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부동산 관련해서 조언 얻고 싶습니다. 제발 도와주세요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선택의 문제이겠으나 일단 1번과 3번 선택지는 결국 같은 것으로 보입니다. 가격을 낮추어도 매매가 안되면 결국은 원금 10%상환 및 대출을 연장하셔야 하기는 다른 선택지로는 볼수 없고 과정상 순서만 다를 것으로 보입니다. 그리고 전세나 월세의 경우 현재 주택시세와 대출로 인한 근저당이 풀로 차있는 상태라고 볼수 있습니다. 그렇게 되면 전세세입자를 받더라도 기존 대출을 상환하셔야 하는데 전세보증금 시세가 기존 대출금액만큼 나올 가능성은 낮습니다. 이는 보증보험 가입요건이나 전세가율을 기준으로 볼때 계산이 필요없을 정도로 눈에 보이는 상태이기 때문입니다. 즉 전세세입자의 보증금을 받아 대출전액을 상환하는 것은 현실적으로 불가능해 보이고 전세를 주면 본인도 다른 주택으로 이사를 하셔야 하는데 그에 따른 보증금과 이사비용을 고려하면 이또한 선택가능한 방법은 아닐것으로 예상됩니다. 그리고 주택매매가격과 대출원금과의 금액차가 너무 적어서 해당주택을 매도하고 이사를 하려고 해도 실제 손에 쥐는 자금이 너무 없습니다. 이렇게 되면 다른 주택에 이사를 해도 이자부담은 지금과 크게 다르지 않을수있습니다. 이를 종합해보면 개인적으로 3번으로써 진행하시고 이후에 주택시세가 회복되는 시점을 노리시면서 거주를 하시는게 가장 최선 아닐까 생각됩니다,
경제 / 부동산
14시간 전
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월세 등기부등본 공유자 4명, 근저당 설정
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 질문의 내용만으로 사실관계 기재가 너무 빠진게 많고 정확하지 않아 권리상 판단은 할수 없습니다 ,다만 본인의 보증금이 100만원이라면 소액임차인에 해당되고 선순위 근저당이 있다할지라도 최우선 변제 대상이 되기 떄문에 보증금 안전에 대해서는 크게 걱정할 부분은 아니라 판단됩니다, 참고로 보통 선순위 근저당을 남겨두고 임차인을 구하는 경우 월세든 전세든 권리상 영향이 적은 상태의 조건으로 세입자를 구하는 것이 일반적이고 반대로 생각하면 보증금이 100만원이라 해당 주택의 권리관계는 일반적인 전세나 큰 보증금을 넣은 임차인을 받을수 없는 정도의 권리상 복잡한 권리관계라고 볼수 았습니다. 쉽게 해당주택은 권리상 관계만 보면 위험도가 높은 주택일것으로 예상되나 본인의 보증금이 100만원 소액이기에 크게 걱정할 부분은 아니라 판단됩니다. 다만 꼭 아셔야할 부분은 권리상 현재 소유자형태는 공유지분이고 본인이 계약하는 당사자가 과지분권자가 아니라면 다른 공유자의 동의나 위임장을 모두 확인하셔야 한다는 점 참고하셔야 합니다.
경제 / 부동산
14시간 전
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신생아특례디딤돌대출 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.알기로는 신생아특례디딤돌 대출의 경우 다른 대출규제에도 불구하고 주택가격이 6억미만인 경우 방공제면제가 가능한것으로 알고 있습니다. 다만 생애최초가 아닌 경우 일반구입자금보증(HF) 에 가입하는 경우에 공제가 가능한것으로 알고 있으며, 이런 경우 방공제없이 최대 5억, LTV한도까지 대출이 가능합니다.
