답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 생애최초 주택구매시에는 규제지역의 경우 LTV한도가 40% -> 70%까지 적용이 가능하고 대출의 있어 조건에 해당이 된다면 저금리 공공대출상품인 디딤돌대출등을 이용하실수 있는 정도입니다. 물론 취득세에 대해서 200만원까지 감면 혜택도 그대로 유지되고 있습니다. 다만 해당부분은 모두 이전부터 시행되었던 부분으로 사실상 새로운 혜택이 추가되거나 한것은 없습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인이 임대인라고 생각해보시면 알수 있을둣 보입니다 . 우선 신탁제도는 임차인이 지급한 보증금을 임대인이 마음대로 이용할수 없습니다. 물론 해당자금을 운용하여 수익이 발생하면 기관과 임대인이 공유를 한다지만 전세를 놓는 가장 큰 이유는 월세가 없는대신 목돈을 받아서 다른 곳에 투자를 하거나 활용하기 위한 목적인데, 그런데 이런걸 할수 없다면 질문자님 입장에서는 얼마가 될지 모르는 운영수익보다는 월세전환을 통해 매월 안정적인 임대수익을 누리는게 더 유리하지 않을까요? 그렇게 되면 당연히 전세로 주택을 내놓은 임대인은 급격히 줄어들수 있고 월세물량이 늘어나고 이는 임차인들에게도 매월 주거비용부담으로 이어질수 있습니다. 물론 제도특성상 추가적인 보완등이 이루어지기는 하겠지만, 전세의 본래의 취지를 많이 벗어나는 제도라 판딘이 됩니다. 결국은 임차인은 목돈을 내고 주거비용없이 거주를 하면서 안정적으로 보증금 반환을 받을수 있어 유리하겠으나, 정작 주택의 소유권을 가지고 수익을 노리는 임대인에게는 메리트가 더 없기에 오히려 물량감소에 따른 피해는 다시 임차인의 주거비용부담으로 전가될 가능성이 높아보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 전세대출중이라도 주담대 신청은 가능합니다. 다만 전세대출이 기대출로써 한도에 영향을 주기에 보통은 동일날짜에 상환과 대출실행을 가능토록하여 상환조건부 주담대를 받게 됩니다. 질문의 경우라면 이러한 대출상품 이용이 어렵기에 주담대를 신청하더라도 전세대출로 인해 한도감액은 에상하셔야 합니다. 2. 묵시적갱신중 5월 1일 해지를 요구하였다면 계약해지는 8월1일부로 자동으로 되게 됩니다. 이때 임차권등기를 신청하고, 등기이후에 보증보험등의 구상권청구를 하실수 있습니다. 보증보험이 없다면 당연히 반환소송 및 경매신청으로 이어지는게 일반적 순서입니다. 물론 해당기간내 협의를 계속하면서 반환을 유도하셔야 하고, 임차권등기 완료이전까지는 주택점유와 전입신고를받드시 유지 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 민영주택의 경우는 1순위 요건이 청약통장보유기간과 지역별 최소예치금 충족입니다. 보통은 청약통장보유를 2년간 하였고 지역, 평형별 최소예치금이상되어 있다면 1순위 자격요건에 해당이 됩니다. 물론 그외 무주택자기준이나 거주기간등은 별개의 부분으로 이런 부분들이 모두 충족된 상태에서 단순 통장기준 1순위 자격을 말합니다현재 상황에서 질문자님 통장은 이미 효력을 상실하였기에 해지하는게 맞고 와이프분 청약통장이나 추가적인 통장개설은 혹시라도 두분이 이후에 더 넓은 신축민영아파트로의 이전을 고려하신다면 보유를 하시는게 맞일수 있지만 그게 아니라면 특별한 필요성은 없습니다. 보통 젋은 세대는 지속적으로 이사이슈가 발생하기에 청약통장은 오래된 것은 하나정도 유지하는게 좋지만, 어느정도 정착이 가능한 세대에서는 선택적인 부분이라고 할수 있습니다. 그리고 민영주택 1주택자의 경우 대부분 대형평수의 추첨제로 청약을 하기 떄문에 결국은 가점이 중요하지는 않기 떄문에 새로 만드시고 기존꺼를 모두 해지하는 것도 방법이 될수 있습니다. 개인적으로 앞으로의 일은 알수 없고 다시 만들어서 청약을 하는것도 시간이 필요한 만큼 와이프분 청약통장에 대해서 납입을 하지는 않더라도 보유만 하고 그외 남편분 청약통장은 해지 및 추가개설을 하지 않는것을 추천합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네,. 매물로 등록한지 1시간만에 29억에 매수희망자가 나타났다고 알고 있습니다. 아무래도 시세보다 3억 낮은 급매로 나온것도 있고 중개매물에 세대주 대통령이 나온 기운좋은 집이라는 이슈가 있어 금방 매수자가 나타난것으로 보입니다. 