전문가 프로필

답변 내역

유치권의 효력에 대한 질문 있습니다!!
유치권의 성립요건 1. 변제기 도래 2. 계속적이고 적법한 점유 3. 채권의 견련성 4. 유치권배제약정 없어야 함. 위조건 모두를 충족하여야 함.갑과 을 도급계약상 변제일은 보존등기 후 2개월내 -> 변제기 21. 3.15일경매개시결정등기 -> 21.2.8일최종 유치권 성립은 3.15이고 이는 경매개시등기보다 늦게 성립되었으므로 경매 낙찰자에게 유치권을 이유로 주택의 인도를 거부할수 없다가 맞을듯 보입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.12
0
0

유치권의 효력에 대한 추가 질문 있습니다!!
유치권이 온전히 성립하기 위한 기본전제는 점유라는 점도 있지만 변제기가 도래하여야 한다는 점도 있습니다. 질문에서 변제기의 시점은 갑과 을의 지급약속에 따라 소유권 보증등기 2개월까지로 볼수 있고 날짜로는 1.15일에 2개월후인 3.15일이 변제기한으로 볼수 있습니다. 그런데 경매개시결정등기는 이보다 빠른 2.8일에 되었다면 시간상으로 변제기가 되기 전에 경매개시등기가 먼저 이루어졌기 때문에 유치권자는 낙찰자에 대해 대항할수 없다고 볼수 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.12
0
0

♥♥♥소속공인중개사로 일하면 좋은점? 요즘에는 오랫동안 소속으로 근무를 하는 경우가 많나요?
소속공인중개사의 장점이라면 직접 자금을 들여 개설하지 않고선 중개에 대한 경험을 쌓을수 있다는 점이 가장 크며, 소속공인중개사의 경우 우리가 생각하는 일반적인 부동산내 근무는 1년을 초과하지 않는 경우가 많습니다. 대부분은 1년이내 실무경험을 쌓고 오픈을 하는게 평균적이기 떄문입니다. 다만 법인의 경우 소속된 공인중개사들은 장기간 근무하는 경우 많은데, 법인의 경우 주택중개도 하지만 대부분 특수중개로써 토지나, 건물(상가)등의 대형거래건을 많이 진행하기 때문에 해당 분야로써 지속적으로 경험을 쌓을수 있기 때문입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.12
0
0

공인중계사 시험을 준비해보고자 하는데요.
공부의 방법은 본인 선택입니다. 다만 공인중개사 시험은 1개의 이론적 학문과 5개의 법률과목을 대상으로 합니다. 공부를 시작해보시면 알겠지만 법률과목등은 용어들이나 판례에 대한 이해가 매우 낮설고 어렵습니다. 그만큼 진도를 빼기 어렵고 혼자 읽고 이해 하기에는 버거울수 있습니다. 또한 중개사 과목 전체 범위는 매우 넓기에 효율성을 고려할때 선택과 집중의 전략이 필요합니다. 독학으로는 답변에 열거된 사항을 준비하기가 어렵기 때문에 비용을 지불하고서라도 인강이나 학원을 통해 효율을 극대화하는게 필요하다는 게 개인적 판단입니다. 물론 독학으로도 그 어려운 것을 해내는 사람도 있는것으로 알고 있습니다., 다만 합격은 모두 동일한데 , 자격증 하나를 따자고 남들과 다르게 힘든 길을 알면서 선택하는게 맞는지는 의문이 듭니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.11
0
0

점유권 관련 질문입니다!!!!!!
점유매개관계의 직접점유자는 타주점유자이다.-> 임대차나 사용대차, 임치 따위와 같은 관계에 따라 등기부상 소유자가 아닌 자가 직접거주를 하는 경우에는 소유의사를 가지고 점유를 하는 자주점유가 아닌 소타인의 소유권을 가지고 있다는 것을 인지하고 하는 점유 해당한다. 명의신탁에 의하여 부동산의 소유자로 등기된 자의 점유는 그 권원의 성질상 자주점유라 할 수 없다. -> 명의신탁의 경우 실질소유자가 아닌 명의상 소유자로써 실제 소유권자가 아니므로 이러한 사람이 점유를 하는 것은 소유의 의사로써 점유하는 자주점유로써 볼수 없다는 의미입니다. 자주점유와 타주점유를 구분하는 것은 사실상의 취득시효의 완성을 구분하는데 매우 중요한 부분이기에 이와같이 법으로써 명확히 하는 것으로 볼수 잇습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.09
0
0

