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부동산 정책에서 연쇄부실을 키운다는 책준형신탁 이란 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.책준형 신탁제도라는 말은 정확히 책임준공확약 관리형 토지신탁을 말합니다. 해당 제도는 신용도가 떨어지는 중소 건설사가 시공사로 참여하면서 부동산 pf대출을 받을수 있도록 신탁회사가 위험을 분담하는 금융상품으로, 시공상의 부실화가 신탁사로 전이되는 구조이며, 최근 사업장 이해관계자(대주단, 신탁사, 시행사등)간 소송등으로 인해 공사가 중단되고 이에 대한 손해가 커지면서 부실위험과 규모가 동시에 커지는 단점을 개선하기 위한 것으로 보입니다. 기존에는 이러한 책준형 신탁제도의 정확한 표준화된 기준이나 제한이 부족하였기에 금융당국에서는 이러한 제도의 정확한 모범규준을 마련하여 도입하려는 움직으로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.28
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주택청약을 유지해야할지 고민됩니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 상황만 보면 그렇지만 이후 부동산 시장 상황이 어떻게 변할지는 아무도 알수없고, 본인의 상황이 어떻게 변동되어 새로운 주택 구매가 필요할지 알수 없기에 단순하게 현재상황으로 판단하여 해지를 하시는것은 피하시는게 맞을듯 보입니다. 그리고 청약통장 유지는 신축아파트에 입주를 위한 필요조건이자 동시에 누구나 입주를 원하는 인기가 좋은 단지에 청약을 통해 분양권을 얻기 위한 부분까지 포함된 개념이지, 이미 미분양으로써 인기가 없다는 아파트다라는 인식이 생긴 새 아파트를 고려해서 현 청약통장의 필요성을 따지는 것은 말이 되지는 않을듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.06.28
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집 값이 상승하고 있다는데 집 살 시기는 언제가 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 가격을 기준으로 주택 구매시기를 판단하면 사실상 주택을 구매하기 매우 어렵습니다. 이유는 상승기에는 비싸서 살수 없고 하락기에서는 더 떨어질수 있다는 불안감이 심리적으로 있기 떄문입니다. 그렇기에 주택을 구매하는데 있어서는 현재 시장상황외 개별 자금조달과 주택유지에 필요한 부분을 고려해서 우선 판단하셔야 합니다. 만약 실거주가 목적이고 원하시는 주택가격기준, 현재 구매자 자금사정상 주택가격의 50~60%내 대출과 안정적인 원리금부담이 가능한 상황이라며 구매를 결정하시는게 맞을듯 보입니다. 어차피 향후 부동산 가격변동은 누구도 확신할수 없기에 장기간 거주를 하시면서 부동산 시장이 회복되면서 다시 가격상승이 되기를 기다리시는게 가장 좋은 판단이라 생각됩니다.
경제 / 부동산
24.06.28
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HUG 대출 진행이 가능한 전세 매물은 비교적 많이 안전한거죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.허그 보증보험 가입 가능한 매물의 경우가 그렇지 않은 매물에 비해 안전하다고 볼수 있습니다. 이유는 보증보험이 전세미반환사고시 대신해서 보증금을 돌려주는 역할을 하기 떄문에 당연히 가입을 하는게 안전하고, 이러한 가입이 가능한 매물이기 때문입니다. 그리고 청년버팀목전세대출의 경우 주택이 변경되는 경우 원칙상 상환후 다시 받으시는게 맞으나, 일정 요건에 해당되는 경우 목적물 변경을 통해 기존 버팀목전세대출 유지가 가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.28
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도시정비계획과 도시개발계획 단계 비교
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.둘을 비교하기에는 적절하지는 않지만 비교를 하자면 정비계획에서 관리처분인가와 실시설계인가단계 비슷하다고 볼수 있을듯 합니다. 보통 실시계획인가이후에 공사를 착공하게되고, 정비사업에서는 관리처분인가 이후 공사착공을 한다고 볼수 있기에 공사시작 전과 후로 나눈다면 단계상 시작가능한 단계로서 비슷하지 않을까 판단됩니다
경제 / 부동산
24.06.27
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서울 아파트 값이 14주째 연속 상승세를 타고 있다고 합니다. 그 이유는 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세사기에 대한 불안감으로 주택 임대차시 빌라, 오피스텔에 대한 수요가 아파트로 집중되면서 전세가격상승을 일으켰고 이는 전세가율 하락으로 이어지는 만큼, 아파트 가격도 그에 따른 상승세로 돌아선 것으로 볼수 있습니다. 또한 최근 은행들 주택담보대출 이자가 일부 낮춰지고 정부의 규제완화와 세금혜택, 저금리 공공대출상품 출시와 부동산 시장에 대한 회복기대감이 일부 매매수요을 올린 것으로 이해가 됩니다. 다만 현재 상황이 부동산 전반의 회복기로 보기에는 다소 어려운 부분이 있기에 장기적으로 회복세로 이어질지는 장담하기 어렵습니다.
