 논하기 때문에소액임차인 최우선변제금과 경매 배당 순위 같은 예외사항들을 제외하고서오로지 담보대출 근저당권을 통해서 선, 후순위를 살펴보겠습니다.​.· 선(先)순위 대출순위가 가장 먼저 설정되어 있는 대출 (보통 주택 구입 시 받는 대출이 많죠)​.· 후(後)순위 대출순위가 뒤에 설정되어 있는 대출..용산구 한남동 A 아파트 샘플 분석· 을구 1번 → 선순위2017년 05월 11일 하나은행 채권최고액 12.199억 원(110% 설정으로 최초 원금 11.09억 원)​.· 을구 9번 → 후순위2022년 09월 01일 신한은행 채권최고액 6억 원(120% 설정으로 최초 원금 5억 원)​.· 참고순위 번호 2~8번이 없는 이유는? 기존 대출을 갚고 '말소'했기 때문입니다.등기부등본 요약본은 현재 유효한 권리만 보여줍니다...LTV 심화 : 왜 '남은 돈'이 아니라 '채권최고액'을 뺄까?많은 분들이 헷갈려 하는 계산이 있습니다."갚을 잔액"을 기준으로? '채권최고액'을 기준으로?​.· 전제지방 / 시세 10억 아파트 / LTV 70% 적용(나머지 자금의 성격, DSR, 중도상환수수료 등 부대비용 모두 제외)​.· 기존 대출원금 2억 원 (채권최고액 120% 설정 2.4억 원)기존 대출 원금이 2억이라도, 은행이 120%인 2.4억을 설정해두었다면후순위 대출 시 4,000만 원의 가용한도 손실이 발생합니다.​.이것이 바로 "멀쩡한 기존 대출을 갈아엎고(대환) 다시 받는 이유"입니다...'한도 플러스' 체크리스트· 세입자 보증금은 '채권최고액'이 없다?세입자 보증금은 대출과 달리 '설정 비율'이 없습니다.따라서 실제 보증금 액수만큼만 차감하므로, 전세 낀 집은 대출보다 한도 면에서 유리할 수 있습니다.​.· MCI/MCG를 활용 여부대출 시 소액임차인 최우선변제금 (서울 기준 5,500만 원) 만큼 한도를 깎는 것을 '방 공제'라고 합니다.(금융기관에서는 담보가 경매로 넘어갈 경우를 대비해 배당 순위가 앞선 소액임차인 최우선변제 금액을 선 차감하는 것이죠)· 해결책 : 모기지신용보증(MCI/MCG)에 가입하면 이 금액을 차감하지 않고 LTV를 끝까지 채울 수 있습니다.​.· DSR이라는 거대한 벽예를 들어 LTV 상의 한도가 7억이 나오더라도, 본인의 소득 대비 부채 비율인 DSR(40~50%)에 걸리면 대출 한도가 축소되죠..전문가 팁 : 가계자금 대출로 DSR이 안 나온다면,사업자 담보대출을 통해 LTV를 80~95%까지 확보하면서 DSR 규제를 우회하는 정교한 설계가 필요합니다...나에게 유리한 전략은 무엇인가?· 기존 대출 금리가 매우 낮다면 → 후순위 추가 대출이 유리 (한도 손실 감수)· 최대한도가 필요하다면 → 선순위 대환 대출로 통합 (채권최고액 족쇄 해제)· 소득 증빙이 어렵다면 → 사업자 대출로 LTV/DSR 동시 해결​.세움인베스트는 단순히 수치만 계산하지 않습니다.고객님의 상환 능력과 자금 목적, 그리고 현재 규제 환경을 종합하여 가장 유리한 '순위'와 '금리'를 설계해 드립니다.

