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답변 내역

재건축 아파트 양도소득세 문의입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아래 답변과 다를수 있다는 점은 미리 말씀드립니다. 1) 보통 재건축시 관리처분이후 착공을 위해 주택을 철거하기 떄문에 기존 주택은 멸실한다고 볼수 있습니다, 그러므로 최초 매수일이 새로 지은 아파트로 연결되지 않습니다, 즉 보유기간에는 구축보유기간은 포함되지 않습니다. 2) 건물이 완공되고난뒤부터 실제적인 보유기간 2년이 적용되고 이후 매도를 하셔야 비과세 가능한것으로 알고 있습니다,3)현재는 관리처분인가 이후기 때문에 주택을 보유하신게 아니라 조합원 입주권을 보유하고 계신것으로 이해가 됩니다. 그러므로 현재 조합원 입주권을 매도하시면 중과세율 적용에 따라 1년 미만 70%, 1~2년 미만 60%, 2년이상 기본세율이 적용됩니다.
경제 / 부동산
24.08.01
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신도시는 왜 LH직원들이 아는거죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 LH직원들은 업무와 관련된 정보를 가지고 부동산 구매를 할 경우 투기로써 처벌 및 문책을 하도록 되어 있습니다. 그래서 편법적으로 가족이나 지인 명의등을 통해 우선 매수를 하는 경우가 있는데, 이또한 불법으로 볼수 있습니다. 질문처럼 합법적으로 보장해주지 않습니다. 그리고 신도시 사업의 경우 토지에 대한 형질변경이나 토지개간등은 대부분 공기업인 LH등에서 우선적으로 하게 되기 떄문에 더 빠르게 정보를 취득할수 밖에 없습니다. 그리고 이러한 선정보취득등이 있기에 위처럼 별도 규제를 두고 있는것인데, 사람들 욕심이라는게 있기 때문에 어쩔수 없이 발생되는 부분같긴 합니다,
경제 / 부동산
24.08.01
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소득 기준이 없는 정책 주택은 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부의 정책이 모두의 상황에 맞출수는 없습니다. 보편적인 기준에 따라 정책을 세우고 운영하는 것이기에 질문과 같이 이를 통해 편법적으로 혜택을 받는사람들은 존재할수 밖에 없습니다. 또한 부동산 관련한 것 뿐아니라 모든 정책에서 편법은 존재를 하게 됩니다. 그래서 소득외 자산등처럼 별도 추가적인 조건을 함께 보아 최대한 위와같은 경우를 줄이기 위한 노력을 할뿐입니다. 주택 지원정책에서 사실 소득기준이 없는 경우는 없습니다. 정부 지원 저금리대출 역시도 소득기준은 있기 떄문에 소득이 초과되는 경우라면 정부의 지원정책을 받기 어려운게 일반적입니다.
경제 / 부동산
24.08.01
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최근 20년동안 대형마트의 오프라인 유통업종에서 대체재쪽으로 발달된 곳은 어디인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사회변화에 따라 소비자의 구매패턴이 변경되면서 오프라인인 대형마트. 시장내 소상공인 모두 이용수가 줄어든 것입니다. 이는 온라인으로 인해 오프라인 수요가 감소된 것이고 그에 따라 대형마트도 실제 오프라인 매장은 철수하지만 온라인 쇼핑이 가능한 웹이나 배송에 대한 영역은 확정중에 있습니다. 결론적으로 오프라인을 대체하는 다른 업종의 오프라인이 있는게 아닌 온라인으로 전반적인 소비형태가 이동되었기에 질문에서 말하는 대체제의 오프라인은 사실상 없다고 보시면 됩니다, 물론 최근에는 단순 쇼핑몰이 아닌 복합쇼핑문화공간인 스타필드 등은 나름 성정세를 유지중이긴 합니다.
경제 / 부동산
24.07.31
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청약에 당첨되고나서 자금마련이나 기준자격 박탈로 분양을 못할경우 향후 청약에 대한 불이익이 무엇인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본계약을 포기하는 것과 당첨후 본계약을 진행하였으나 부적격등으로 계약이 해지되는 경우는 차이가 있습니다. 일단 계약포기의 경우는 재당첨 제한이 됩니다, 지역에 따라 재당첨 제한 기간에는 차이가 있습니다. 그리고 이미 청약에 사용한 청약통장에 대해서는 재사용이 불가하고, 당첨시 효력상실이 되기 떄문에 해제후 다시 개설하여 보유기간과 납입횟수를 채우셔야 합니다. 이에반해 포기가 아닌 부적격으로 당첨이 상실되는 경우 1년간 청약이 제한되는 패널티는 있지만 청약통장은 다시 살려서 재사용이 가능하기에 그동안의 보유기간, 납입횟수는 유지가 가능합니다.