경제 / 부동산
24.06.27
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중기청 100 계약금 관련 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다, 중기청 100%대출이라도 해도 신청을 위해 지급한 임대차 계약금은 별도 반환이 되지 않습니다. 즉 중기청100%대출은 사실상 전세보증금의 95%대출이 되는것이라 보시면 됩니다. 이후에 잔금시 나머지 잔액에 대해서만 중기청 연계은행에서 임대인에게 직접 입금됩니다.
경제 / 부동산
24.06.27
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현재 시점에서 서울에 집을 매매하는것에 대해 어떻게 생각하시나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현재 시점이 부동산 경제가 안정되 되었다고 보기에는 개인적으로 너무 이르지 않나 싶습니다. 실제 현재 서울,수도권 아파트가격이 일부상승하고 있는 것은 맞지만, 최초 주택하락의 주요 원인이였던 금리가 그대로 입니다 .또한 지속적으로 나타나는 경기불황에 대한 불안감과 부동산 PF대출위기 , 그리고 정치적, 외교적 불안정한 상황등 모든게 나아진게 없기 때문입니다, 금리인하의 경우도 미국이 인하를 시작할거라는 예상치만 있지 실제 이루어지지도 않았고 현 금리차를 고려하면 미국이 큰폭으로 내리기 시작하지 않는이상 우리나라 금리도 눈에 띄게 낮쳐질 가능성은 적습니다. 또한 현재 미국은 내수경제나 고용,소비등이 버티지만 우리나라는 고금리에 고물가가 이어지는 스태크플레이션이 진행중입니다. 려해볼만 하지만, 부동산 시장이 안정화되었다는 판단으로 접근하기에는 리스크가 큰 상태로 보입니다. 개인적 견해에 해당하지만 현상테에서는 필요에 따라 자금조달 및 주택유지가 가능한 상황이라면 구매를 고려해볼수 있지만, 투자목적 또는 실거주라도 무리한 자금조달을 통해 주택구매는 부정적인 의견입니다.
경제 / 부동산
24.06.27
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우리나라 가구수 증가는 언제까지 이어질까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가구수가 늘어나는 것은 이전보다 1인가구가 많아졌기 때문에 수치상 세대수는 늘어날수 있지만 세대별 세대원수는 줄어들고 있습니다. 그 결과로써 부동산 시장은 시간이 지날수록 인구감소에 따른 수요감소 효과를 받을수 밖에 없습니다, 그리고 이러한 가구수 증가도 결과적으로는 결혼과 출산을 하지 않을 경우 한계가 올수 밖에 없기에 장기적인 측면에서 보면 부동산 시장에도 수요감소가 점차 커질수 있습니다. 그리고 현 인구감소의 결과는 현재보다 미래인 향후 10년뒤 , 20년뒤 시장에 직접적 타격이 오기 떄문에 현재 부동산 시장에 대한 우려보다는 미래 부동산 시장 전반에 대한 불안감이 더 크게 다가올수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
24.06.27
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공인중개사 합격 후 사무실 내려면 어떻게 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 사실 해당 부분은 관행적이긴 부분인데, 권리금, 보증금외 해당 지역내 부동산들끼리 일정 모임이나 단체가 있는 경우 해당 금액을 요구하는 경우가 있습니다. 이러한 비용의 지급의무는 없기 떄문에 지급을 안하셔도 되나, 이럴 경우 주변부동산등의 담합으로 공동중개를 거부하거나 하는 식으로 불이익을 주는 경우가 있습니다. 사실 해당 금액도 해당 회원들이 나누어 갖는다는 말도 있고, 단체 비용으로 사용한다는 말도 있는데, 중개사의 입장에서는 정말 안좋은 관행이라고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.27
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