등기의 추정력 관련 질문있습니다!!
판례에 따르면 계속적인 거래관계로부터 발생하는 다수의 불특정채권을 장래의 결산기에서 일정한 한도까지 담보하기위한 근저당의 경우 근저당설정행위와 별도로 근저당권의 피담보채권을 성립시키는 법률행위가 있어야 하고, 근저당권의 성립 당시 근저당권의 피담보채권을 성립시키는 법률행위가 있었는지는 여부는 해당 존재를 주장하는 측에 입증책임이 있다는 의 미입니다. 쉽게는 채무자이자 소유자인 A와 근저당권자인 B 사이 채무관계에 대한 분쟁이 발생한 경우 피담보채권을 성립시키는 계약관계의 입증은 근저당권자인 B에게 있다는 의미로 해석할수 있습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.08
0
0

공법 농지법에서 농업진흥구역, 농업보호구역 2개로 나눈 이유는 무엇인가요?
두개의 구역 차이로 인해 해당 토지내 할수 있는 행위에 차이가 있습니다. 농업보호구역에서 허용되는 행위가 농업진흥구역내 행위보다는 더 많다고 보시면 됩니다. 단순한 예로 농업보호구역에서는 농업진흥구역에서 허용되는 토지이용행위 뿐 아니라 농업인 소득증대에 필요한 건축물, 공작물, 그밖에 시설을 추가로 개발할수 있습니다, 쉽게 생각해서 농업에 대한 사항만 가능한 농업진흥구역이 있다면 그 주위로 하여 진흥구역 주변의 농업을 위한 기타시설들을 포괄하는 완충지라고 생각하시면 됩니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.08
0
0

공인중개사 민법총칙관련 질문합니다
중간생략등기는 부동산 등기 특별조치법에 따라 제3자에게 전매하는행위는 형사처벌대상이 되는 불법행위입니다.문제는 이와별개로 당사자간 중간생략등기 합의에 관한 사인간의 계약관계까지는 무효로 하는 것은 아니기에 유효하다는 설이 일반적입니다. 즉 계약은 유지되나 당사자가 처벌을 받게 되는 것으로 보시면 됩니다. 문제는 토지거래허가구역에서 중간생략등기의 경우 절차상 A -> B 토지거래 허가와 B ->C 거래에 대한 토지허가를 각각 받아야 계약자체가 유효합니다. 그에 따라 A->C로 바로 등기를 하였다면 절차상 각각의 허가를 받지 않은 것과 같기 떄문에 절차상 적법한 토지거래 허가 없이 경료된 등기로써 무효라고 보시면 됩니다
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.07
0
0

공인중개사는 꼭 자격증이 있어야하나요?
공인중개사는 공인중개사 시험에 합격하여 자격을 취득한 사람을 말합니다. 즉 자격이 없는 공인중개사라는 표현은 맞지 않습니다, 보통 부동산에 근무하는 경우 공인중개사인 개공과 그 밑에서 업무를 하는 소속공인중개사가 있고, 자격이 없는 자로써 단순보조 업무를 하는 사람을 중개보조라고 합니다. 결국 자격이 없는데 부동산 업무를 한다면 표현상 중개보조원이 맞습니다. 그리고 시험이 생기기 전에 흔히 복덕방을 운영하던 기득권에게는 시험자격이 없더라도 운영을 할수 있는 자격을 부여하는데 이를 부칙상의 개업공인중개사라고 합니다. 해당 중개사분들은 중개물에 대한 지역제한이 있고 겅매와 공매관련한 경매대리등의 겸업은 할수 없습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.03
0
0

부동산 공인중계사 자격증 취득 합격율은 어느정도 되는지요?
공인중개사 합격률은 해마다 차이는 있지만 평균 20% 내외입니다. 2023년도 합격률은 23%, 22년도는 31%이며 최근 시험 중 가장 낮은 합격률은 25회(2014년)이고, 가장높은 합격률은 30회(36%) 입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.06.03
0
0