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부동산 중계 수수료 계산 방법에 대해 알려 주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 중개보수는 거래금액에 일정 요율을 곱하여 산정하게 됩니다. 그리고 거래금액에 따라 차등된 요율이 부과되고, 주택과 비주택에 따라서도 달라지게 됩니다. 일반적으로 비주택(주택외)의 경우는 거래금액의 0.9%의 요율이 적용되게 되고, 주택의 경우는 매매 / 임대차 여부와 거래금액에 따라 차등 요율일 적용되게 됩니다. 보통은 0.3%~0.6% 요율이 적용되게 됩니다. 그리고 거래금액의 경우는 전세임대차와 매매는 보증금과 매매가격이 거래금액이 되지만 월세의 경우는 환산보증금( 보증금+(월세*100))이 적용되게 됩니다.
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24.12.24
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집을 계약할 때 전세 계약이 있고 월세 계약이 있던데 어떤 점이 다른 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세와 월세 계약모두 주택을 일정기간 빌려 사용하는 임대차 계약에 포함된다고 보시면 되고, 차이가 있다면 월세는 낮은 보증금을 지급하고 매월 일정한 월세를 주거비용을 지급하는 계약방식이고, 전세는 높은 보증금을 지급하지만 매월 임대인에게 월임대료를 지급하지 않아도 되는 방식입니다. 일반적으로 임대인에게 매월 월임대료를 지급하면 월세 , 이런거 없이 보증금만 내고 거주를 하면 전세라고 보시면 됩니다.
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24.12.24
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등기부등본을 봐야 하는데 어떻게 보는 건지 알려 주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부등본은 보통 인터넷 등기소를 접속하시어 로그인을 하신뒤 발급받으실수 있습니다. 등기부는 권리관계의 기준이 되는 공적장부로 볼수 있고, 크게 세부분으로 구분되는 표제부는 부동산 표시에 대한 사항이 기재되며, 갑구에는 소유권과 관련된 권리가 등기되고, 을구에는 소유권외 권리가 등기되어 있습니다 ,보통은 현재 소유자 확인은 갑구를 통해 하시면 되고, 을구에서는 해당 부동산에 용익물권(빌려사용할수 있는 권리로써 전세권, 지역권,지상권), 또는 담보물권(근저당, 저당등)등을 확인하실수 있습니다.
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24.12.24
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중개계약 시 주거용과 상가 중 일반적으로 상가중개가 더 어려운 편인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.각각의 매물에 따라 차이가 있습니다. 어느게 더쉽다 어렵다를 판단하기는 어렵지만, 계약상에 차이보다는 상가의 경우 권리금이 있기 때문에 해당권리금 계약과 임대차계약을 맞추어 진행하여야 하기에 절차나 커뮤니케이션 능력이 좀더 요하는 경우가 많습니다. 사실 주택중개도 최근 전세사기등에 따라 중개사의 의무가 커지면서 확인, 고지의무등이 많아졌기에 이전보다 더 어려워진게 사실이고, 상가의 경우도 상권 이동이나 내수경기침체등으로 중개자체가 쉽지 않는게 사실입니다,
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24.12.24
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중개실무에서 등기의 권리분석이 중요한 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리분석은 등기부상 권리관계를 바탕으로 해당 매물의 안전여부 및 경매시 배당가능성등을 판단하는 일련의 과정이라고 할수 있습니다. 이러한 분석을 통해 중개계약시 매수인에게 위험사항을 고지하고, 계약서상 특약을 통해 말소조건등을 기재하여 거래상 안전성을 높이게 됩니다. 그리고 가압류의 경우 우선변제권은 없지만, 순위보전효력이 있기 때문에 안분배당이 될수 있습니다. 또한 본등기가 될 경우 해당 순위로 압류가 설정될수 있고, 경매가 진행될시에는 말소기준권리가 될 수 있는 권리입니다.
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24.12.23
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공인중개사 개업할때 사무실 크기는 상관없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 별도 제한은 없습니다. 그에 따라 본인 자금사정에 맞게 적당한 평수로 임대차를 통해 구하신뒤 개설등록을 하시면 됩니다. 개설시에 중요한 사항에는 보증보험 또는 공제가입여부와 실무교육 이수등의 조건만 충족하시면 되고, 사무실의 평수는 개설시 요건에 해당되지 않습니다.
