답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 생애최초 주택구매시에는 규제지역의 경우 LTV한도가 40% -> 70%까지 적용이 가능하고 대출의 있어 조건에 해당이 된다면 저금리 공공대출상품인 디딤돌대출등을 이용하실수 있는 정도입니다. 물론 취득세에 대해서 200만원까지 감면 혜택도 그대로 유지되고 있습니다. 다만 해당부분은 모두 이전부터 시행되었던 부분으로 사실상 새로운 혜택이 추가되거나 한것은 없습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간중 중도해지는 상대방인 임대인의 동의가 필요하고 동의를 조건으로 패널티가 부여될수 있습니다. 다만 임대인이 요구하는 조건에 따라 패널티도 달라지는데 주로 협의과정에서 말한 부분이나 계약서상 특약에 명시된 부분을 기준으로 하게 됩니다. 통상적으로 다음임차인 주선과 중개보수 지급을 조건으로 하는 경우가 많으나, 실제 월세의 경우는 일정기간 월세지급등으로 대신하는 경우도 있습니다. 즉 당연하게 부담하여야 할 의무가 아닌 협의에 따라 정해지는 부분입니다. 다만 질문의 경우 정확한 판단은 어려운데 이유는 사실상 만기 한달전에 퇴거를 하는것이고 월세도 해당시점까지 지급을 한 경우라면 만기해지와 크게 차이가 없는데 복비까지 부담하는 것은 임차인 입장에서는 조금 억울할수 있는 부분이 있습니다. 문제는 다음임차인이 없는 상태에서 나오게 되는 경우에는 사실상 중도해지로 볼수 있고 특약에 중개보수 지급이 적혀있다면 이에 따라 부담을 하셔야할수 있습니다. 보증금이 급하지 않다면 만기까지 거주를 하시는게 나을뻔한듯 한데 일단은 임대인과 위 부분을 가지고 협의를 먼저 해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시기가 조금 애매합니다. 보통 임차인은 만기 6~2개월까지 갱신청구권을 사용할수 있는데, 만약 해당 기간내 계약이 체결되고 새임대인이 실거주를 이유를 갱신청구권을 거부하면 문제가 없지만 매매가 안된 상태에서 2개월이 지나면 갱신청구권을 거부하기는 어렵기 떄문입니다. 즉, 시간적으로 여유가 너무 없습니다. 아니시면 매매에 대한 설명을 하시고 임차인에게 일정보상을 해주고 계약연장을 거부하셔야 하셔야 할듯 보입니다. 사실상 만기기준으로 의사통보기간이 10일밖에 안남은 것이라고 보시면 됩니다. 물론 임차인에게 갱신청구권이 없다면 계약연장을 거부하면 되기에 문제는 없습니다.만약이렇게 주택을 팔지 못하게 되면 양도시 중과세율이 적용될수 있는데, 다만 양도차익이 크지 않거나 거의 없는 수준이라면 부담할 세금도 거의 없기에 크게 문제되지 않을수 있고, 반대로 매매차익이 크다면 가진주택중 양도차익이 적은 주택을 우선 매도하는게 유리할듯 보이긴 합니다.참고로 정부에서 이러한 문제로 인해 매수자에게 실거주의무를 2년유예하는 내용을 발표한것으로알고 있습니다. 이럴 경우 매수자가 입주를 늦출수 있다면 계약이 연장되어도 다음 연장시 퇴거를 시키고 임대인이 실거주를 하면되긴 하는데 매도자체는 현세입자로 인한 문제가 없겠으나, 이러기 위해서는 사실상 매수자가 그만큼의 즉시거주를 하지 않아도 되는 상황이여야 하기에 이는 협의를 해보셔야 할 부분으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.답이 있는 것은 아닙니다. 다만 전세의 경우는 월주거비용 부담이 없기에 월세에 비해서는 유리한게 일반적이나, 보증금 조달을 위해 대출을 받는 경우라면 월 이자비용이 지출되기에 사실상 전세의 장점이 있다고 보기는 어렵습니다. 이런 경우에는 전세대출이자와 월세비용을 비교하여 유리한 쪽으로 선택을 하시면 될듯 보이는데, 일반적으로 현재금리기준으로 월이자부담이 월세부담보다는 유리한 경우가 많습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 재계약시에는 중개보수가 청구되지 않습니다. 다만 서류작성과 인장사용에 따른 대필료등이 청구될수 있으며 대필료의 경우 부동산마다 차이가 있기에 정확히 얼마라고는 하기 어려우나 보통은 10~15만원 사이입니다. 다만 재계약에 따른 계약서가 필요없는 경우(조건변경이 없는 경우)라면 특별히 작성자체는 필요하지 않기에 부동산을 거칠이유는 없고 기존게약서를 수정하는 방식으로도 진행되는 경우가 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인이 임대인라고 생각해보시면 알수 있을둣 보입니다 . 우선 신탁제도는 임차인이 지급한 보증금을 임대인이 마음대로 이용할수 없습니다. 