전문가 프로필

답변 내역

시골집을 구입해서 헐어버린다면 주택의 개념은 사라지는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 주택이 철거하면 더이상 존재하지 않는 것이기에 주택이 아니라고 불수 있습니다, 그에 따라 주택수산정에서도 제외가 되게 됩니다. 다만 철거예정일 7일전까지 건축물 철거신고사와 실제 철거후 멸실신고서를 제출하는 행정절차를 따르셔야 정상적인 주택멸실로 볼수있습니다.
경제 / 부동산
24.09.05
0
0

부모님의 갭투자 아파트를 자식에게 주는 최고의 방법은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 세입자 여부와 관계없이 해당 주택을 증여하면 증여가액은 7억이되고, 만약 매매를 하신다면 거래금액을 정할수 있는데직계존비속간 증여추정에 따라 일반거래로 인정받기 위해서는 시세와 30%를 넘지 않지 금액내에서 매매가격을 정하셔야 하고 정식계약서 작성과 자금조달에 대한 명확한 입증근거를 남기셔야 합니다. 결론적으로 어느게 더 유리할지는 계산을 해보아야 알수 있지만, 증여로 하시기에는 증여세 부담이 매우 커보이긴 합니다.
경제 / 부동산
24.09.05
0
0

월세계약중 2기미납이 ..궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임차인이 2기 월세 미납시 계약해지통보가 가능합니다. 이때 2기는 연속된 두달로 보셔야 합니다. 질문처럼 한달 밀리고 또 잘내다가 1달밀려도 2기에 해당되지 않습니다,상가임대차보호법에서는 임차인이 3기 월세 미납시 계약해지통보가 가능한데, 상가의 경우는 미납된 금액의 총합이 3달에 해당될때를 말합니다. 연속됨은 필요하지 않습니다.
경제 / 부동산
24.09.05
0
0

전세 재계약후 계약갱신청구권 사용여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인의 계약갱신청구권은 동일주택에 대해 1회만 사용가능합니다. 즉 2022년도에 사용을 하였다면 현 재계약시에는 사용할수 없습니다, 그에 따라 임대인이 시세대로 보증금 인상을 요구할 경우 인상폭을 제한할수 없기 때문에 동의하시고 재계약하시거나 부담되거나 원치않으실 경우 만기해지와 퇴거를 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.09.05
0
0

아파트 시세차익으로 돈을버는건 어떤 원리인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시세차익이라는 게 결국은 내가 살때의 가격에서 내가 매도할때 가격 차이를 말합니다. 질문에서는 신축아파트 분양주택의 경우라면 분양가는 주변시세에 따라 결정되는게 아니기 때문에 분양가 자체가 시세보다 보통은 좀더 저렴한 특징이 있습니다. 특히 분양가상한제의 경우라면 주변시세와 차익이 훨씬더 커질수 있습니다. 분양가가 7억이라도 주변시세가 이보다 더 높다면 입주이후 해당 주택의 시세는 주변시세보다 높거나 비슷한 수준으로 거래가 되기 때문에 주변시세가 10억이라면 입주와 동시에 3억이라는 시세차익을 얻게되는 구조로 이해시면 됩니다. 그외 구축이라도 내가 4억에 사서 7억에 팔면 3억이라는시세차익이 발생하는데 이를 양도차익이라고 하고, 대출의 경우는 매도자금으로 남은 대출을 중도상환하면 되기 때문에 대출기간등은 크게 영향을 주지 않습니다.
경제 / 부동산
24.09.05
0
0

걷는 걸음수에 따라 리워드를 주는 앱의 수익창출은 어디서?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.저도 해당부분이 참 궁금했는데, 대부분은 손해를 감수하고 회원을 먼저 늘리는 목적으로 지원하는 것으로 알고 있습니다. 그뒤 일정회원수가 채워지면 업체 광고를 받아 중간중간 띄어주는 마케팅을 통해 광고수익을 창출하고, 정확한 사실확인은 안되었지만, 초기 보상금을 제공하다가 일정시점에 없어지거나 문을 닫는 어플의 경우는 그동안 모아진 개인정보등을 다른 곳에 넘긴뒤에 수익을 만든다는 이야기도 있습니다,
경제 / 부동산
24.09.05
0
0

