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집주인들 입장에서는 세입자들의 전입신고가 이루어지지 않는게 이득인가요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같이 전입신고를 안하는 조건으로 계약을 유도하는 것은 임대인 입장에서 전입신고를 하지 않을 경우 임차인에게 대항력이나 우선변제권이 부여되지 않기 때문에 보증금 미반환시 임차인이 할수 있는 임대차보호법에 따른 법적행위를 할수 없게 됩니다, 또한 임대인이 목적물에 다른 물권을 설정하는데 있어 선순위 임차권은 없는 것이 되기 떄문에 추가적인 대출등이 용이해질수 있는 점이 있습니다. 결국 모두 임차인에게는 향후 매무 불리한 상황이 발생될수있는 부분들입니다. 최근 일반주택등에 대해서는 이러한 전입신고 불가 특약은 거의 없습니다. 있다면 오피스텔의 경우 임대인이 업무용오피스텔로 등록하여 부가세 환급등을 받고, 이를 유지하기 위해 주거용으로써 임대차하면서 전입신고를 하지 못하다록 하는 경우가 대부분입니다.
경제 / 부동산
24.08.21
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서울에는 허름한 건물들이 꽤나 많이 있는데요, 아직 재개발 되고 있지 않은 이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발은 사실 양면의 칼날과 같습니다. 재개발을 통해 도시미관 개선과 삶의 질이나 환경이 개선되는 장점이 있지만 이러한 혜택이 모두에게 동일하게 제공되지는 않습니다. 즉, 재개발을 하기위해 기존 주민들의 임시적인 이동이 필요하고 그에 따른 계획도 지자체 차원에서 필요하고 또한 막대한 자금 투입이 되는 특성상 무리하게 사업을 추진하는데 한계가 있습니다, 그리고 가장 큰 문제점이라 할수 있는 것이 개발에 따른 불평등입니다. 쉽게 개발전 거주하던 기존 입주민들이 개발후에 동일지역에 다시 입주하려면 기존 입주민들에게도 어느정도의 자금이 필요합니다. 만약 자금이 없다면 주거환경이 좋아진 곳에는 기존 거주민들이 아닌 새로운 입주민들만 유입되게 되고 정작 도시환경 개선의 결과로 자금이 없는 기존 서민층들을 점차 도시 외부로 밀어내는 것일수 있습니다. 그렇기에 재개발 사업을 무조건으로 진행할수는 없습니다.
경제 / 부동산
24.08.21
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세상에서 가장 중요하다고 생각하는것은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 사람마다 가치관의 차이가 있기 떄문에 정답은 없을수 있습니다. 개인적 판단으로 위와 같은 질문도 나이에 따라서 달라지지 않을까 싶습니다. 10대라면 공부나 친구가 될수 있고, 20대라면 개인의 여가나 여러경험을 쌓는 개인 삶의 질 향상등이 가장중요할수 있습니다. 30대~40대에서는 사실상 돈이 가장 높은 중요도를 보이지 않을까 생각되고, 50대이상은 가족이나 자식이 되지 않을까 싶습니다.
경제 / 부동산
24.08.21
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전세를 들어갈때 체크해야하는 사항이 뭐가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세를 입주할 때 기본적으로 해당 주택의 정확한 시세확인은 필요합니다. 물론 빌라, 오피스텔처럼 비교대상이 없는 경우 정확한 시세확인이 어려울수 있지만, 이럴 경우 주변부둥산을 통해 주변시세 및 매물에 대한 시세여부를 두루확인하는 게 필요합니다. 그외 계약전에는 권리관계확인 및 부동산에 대한 위법건축물 여부등의 확인이 필요합니다. 보통 해당부분은 부동산을 통한 중개과정에서 확인을 해주는 부분이며, 스스로 확인하여야 가장 즁요한 부분은 전세보증보험 가입가능여부라고 보시면 됩니다. 특히 계약전에는 정확하지 않기 떄문에 계약시에 특약등에 보증보험 가입불가시 계약해지드의 특약을 반드시 협의하여 넣고 계약을 진행하시는게 좋습니다. 그외 임대인에 대한 등기부상 소유자 일치여부등도 계약전에 확인하셔야 합니다. 전세가율의 경우 일반적으로 70%을 초과하지 않는게 깡통전세등의 위험도는 낮을수 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.21
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Lh임대 아파트 신청 질문드려요..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 질문의 사항만 보고 신청요건에 된다고 확실하게 답변하기는 어렵습니다. 본인의 나이나 결혼여부, 소득여부에 따라 부모님과 세대분리가 된다면 등본상 단독세대주로써 무주택세대로써 신청이 가능할수 있습니다. 물론 조건이 되지 않아 세대분리가 되지 않더라도 부모님 모두 무주택이라고 하신다면 요건에 해당될수 있습니다. 그리고 임대주택도 결국은 저소득층을 우선으로 권한을 주는 것이기 떄문에 나이가 젊고 부양가족이 없는 경우라면 경쟁률에 따라 당첨확률이 낮아질 수는 있습니다. 물론 청년대상으로 한 임대주택등 부분 자격에 따라 지원하는 경우라면 확률이 높아질수는 있습니다.