경제 / 부동산
14시간 전
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부동산 매수시 계약금 문의입니다 정확히 10프로여야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금은 당사자간 협의에 따라 그 비율을 정하게 됩니다, 일반적으로 부동산 매매에서 계약금 10%로 통상적인 부분이나 이를 낮추거나 높인다고 해서 다른 불이익이 있는것은 아니므로 크게 신경쓰지 않으셔도 됩니다. 부동산 규제관련해서 대출의 경우 전체주택가격을 기준으로 보지 계약을 가지고 제한하는 것은 없기때문에 신경쓰지 않으셔도 됩니다. 그리고 계약금과 가계약금의 구분은 그 비중에 따라 구분되는 게 아닌 목적물의 대한 구체적인 합의여부등을 기준으로 판단하게 되고, 실제 계약금을 지급하게 되면 계약서를 작성하고 해당 계약서를 대출시 제출하기 때문에 해당 상태자체가 계약금 계약상태이므로 가계약금여부는 고려대상이 되지 않습니다.
경제 / 부동산
14시간 전
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도시와 조금 떨어져있는 곳에 단독주택을 직접 짓고싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당연하게도 집을 건축하기 위해서는 부속토지를 구매하시거나 지상권과 같은 사용수익권한을 먼저 획득하셔야 합니다, 그러고 난뒤에 관련법령에 따라 건축허가를 받아 건축후 입주를 하시면 됩니다, 보통 단독주택의 경우 건물의 면적이나 층수 , 원자재에 따라 가격은 천차만별인데 일반적인 건축비의 경우 원자재상승여파등으로 많이 올라 현재는 평당 500만원~700만원정도 소요가 될수 있습니다, 그리고 토지를 구매한다고 해서 모두 그위에 집을 지울수 있는 것은 아니므로 반드시 토지구매시 지목과 해당 지역에 설정된 용도지역등을 확인하셔야 합니다.
경제 / 부동산
14시간 전
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자취방(월세) 구할때 궁금한게 있어 질문 드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분은 각 매물과 임대인과의 협의에 따라 달라지는 부분입니다. 그리고 기본적으로 보증금과 월세의 개념이 다른데 보증금은 입주시에 지급하여 만기시에 돌려받는 금액이고 월세는 매달 지급하는 주거비용입니다. 그에 따라 계약시에는 보증금의 10%을 계약금으로 걸고 잔금시에 나마지 90%을 지급하게 되고, 월세의 경우는 계약에 따라 선납으로 하는 경우도 있고 후납으로 하는 경우도 있습니다. 선납의 경우라면 퇴거시에 마지막 한달에 대한 월세지급을 하지 않고 나와도 되지만 후납이라면 퇴거시에 마지막달 월세를 납입하고 퇴거를 하여야 합니다. 그리고 즉시입주가능한 매물이라면 일반적으로 공실인 경우가 많은데, 이는 계약시점에 바로 입주가 가능할수도 있지만 보통은 전세대출이 있는 경우라면 심사및 지급까지 시간이 소요되므로 대출실행이후에 잔금을 치루고 입주가 가능하게 됩니다, 즉 입주시점은 임차인의 상황에 따라 조율이 될 가능성이 높다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
14시간 전
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지방 부동산 경기 침체는 언제까지나 갈까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인적인 의견으로써 답변드리기 때문에 이는 참고하시기 바랍니다. 지방의 경우는 사실상 별도의 지역내 개발호재가 없다면 다시 상승하기에는 어려움이 있을듯 보입니다. 물론 부동산 시장이 다시 살아나는 경우 지금보다는 일부회복이 될수 있겠으나, 그 정도는 이전과 비교하여 매우 낮을 것으로 예상됩니다. 이러한 이유는 현재 지방소멸화에 따라 인구감소 및 유출이 현실화되어 있고, 부동산 투자수요 및 거주수요 역시도 양극화로 인해 서울 , 수도권에 집중되고 있는 상황입니다. 또한 이전처럼 수도권 규제를 통해 비규제지역으로 풍선효과를 기대할수도 있던 상황도 이제는 현실적으로 한계가 있다 판단이 됩니다. 사실상 지방도시가 살아나기 위해서는 지역내 산업단지유치나 별도의 개발호재가 있어야만 상승의 가능성이 있을 것으로 예상되며, 대표적으로 세종이나 부산처럼 정부차원의지원등이 있어야 부동산 시장도 활성화될수 있을것으로 예상됩니다,
경제 / 부동산
15시간 전
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임차인(식당) 퇴거시 사업자등록 폐업 확인서 달라고 해야 하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 상가임대차에서 임차인 퇴거시 사업자등록 폐업신고여부는 확인하시는게 좋습니다 , 이유는 해당 주소지로 사업장주소지가 등록되어있기에 폐업이 되지 않으면 새로운 임차인을 구하는데 법적문제가 발생할수 있기댸문입니다. 그래서 폐업신고를 완료하였는지 확인을 위해 폐업사실증명원 또는 세무서에서 밣생한 확인서를 요청하여 보관하시면 됩니다.그외 상가임대차 특성상 영업을 위한 구조변경이나 시설물변경이 많기 떄문에 원상복구에 대한 부분을 꼼꼼하게 살펴보셔야 하고, 각종 공과금에 대한 정산여부도 잘 확인하셔야 합니다.