아파트 후순위 담보대출을 활용한 갭투자 절차가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자는 사실상 주택담보대출을 이용하는 투자방법이 아닙니다. 즉, 매도자와 매매계약을 체결함과 동시에 매매잔금일에 맞추어 새 임차인을 구해 임대차를 체결하고 두 계약잔금일을 맞추어 주택인도와 함께 새로운 임차인이 입주하는 방식입니다. 그리고 갭이라는게 결국 시세와 전세보증금의 차액을 자기자금을 들여 주택소유권을 획득하는 투자방식을 의미합니다. 예로 매매가 5억주택을 매수하면서 동시에 전세세입자 보증금 3억을 임대차한다면 두 계약 잔금일을 맞추고 자기자본 2억을 마련하여 주택소유권을 가져오게 됩니다. 그리고 전세계약시 현 등기부상 소유자가 아니기에 원칙상 계약주체가 될수 없기에 보통은 매도자와 임차인간 임대차계약을 체결하고 잔금시에 소유권이전과 세입자를 인수하는 방식으로 진행하는 경우가 있습니다. 계약서 작성등의 절차나 과정을 잘 모르신다면 부동산을 통해 하시면 되고, 실제 후순위 대출은 필요에 따라 할수 있겠지만 선순위 임차권이 있는 경우 대출이 되지 않는 경우가 많고, 된다고 해도 임차인과 계약시 다른물권 설정금지등의 특약이 적혀있을경우 문제가 될 여지가 있어 통상적으로 전세세입자를 받은 상태에서는 이후 후순위대출은 하지 않습니다.
경제 / 부동산
24.09.05
3.0
1명 평가
0
0

복도식 아파트 이사오셨는데 상자가 많아요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 질문자님 배려로 봐준 부분으로 보입니다, 해당 사항으로 인해 불편을 느끼셨다면 당연히 해당 짐을 치워달라고 말해야 할것으로 보입니다. 배려가 지속되면 권리인줄 안다는 말이 있기 때문에 너무 오랜기간 참아주는게 상대방이나 본인을 위해 좋은 행동은 아닐수 있습니다,
경제 / 부동산
24.09.05
0
0

부동산 중계수수료가 어느정도인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산가격이 5억이라고만 하면 중개보수를 산정할수 없습니다. 일단 해당 부동산이 주택인지 비주택인지에 따라 달라지고, 매매인지 임대차인지에 따라서도 요율적용이 달라집니다. 만약 주택이 아니라면 중개요율은 0.9%가 적용 450만원 / 주택이고 매매라면 0.4% 중개보수 200만원, 임대차라면 0.3% 150만원이 한도금액으로 정해지고 되고 해당 금액내에서 중개사와 협의로 결정하게 됩니다. 그러므로 중개사에 따라 내는 중개수수료도 차이가 생길수 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.05
0
0

아파트 단독명의 vs 공동 명의 장단점 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 공동명의시 장점은 크게 양도소득세와 보유세중 종합부동산세에 절세효과가 있습니다, 양도소득세에 있어서는 양도차익이 공동명의시 둘로 나누어지기 때문에 인당 양도차익이 낮아지게 되고 누진세율을 적용하는 양도소득세 특성상 세율이 낮아지게 되어 전반적인 양도소득세가 낮아지게 됩니다. 또한 인별 기본공제가 되기 때문에 단독명의 기본공제보다 두배 더 가능할수 있습니다. 종부세에 있어서는 주택가액이 12억을 초과하는 경우라면 공동명의시 해당 가액을 나누어 책정하기 때문에 12억~18억에 해당되는 주택의 경우 단독명의시 종부세 과세대상이 되지만, 공동명의시에는 다른 주택이 없다면 종부세 과세가 되지 않습니다. 반대로 18억을 초고하는 고가주택의 경우라면 초과분을 나누어 가져가는 만큼 과세도 줄어들게 됩니다. 다만 1세대 1주택자의 경우 양도비과세가 적용되고, 주택가액이 12억이하인 경우 두 세금모두 과세대상이 아니기에 공동명의의 장점이 크지 않습니다.
경제 / 부동산
24.09.05
0
0