물론 해당자금을 운용하여 수익이 발생하면 기관과 임대인이 공유를 한다지만 전세를 놓는 가장 큰 이유는 월세가 없는대신 목돈을 받아서 다른 곳에 투자를 하거나 활용하기 위한 목적인데, 그런데 이런걸 할수 없다면 질문자님 입장에서는 얼마가 될지 모르는 운영수익보다는 월세전환을 통해 매월 안정적인 임대수익을 누리는게 더 유리하지 않을까요? 그렇게 되면 당연히 전세로 주택을 내놓은 임대인은 급격히 줄어들수 있고 월세물량이 늘어나고 이는 임차인들에게도 매월 주거비용부담으로 이어질수 있습니다. 물론 제도특성상 추가적인 보완등이 이루어지기는 하겠지만, 전세의 본래의 취지를 많이 벗어나는 제도라 판딘이 됩니다. 결국은 임차인은 목돈을 내고 주거비용없이 거주를 하면서 안정적으로 보증금 반환을 받을수 있어 유리하겠으나, 정작 주택의 소유권을 가지고 수익을 노리는 임대인에게는 메리트가 더 없기에 오히려 물량감소에 따른 피해는 다시 임차인의 주거비용부담으로 전가될 가능성이 높아보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 전세대출중이라도 주담대 신청은 가능합니다. 다만 전세대출이 기대출로써 한도에 영향을 주기에 보통은 동일날짜에 상환과 대출실행을 가능토록하여 상환조건부 주담대를 받게 됩니다. 질문의 경우라면 이러한 대출상품 이용이 어렵기에 주담대를 신청하더라도 전세대출로 인해 한도감액은 에상하셔야 합니다. 2. 묵시적갱신중 5월 1일 해지를 요구하였다면 계약해지는 8월1일부로 자동으로 되게 됩니다. 이때 임차권등기를 신청하고, 등기이후에 보증보험등의 구상권청구를 하실수 있습니다. 보증보험이 없다면 당연히 반환소송 및 경매신청으로 이어지는게 일반적 순서입니다. 물론 해당기간내 협의를 계속하면서 반환을 유도하셔야 하고, 임차권등기 완료이전까지는 주택점유와 전입신고를받드시 유지 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 민영주택의 경우는 1순위 요건이 청약통장보유기간과 지역별 최소예치금 충족입니다. 보통은 청약통장보유를 2년간 하였고 지역, 평형별 최소예치금이상되어 있다면 1순위 자격요건에 해당이 됩니다. 물론 그외 무주택자기준이나 거주기간등은 별개의 부분으로 이런 부분들이 모두 충족된 상태에서 단순 통장기준 1순위 자격을 말합니다현재 상황에서 질문자님 통장은 이미 효력을 상실하였기에 해지하는게 맞고 와이프분 청약통장이나 추가적인 통장개설은 혹시라도 두분이 이후에 더 넓은 신축민영아파트로의 이전을 고려하신다면 보유를 하시는게 맞일수 있지만 그게 아니라면 특별한 필요성은 없습니다. 보통 젋은 세대는 지속적으로 이사이슈가 발생하기에 청약통장은 오래된 것은 하나정도 유지하는게 좋지만, 어느정도 정착이 가능한 세대에서는 선택적인 부분이라고 할수 있습니다. 그리고 민영주택 1주택자의 경우 대부분 대형평수의 추첨제로 청약을 하기 떄문에 결국은 가점이 중요하지는 않기 떄문에 새로 만드시고 기존꺼를 모두 해지하는 것도 방법이 될수 있습니다. 개인적으로 앞으로의 일은 알수 없고 다시 만들어서 청약을 하는것도 시간이 필요한 만큼 와이프분 청약통장에 대해서 납입을 하지는 않더라도 보유만 하고 그외 남편분 청약통장은 해지 및 추가개설을 하지 않는것을 추천합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가계약금이나 계약금 모두는 보증금에 포함되는 금액입니다. 쉽게 보증금 100만원중 가계약금으로 20만원을 냈다면 입주시점 (잔금일)에는 80만원지급을 하시는 구조입니다. 월세와 동일하든 관계없으며 월세는 선납인지 후납인지에 따라 입주시점에 지급을 하게 되는지, 한달뒤부터 지급을 하는지가 달라질 뿐입니다, 즉, 질문에서 처럼 가계약금을 돌려받지 않는 금액이 아니며, 결국은 보증금의 일부를 계약을위해 선지급하는 용도이고, 퇴거시에 돌려받는 보증금에 포함되어 다시 돌아오는 돈에 해당이 됩니다. 질문의 경우 계약이 어떻게 된부분인지 알수 없지만 질문자님 말이 맞다면 보증금외 추가적인 가게약금이 추가 입금이 된 만큼 반환을 요구하거나 한달월세와 같다면 이에서 공제를 하면 됩니다. 단, 해당주택이 선납월세라면 앞에서 말한것처럼 입주시점 보증금외 월세를 지급하여야 하는데, 가계약금에서 지급한 금액을 선납월세로 대체하고 계약서상 보증금은 전액입금을 하신 경우에 해당될수도 있어 자세한 사항은 중개사를 통해 문의해보시고 없다면 임대인을 통해 위 부분을 문의해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네,. 매물로 등록한지 1시간만에 29억에 매수희망자가 나타났다고 알고 있습니다. 아무래도 시세보다 3억 낮은 급매로 나온것도 있고 중개매물에 세대주 대통령이 나온 기운좋은 집이라는 이슈가 있어 금방 매수자가 나타난것으로 보입니다. 다만 실제 계약체결여부는 대통령 해외순방등의 이슈로 아직 계약서작성이 된것은 아니나, 가계약은 체결이 된것으로 보입니다.