경제 / 부동산
15시간 전
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전세보증금 미반환 절차가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재상황은 전세기간이 6개월 연장된 상태입니다. 그러므로 계약이 유효함으로 임차권 등기는 신청하실수 없습니다. 결국에는 계약이 종료된 이후에 임차권 등기를 신청하셔야 할듯 보이고, 더 큰 문제는 주택인도는 반드시 보증금반환이후에 하셔야 하는데 주택인도를 이미하셨다는 점입니다. 전입신고를 남겨두신 상태라면 그나마 대항력이 유지되기에 다행이나 정확히는 점유를 넘긴상태에서의 대항력은 인정되지 않을 가능성도 있는 만큼 최소한 계약을 연장하기로 하셨다면 주택인도 없이 쉽게 현관비번등을 알려주지 않고 계시면서 빈집으로 놔두시는게 맞았을듯 보입니다. 추측컨데, 위와 같은 상황들이 임대인으로 하여금 원상복구 트집들을 근거로 지급하기로한 관리비와 전세대출이자에 대한 부분을 채우려는 의사로 보이기 때문입니다. 기본적으로 원상복구에 대한 부분은 해당하자에 대한 원인이 노후화인지, 임차인과실인지등을 구분하는 기준이 모호하고 원상복구비용에 대한 부분도 결국은 당사자들간 합의에 따라 그 수준을 정하는 것이기에 질문의 상황에 대해서는 대처할 방법을 조언하기도 쉽지 않은게 사실입니다. 그리고 개인적 생각으로는 우선 임대인의 요구을 종합하면 단순히 대화로 약속된 금액을 지급할 의사가 불분명하고, 논쟁의 소지를 만들고 있다는 점, 현 상황이 일반적인 보증금미반환과는 차이가 있다는 점에서 변호사와 같은 법률전문가의 도뭄을 받아 과정을 진행하시는게 유리할듯 보이는 상황입니다.
경제 / 부동산
15시간 전
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전세끼고 매매 후 대출 질문있습니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 세입자가 있는 상태에서의 주택담보대출과 구입할떄의 주택담보대출은 상품에 차이가 있습니다. 일반적으로 질문의 경우처럼 세입자 퇴거를 위한 대출은 전세퇴거자금대출에 해당되고 그에 따른 규제와 DSR.LTV규제를 받습니다. 문제는 최근 대출규제로 인해 6.27일 이후 주택을 구매하거나 이후 체결된 임대차에 대해서 전세퇴거자금대출은 수도권 내에서는 1억으로 제한된것으로 알고 있습니다. 즉 현시점에 위와같은 방식으로 주택을 구매하실 경우 전세퇴거자금신청시에 해당 주택이 수도권내 위치해 있다면 한도는 1억으로 제한될것으로 보입니다. 비수도권이라면 종전대로 크게 상관은 없을것으로 보이구요, 그러므로 주택을 구매하기전에 위와 같은 사항을 정확히 확인하시고 구매를 진행하셔야 이후 문제가 없을것으로 보입니다.
경제 / 부동산
15시간 전
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