26.02.10

안녕하십니까.정확한 금융 지식으로 여러분의 자산 가치를 세우는 세움인베스트입니다.​.최근 부동산 정책이 급변하면서 "집값의 몇 %까지 대출이 나오나요?"라는 문의가 부쩍 늘었습니다.오늘 포스팅에서는 내 대출 한도를 결정하는 기본 LTV, DTI, DSR 이 세 가지 기본개념을 명확하게 정리해 드립니다.​..LTV (담보인정비율) "집값의 얼마까지?"LTV(Loan To Value)는 주택의 가치를 기준으로 대출 한도를 정하는 비율입니다.​· 공식대출가능액 = 주택가격 * LTV 비율​· 핵심 포인트현재 서울 전역과 경기 주요 12곳(분당, 과천 등)은 규제 지역으로 묶여 LTV 40%가 적용되고 있습니다​· 주의사항이때 기준이 되는 주택가격은 매매가가 아닌 'KB시세' 또는 '감정가' 기준임을 반드시 기억해야 합니다.(단, 시세대비 매매가가 너무 낮은 경우엔 금융기관 별 건바이 건)..DTI (총부채상환비율) "소득 대비 주담대 상환 능력은?"DTI(Debt To Income)는 나의 연간 소득에서 주택담보대출의 원리금 상환액이 차지하는 비중을 보는 지표입니다.​· 공식DTI(%) = (해당 주담대 원리금 상환액 + 기타대출 이자 상환액) / 연간 소득 * 100​· 특징주담대 외에 다른 대출(신용대출 등)이 있다면 그 대출은 '이자'만 부채로 합산하여 계산합니다.DSR보다는 상대적으로 완만한 규제라고 볼 수 있습니다...DSR (총부채원리금상환비율) "가장 강력한 끝판왕 규제"DSR(Debt Service Ratio)은 주담대뿐만 아니라 모든 대출의 '원금 + 이자'를 내 소득과 비교합니다.​· 공식DSR(%) = 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액 / 연간 소득 * 100​· DTI와 차이점신용대출, 자동차 할부, 카드론 등의 원금 상환액까지 모두 내 소득에서 깎아 먹기 때문에실제 대출 한도를 결정짓는 가장 결정적인 요소입니다.· 현재 기준1금융권 기준 40%, 2금융권 기준 50%가 적용됩니다...실무 팁· 세 가지 규제 중 '가장 낮은 금액'이 내 한도입니다LTV가 60% 나온다고 해서 무조건 그만큼 빌릴 수 있는 것이 아닙니다.집값이 10억이라 LTV상 4억이 가능해도, 내 연봉이 낮아 DSR 40%를 초과한다면 대출 한도는 줄어들게 됩니다.이 세 가지 필터를 모두 통과한 최솟값이 나의 최종 대출 금액입니다.(물론 LTV, DTI, DSR 외 부동산 규제도 충족해야합니다.)​· 맞벌이 부부라면 '소득 합산'이 전략DTI와 DSR은 소득이 높을수록 한도가 늘어납니다.부부 합산 소득을 활용하면 대출 한도를 높일 수 있지만,이때 배우자의 기존 부채도 함께 합산되므로 사전에 부채내용도 미리 확인해야합니다.​· 상환 방식에 따라 DSR이 변합니다앞서 '대출 상환방식' 편에서 다뤘듯 원금균등 방식은 DSR 수치를 많이 낮출 수 있습니다.DSR 한도가 아슬아슬하거나 부족하다면 원금균등 방식을 선택해 DSR 비율을 맞추는 전략도 필요합니다...내 집 마련, 계산기부터 두드려야 합니다.최근 서울 아파트 거래 신고가 급감한 원인 중 하나도 바로 이 강력한 대출 규제 때문입니다.​LTV, DTI, DSR을 정확히 모른 채 계약서부터 쓰게 되면 잔금일에 큰 낭패를 볼 수 있습니다.​세움인베스트는여러분의 소득과 보유 자산, 그리고 해당 지역의 규제 비율을 종합적으로 분석하여 안전한 자금 조달 계획을 세워드립니다.