다만 실제 계약체결여부는 대통령 해외순방등의 이슈로 아직 계약서작성이 된것은 아니나, 가계약은 체결이 된것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세 상한제를 말씀하시는듯 보이는데, 이는 모든 경우에 적용되는 게 아닙니다. 일단 임대인이 개인인 경우에는 임차인이 재계약시 갱신청구권을 사용하는 경우에 5%이내인상제한이 적용되지만 그게 아닌 경우에는 시세대로 인상이 가능합니다. 질문처럼 새로운 임차인을 받을때에도 시세대로 인상하여도 문제가 되지 않습니다. 다만 임대인이 등록임대사업자라면 이야기가 다른데 임대사업자는 재계약시 5%이내 인상제한이 적용되므로 이를 초과하여 인상을 할수 없습니다. 또한 중도해지등으로 새로운 임차인을 받을 경우에도 시세적용이 아닌 인상1년이내라면 기존 조건으로만, 만약 1년이 넘었다면 5%이내 인상한 조건으로만 암대차가 가능합니다. 즉, 임대사업자가 아닌 임대인이라면 새로운 임차인을 받을때에는 상한제한을 받지 않으며, 재계약시에만 갱신청구권 사용여부에 따라 제한여부가 달라집니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.향후 흐름은 정확히 예측하기 어렵습니다. 보통은 과거 비슷한 정책운영에 따른 결과치를 가지고 현정부의 정책을 판단하고 비판하게 되는데, 지금까지의 정부규제정책은 이전과 크게 다르지 않았고 그 결과가 시장내 부정적 결과로 이어졌다는 경험이 있습니다 , 다만 현정부에 기대가 쏠리는 이유는 이전처럼 규제속에서 숨구멍을주는 식의 방식의 운영과 정책운영중 정치적인 리스크로 이를 완화하면서 정책일괄성이 낮아진게 일반적인데 지금은 정부의 강력한 규제의지 그리고 규제에 따라 나올수 있는 여러 편법에 대한 동시 규제를 하고 있기 떄문입니다. 즉, 정책의 차이는 크지 않지만 이를 상황에 맞게 운영하고 이에 따라 발생할수 있는 예외요소까지 규제를 함으로써 정책운영의 유연성이 뛰어나고 대통령이 직접소셜을 통해 의사소통함으로써 시장내 주는 안정화의지가 강하다는 점입니다. 물론 해당부분으로는 장기적으로 안정화를 이루기에는 부족할수는 있지만 추가적인 공급대책을 운영하면서 이어지게 된다면 안정화도 가능할수 있다는 기대가 되는것은 사실입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리금의 경우는 시설권리금, 바닥권리금, 영업권리금 세가지로 정해지게 되는데, 사실 질문에서 말하는 월매출에 따른 계산은 영업권리금에 해당이 되고, 시설 권리금은 해당 시설을 인수받으면서 지급하여야 할 금액, 바닥권리금은 말그대로 해당 입지와 이전매장의 인지도등에 따라 지급되는 금액이라고 할수 있습니다. 보통 시설, 영업권리금은 어느정도 객관적인 계산이 가능하지만, 바닥권리금은 그 기준이 명확하지 않기에 이 세가지를 합친 권리금 역시 사실상 지역과 업종에 따라 너무나 편차가 큽니다. 가장쉽게 상권이 좋고 입지가 좋으며, 이전 매장 장사가 잘되었다면 권리금이 가장 높게 책정이되고 상권이 좋다고 한다면 이때도 권리금은 높아지게 됩니다 .반대로 상권이 좋지 않은 입지는 권리금자체가 낮아질수 있고 심지어 권리금을 내고 입주하였다고 해도 상권이 가라앉을 경우 무권리금으로도 거래가 될수 도 있습니다. 즉, 권리금은 해당 상권에 따라 크게 달라지는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신고의 이유가 특별히 있다고 보기는 어려워 보입니다. 강압적이라면 협박등이 될수는 있겠으나 통상적으로 이게 말이 되는 부분은 아니기 때문입니다. 사실 해당 부분은 계약관계상 임대인과 임대인중개사가 알아서 최종 처리를 해야하는 부분입니다. 계약에서 당사자는 질문자님과 임대인이고 해당 주택에 잔금일짜는 협의에 따라 정하여야 하는데 결국 그 날짜를 정할수 있는 것은 이전 계약의 당사자인 전세입자와 임대인으로 입주예정인 임차인이 스트레스를 받으면서 신경쓸 부분으로는 보이지 않습니다. 결국 해당 계약에서 잔금일을 정하지 못하는 이유는 임대인에게 그 책임이 있기 떄문입니다. 일단 특정일자를 여유있게 정하고 해당일자까지 주택인도가 되지 않을 경우 계약해지 및 계약금배액상환등을 전달하시고 암대인이 해당 부분을 신경써서 마무리하도록 압박하는게 맞을듯 보입니다. 그런데, 보통은 계약서 작성 및 계약금 지급시 잔금일을 정하고 계약서를 작성하는게 일반적인데 그런정함없이 계약금을 지급하였다는게 사실 이해가 잘되지는 않습니다.