경제 / 부동산
24.08.21
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오피스텔 은 주택수에 포함 안되는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 오피스텔은 주택이 아니므로 주택수에 산정되지 않습니다. 다만 주거용 오피스텔의 경우는 세금산정시 주택수에 포함되게 됩니다, 신축 오피스텔로써 분양권이라면 현 상태만으로 주거/업무 구분없이 주택수에는 포함되지 않으나, 완공 후에는 공부상(건축물대장) 용도에 따라 주거용오피스텔로써 등록이 된다면 해당 시점에는 주택수에 포함될수 있습니다,
경제 / 부동산
24.08.21
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부동산 매입 임장시 어떠한것을 중요하게 봐야될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 보통 임장시에는 전반적인 입지환경체크가 중요합니다. 예로 교통편으로써 지하철등과의 실질적인 거리, 주변 학교현황과 같은 학군요소, 편의시설등을 체크하셔야하고 지형적인 특성인 지세나지형등의 전반적인 체크가 필요합니다, 또한 주변 근린시설등의 파악이 필요하묘, 상가, 공공기관, 기타시설등도 두루 확인하시는것도 필요합니다, 그리고 투자의 경우라면 구축 특성상 재개발, 개건축의 가능성처럼 장기적인 투자가치도 평가를 해보시는게 도움이 됩니다. 그외 내부적으로 시설상태(주차, 내외부 관리상태등)의 확인 필요하고 주변부동산을 방문해 시세와 임대차등의 거래가능성과 거래량등 , 지역내 정보등의 종합적인 확인을 하시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
24.08.21
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갑자기 부동산 전세사기가 급증하게된 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그동안은 부동산 가격이 계속 우상향하였고 그에 따라 전세가격도 함께 우상향하였기에 현재와 같은 문제들이 수면위로 드러나지 않았습니다. 쉬운예로 문제가 되는 무자본 갭투자의 경우로써 전세금은 1억1천인데 매매를 1억에 한 경우 현 세입자가 퇴거시에 주택가격이 지속적으로 상승된다면 전세시세도 같이 상승하기 때문에 퇴거시점에 현 전세시세가 1억2천이 될수 있고 그에 따라 소유자는 당연히 해당 시세에 다른 임차인을 받아서 기존 보증금을 돌려주고 나머지 1000만원을 챙겨가는 구조로 순환된다고 보시면 됩니다. 즉, 주택가격이 계속 상승하게 되면 전세시세가 높아지게 되고 그에 따라다음임차인을 구해 보증금 반환과 새로운전세로써 돌아간가는 구조로 보시면 됩니다. 문제는 주택시세가 하락 또는 폭락하고 그에 따른 전세시세도 떨어지면 순환이 불가한데, 예로 1억으로 떨어지면 현 세입자는 만기해지를 요구하거나 감액재계약을 요구하게 되고 임대인입장에서는 동일시세로는 세입자를 구할수 없기에 현 시세대로 임차인을 구하고 차액을 돌려주거나 주택을 팔아야 하는데, 주택시세는 이미 전세보증금보다 낮은 깡통전세라 불가하고, 돌려줄 능력도 없는 경우 전세보증금미반환사고가 발생하게 됩니다. 바로 이러한 구조때문에 부동산 하락기가 나타난 최근에 전세미반환 사고, 전세사고등이 모두 수면위로 나타나면서 이슈화되는 것으로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.08.20
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동생에게 부동산을 저가매매 하려고 하는데 도움 부탁드립니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.형제관계라면 가족간 거래로써 증여로 추정될수 있습니다. 그에 따라 계약서 작성뿐 아니라 부동산 거래신고, 자금의 명확한 이체내역등을 남기셔야하고 일반매매보다 더 중요한 증빙을 남기셔야 합니다, 거래금액에 대해서는 시세대비30이내로 하셔야 하고 자금에 대해서는 대출을 통해 부분을 제외한 나머지 자금의 조달계획, 증빙등을 정확히 남겨두시고, 매매자금에 대해서도 은행을 통해 이체기록등을 남겨두셔야 합니다,
경제 / 부동산
24.08.20
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분양가 상한제를 시행하는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가 상한제는 신규 아파트를 분양할 때 정해진 기준으로 선정된 분양가격 이하로만 분양할수 있도록 하는 제도로써 이러한 제도가 시행된 목적에는 주택가격 안정과 서민들의 주거안정을 위한 주택구매가 용이할수 있도록하는 공적인 목적, 부동산 시장 과열방지의 목적이 있습니다. 물론 제도 목적과 다르게 시장에서 나타나는 점도 있지만, 제도를 만들 당시에 목적을 위와 같습니다.
경제 / 부동산
24.08.20
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