26.02.03

안녕하십니까.단순한 대출 안내를 넘어, 고객의 생애 주기와 자금 흐름에 최적화된 금융 솔루션을 제안하는 세움인베스트입니다.​주택담보대출을 받을 때 금리만큼 중요한 것이 바로 '상환 방식'입니다.어떤 방식을 선택하느냐에 따라 내가 내야 할 총 이자가 수천만 원 차이 나기도 하고, 매달 가용할 수 있는 생활비가 달라지기도 합니다.​오늘은 세움인베스트가 대출 상환의 4대 방식과 거치기간의 비밀을 완벽하게 정리해 드립니다...원금균등 상환 "총 납부 이자를 가장 적게 내고 싶다면"매달 '일정한 원금'을 갚고, 남은 잔액에 대해서만 이자를 내는 방식입니다.· 특징 : 시간이 갈수록 이자가 줄어들어 월 납입액이 점차 감소합니다. (체감식)· 장점 : 모든 상환 방식 중 총 이자 부담이 가장 적습니다.· 단점 : 초기 상환액이 가장 높아 대출 초기에 자금 압박이 클 수 있습니다.· 추천 : 초기에 자금 여력이 있고, 장기적으로 금융 비용을 절감하고 싶은 분이 선택하는 게 옳겠습니다...원리금균등 상환 "계획적인 가계부가 중요하다면"원금과 이자를 합쳐 '매달 똑같은 금액'을 만기까지 내는 방식입니다.· 특징 : 처음에는 이자 비중이 높고 원금 비중이 낮지만, 뒤로 갈수록 원금 비중이 커집니다.· 장점 : 매달 지출액이 고정되어 있어 자금 계획을 세우기에 가장 편리합니다.· 단점 : 원금균등 방식에 비해 총 이자 비용이 다소 높습니다.· 추천 : 수입이 일정한 직장인, 안정적인 예산 관리가 필요한 분이 선택하는 게 옳겠습니다...만기일시 상환 "단기 자금 운용이 우선이라면"대출 기간 중에는 이자만 내다가 만기에 원금 전액을 한꺼번에 갚는 방식입니다.· 특징 : 원금이 전혀 줄어들지 않으므로 대출 기간 내내 이자가 동일합니다.· 장점 : 매달 나가는 돈이 최소화되어 현재의 유동성을 극대화할 수 있습니다.· 단점 : 총 이자 부담이 가장 크며, 만기 시 연장이나 대환이 안된다면 원금 상환에 대한 압박이 매우 큽니다.· 추천 : 고액 대출 또는 단기 투자를 목적으로 하거나, 조만간 목돈이 들어올 계획이 있는 분이 선택하는 게 옳겠습니다...체증식 상환 "미래 소득이 늘어날 청년이라면"초기에는 적게 갚다가 시간이 흐를수록 상환액이 점차 늘어나는 방식입니다.· 특징 : 만 40세 미만, 신혼부부 등 정책 대출(보금자리론 등)에서 주로 선택 가능합니다.· 장점 : 초기 부담이 매우 적고, DSR 산정 시 유리하여 대출 한도를 높이는 데 유리할 수 있습니다.· 주의 : 전체 기간을 유지할 경우 총 이자 부담은 원리금균등보다 많습니다...실전 금융 팁· DSR과 상환 방식의 상관관계에 있어서원금균등 방식은 DSR 수치를 낮출 수 있기에 대출 한도를 최대한 끌어써야 한다면 원금균등이 유리합니다.​· 거치기간의 양날의 검'이자만 내는 기간(거치기간)'을 설정하면 당장은 편하지만, 거치 기간이 길수록 총 이자는 늘어납니다.또한 거치가 끝나는 순간 원금 상환이 시작되며 월 납입액이 급증하므로 '상환 절벽'에 주의해야 합니다.​· 중도상환 계획이 있다면?3~5년 내에 집을 팔거나 대출을 갚을 계획이라면,초기에 원금을 더 많이 갚는 원금균등 방식 또는 이자만 납부하다 원금을 한 번에 갚는 만기일시 상환이 유리합니다...결론 "나에게 맞는 상환 방식은?"· 전체 이자를 1원이라도 줄이고 싶다 : 원금균등· 매달 똑같은 금액으로 편하게 살고 싶다 : 원리금균등· 사회 초년생이라 지금은 돈이 부족하다 : 체증식 (가능시)· 단기로 빌리고 곧 갚을 예정이다 : 만기일시..세움인베스트는 단순히 숫자를 계산하는 것에 그치지 않고,여러분의 소득 구조와 자산 운용 계획에 맞는 가장 스마트한 상환 경로를 설계해 드립니다.​이상다음에도 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.

26.01.23