경제 / 부동산
24.07.31
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최근 지방의 미분양은 증가하고 있다고 하는데 지방 미분양아파트 물량이 얼마나 증가하고 있으며 왜 이렇게 증가하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.올해 3월에 기사를 참고하면 전국에 미분양 물량은 정부가 판단하는 위험선인 6.2만가구를 크게 넘어선 7.5만가구에 이르며 올해 최대 12만가구까지 확대될거랑 전망이 있다라고 보도된 게 있습니다. 그리고 지방중에서도 대구, 경북지역이 심각한 수준이고 서울 ,수도권에서도 적지 않은 물량이 미분양이 발생되고 있습니다. 미분양이 증가하는데에는 분양가상승에 따른 부분도 있지만 고금리등에 따른 대출이자부담이 커지고 부동산 시장 전반이 침체시기이기에 주택에 대한 구매수요가 얼어붙은게 가장 큰 이유일수 있습니다, 다만 최근 아파트의 거랴량과 가격대가 조금씩 상승되는 추세로 전환되고 있기 떄문에 해당 부분이 분양시장에도 영향을 미칠지는 좀더 지켜볼 필요성이 있어보입니다.
경제 / 부동산
24.07.31
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부동산의 3가지 조건 수급 심리 금리 상황이 현재 시장에서 어떤 상황인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어디서 나온 조건인지는 알수 없으나 ,부동산의 경우 가장 기본적으로 수요와 공급에 따라 가격이 결정됩니다. 수급이라고 하면 공급에 가까운 것으로 이해할수 있고 수요를 결정하는 요인은 매우 다양하나 구매심리가 가장 대표적입니다. 참고로 구매심리를 결정하는 요인이 금리나 경기상황, 입지, 정부정책등이 모두 포함됩니다. 현재는 정부에 부동산 규제완화와 부동산에 대한 회복기대감이 수요심리를 끌어올려 가격이 상승하는 것으로 이해가 가능합니다,
경제 / 부동산
24.07.31
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서울 부동산 아파트중 어느시기에 가장 많이 착공된 아파트인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서울 아파트의 경우 수도권중 가장 연식이 오래되었습니다. 준공일을 기준으로 20년 이상된 아파트 비율이 서울은 62%에 해당됩니다. 이를 근거로 유추해보면 대부분 20년초반에 공급된 물량이 서울내 가장 많은 것으로 볼수 있습니다. 그리고 2019년도에 서울 아파트 공급량은 지난 10년중 최고치를 기록하였습니다.
경제 / 부동산
24.07.31
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최근 부동산 시장이 일부 핵심지역만 크게 상승하는 모습이 보일까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 그러한 상황이 발생되고 있기에 현재 부동산 사이클상 회복기로 보기 어렵다고 하는 전문가들 의견이 많습니다, 즉 상대적으로 서울,수도권 그중에서도 아파트 가격대만 오르고 있기 때문에 사이클상 회복기 시작이 아닌 회복기를 위한 선제적인 움직임정도로 보기 때문에 아직은 시간을 가지고 시장변화를 지켜봐야 하는 상황입니다. 만약 여기서 추가적으로 지방이나 서울수도권내 빌라와 같은 대체주택까지도 가격이 상승세로 돌아서고 금리등이 인하된다면 그때는 사이클상 회복시기로 볼수 있을듯 합니다.
경제 / 부동산
24.07.31
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요즘 부동산은 악재인가요 아직도 내려가는지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 부동산 시장에서는 하락에 대한 불안감보다는 상승에 대한 기대감이 더 큰 것으로 보입니다. 이는 서울 및 수도권내 아파트 가격이 이전 전고점을 회복 또는 근처까지 회복중에 있고, 거래량도 점차 늘어나고 있기 떄문입니다. 물론 아직 금리나 경기상황등에서 변화가 나타난 것은 아니기에 지금은 금리인하기대감과 주택회복기의 기대심리가 아파트가격을 끌어올리고 있는 것으로 보입니다. 다만 현재 상황이 실제 부동산 시장 전반의 회복기로 볼수 있을지는 전문가들 의견상 회의적이며 그이유로는 주택중 아파트를 제외한 대체주택의 가격은 변동이 없거나 하락하고 있다는 점, 지방전체의 부동산 시장도 회복세가 나타나지 않는 점이 그 이유로불수 있습니다,.
경제 / 부동산
24.07.31
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