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24.12.22
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공인중개사 자격증으로 창업하기 전에 알아야 할 사항을 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 자격증을 먼저 취득하시는게 필요해보입니다. 자격증 취득과 관련된 사항을 먼저 알아보시는게 좋을듯 보이고, 취득한 이후에는 실무교육을 이수하고 개설등록을 한뒤에 중개사무소를 운영하시면 됩니다. 창업비용의 경우는 사무실 평수가 크지 않다면 큰 비용은 발생되지 않습니다만 보증금과 권리금의 비중에 따라 창업비용에 따라서 그차이가 매우 크다고 보시면 됩니다. 이를 포함하여 최소비용을 창업을 준비한다면 1억원정도로 보시면 됩니다.
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24.12.22
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토지와 도로에 따라 아파트 방향이 달라지는 거 같은데요. 기본적으로 선호하는 방향은 남향인데 그다음 좋은 방향은 어디인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.과거에는 난방과 일조량을 고려하여 바람이 부는 방향에 따라 남향을 선호하고 북향을 피하는 인식이 강했지만, 현재는 난방기술등이 어느정도 향상되었기에 이전과 같이 주택이 방향을 크게 따지지는 않는 편입니다. 그에 따라 특별히 방향에 따라 가격의 차이도 크게 나타나지 않는 추세입니다. 물론 정북향일 경우에는 아직까지 타 방향에 비해 가치평가에서 조금은 낮게 평가되고 있습니다
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24.12.22
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공인 중개사의 가장 비수기는 언제 인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사도 결국은 부동산 거래량의 따라 성수기 비수기가 나누어지기 때문에 일반적으로 이사가 가장 활발한 1~3월까지가 성수기이고 11월~연말까지가 통상 계절적 비수기로 볼수 있습니다. 특히나 최근 1년간은 고금리와 경기침체등으로 인해 부동산 시장자체가 침체되면서 성수가, 비수기 할것없이 거래건수가 급감하였고, 다시 회복될 기미가 보이던 서울, 수도권 아파트거래등도 대출규제로 인해 다시 소강되는 분위기로 이어지면서 휴,폐업하는 중개사무소가 늘어나고 있습니다.
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24.12.21
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월세 계약하기 직전인데 찝찝해서 질문드려요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인은 나이 드신 어머니시구 다른 지역에 가계셔서근처 살고 계신 따님분이 대신 와서 계약을 진행할 거라고 말씀해주셨어요위임장 같은 건 없이 진행할거라구 걱정은 마시라구 하시더라구요..?-> 원칙상 있어야 하는 부분입니다. 또한 위임장 없을 경우 가족관계이므로 가족관계증명서와 임대인(어머니)의 신분증과 인감, 인감증명서등을 지참할것으로 요구하시는 게 맞을 듯 보입니다. 중개인이 떼어준 아파트 등본엔 이 임대인 이름이 [박명수]로 되어있다면통장엔 영어로 [bing ming shao] 이렇게 되어있어요-> 계약금, 잔금등 주택과 관련된 금액지급은 소유자 명의 통장으로 하셔야 나중에 문제가 생길경우 대처가 가능합니다. 가계약금 정도라면 모르겠지만 정식적인 계약금과 잔금은 소유자 명의통장으로 지급하겠다는 의사를 밝히셔야 할듯 보 입니다. 소유가 임대인분과 남편분 공유자로 두 분이 뜨던데4. 아내분(임대인) 이름으로만 계약을 진행해도 되는 건가요?-> 두 임대인 모두의 서명 및 날인이 필요합니다. 두 분중 한분이 참석하지 않는다면 이 또한 위임장이 있어야 하고 두분 다 참석을 안한다면 대리인은 두사람의 위임장, 인감, 인감증명서등을 모두 지참하는게 원칙상 맞습니다. 결론, 중개사의 의도까지는 알수 없지만 중개사 많은 부분에 하자가 있어 보입니다. 계약에 있어 위와같이 진행하는것은 향후 임차인의 권리보호나 향후 권리상 피해가 발생된 리스크가 있기 때문에 안전한 중개를 하고 있지 않다 판단됩니다. 해당 매물에 꼭 거주를 원하시는 것이 아니라면 위에서 말한 모든 부분을 요청하시고 이에 거절을 할 경우 계약해지를 고려해보셔야 합니다. 다만 먼저 해지를 할 경우 지급한 계약금의 손실이 발생할수 있기에 의무인 부분을 끝까지 요청하셔서 상대방이 계약을 포기하기 끔하는게 유리할듯 보입니다.
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24.12.19
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