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답변 내역

아파트 캡 투자 할만한 상황이 맞는 걸까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자를 위해서는 크게 두가지를 고려하여야 하는데, 전반적인 부동산 주택시장의 가격 상승 가능성과 현재 투자대상 주택의 전세가율입니다. 현재 부동산 시장에서 서울, 수도권내 아파트에서는 가격이 소폭상승되고는 있으나, 장기적인 측면에서 부동산 회복기로 보기는 어렵기 때문에 부동산 가치상승 가능성에 대한 리스크가 있을수 있습니다, 즉 현재 가격상승이 실제 단기적으로 나타나고 다시 하락세나 보합세가 이어질 경우 투자대비 실익이 없을수 있고, 전세가격이 한번더 하락하는 추세가 나올경우 추가적인 자금투입이 불가피할수 있습니다. 투자시기를 정확히 판단하기는 어렵지만, 악재인 고금리, 경기침체등의 요소가 어느정도 해소된 이후에 투자를 고려하시는게 리스크를 줄일수 있을 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.06.26
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전세 연장시기가 다가왔는데, 재계약에 관해서 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 충분히 가능합니다. 그에따라 만기 6~2개월전 임대인에게 재계약에 대한 협의를 진행하시면서 보증금 감액에 대한 협의를 진행하시면 됩니다 다만 임대인이 이를 거절하고 버틸 경우에는 이사를 고려하셔야 할수 습니다. 물론 다른 임차인을 구하더라도 현재 시세를 크게 벗어날수 없기에 대부분은 협의를 하게 되는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
24.06.26
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대도시가 주변 도시들을 흡수하여 얻는 이점이 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히는 서울이 원해서 김포를 흡수한다기 보다는 해당 지역이 스스로 대도시로써 포함을 원하는 경우에 이루어지는 경우가 많습니다. 대도시에 포함될 경우 군,시단위 재정에 비해 더 높은 지역에 대한 재정확대가 가능하며, 대도시 단위에 포함될수록 교통, 편의, 생활문화등이 모두 통합되기 때문에 지역에 대한 개발이나 발전이 빨라지고 그에 따라 새로운 인구유입과 부동산 가치상승의 이점이 있을수 있습니다, 결국 흡수되는 지역에는 호재일수 있지만, 대도시 입장에서는 흡수하는 지역이 어느정도 세수나 개발이 되어 있는 상태가 아니라면 스프링현상(확장)에 따른 문제와 흡수지역의 교통, 편의등 기반시설에 대한 세수지원등으로 인한 단점이 더 클수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.26
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내상품이 경매에 낙찰되면 절차가 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떠한 경매를 말하는지 알수 없어 부동산 관련한 법원경매를 기준으로 답변드리면 ,부동산 법원 경매는 소유자가 원해서 본인 소유 부동산을 경매에 붙여 파는 과정이 아닙니다. 소유자이자 채무자인 사람이 채권 상환을 하지 못하고 연체등이 있을 경우 채권자에 신청에 따라 시작되는게 법원경매이고, 해당경매를 통해 부동산을 처분하여 채권자는 자금을 배당을 통해 회수하게 됩니다. 즉, 낙찰된 금액에서 부동산 권리상 채권자들에게 모두 배당이 되고 남은 금액이 있다면 원 소유자에게 돌려주게 되지만 , 없다면 그대로 전 소유자는 부동산 소유권을 상실하고 돈은 받지 못하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.25
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환율이 오르면 부동산 전세나 매매가 떨어질수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.환율이 오르면 국내 외국인 자본은 일반적으로 빠져나간다고 보셔야합니다. 그리고 부동산에 대한 매매가 늘어나면 일반적으로 부동산 가격이 상승하고 그에 따라 전세가격도 상승하게 됩니다, 즉 질문에 내용과는 반대방향으로 흘러가게 됩니다. 경제구조상 한 나라의 이자율이 상승하면 외국인들의 투자가 늘어나가게 되고, 해당국가의 통화는 수요가 늘어난게 됩니다, 그에 따라 자국화페가치가 상승하게 되면서 환율은 떨어지게 됩니다. 반대로 이자율이 다시 낮아지는 경우 외국자본은 다시 빠져나게 되고, 해당 국가 화페를 매도하면서 가치가 하락, 환율은 상승하게 됩니다. 예로 달러환율이 1000 -> 1200원이 되면 오히려 동일 달러로 더 많은 돈을 원화로 바꿀수 있기 떄문에 외국자본이 유입되어야 한다고 하는 생각하시는데, 시장에서는 외국인 자본이 빠져나가면서 환율이 올랐다고 판단하는게 일반적이고, 외국인 입장에서는 향후 경제상황등의 변동성을 예상하여 유출을 하는 것으로 보기 때문에 환율이 상승하고 있다는 판단을 하였을 경우 더 빠르게 국내 보유증인 자본을 회수하려고 합니다. 그리고 환율이 다시 고점을 찍고 하락하지 않는 이상 재유입은 하지 않게 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.25
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집을 볼 경우에 채광과 통풍이 잘 되고 있는지 여부를 확인할 수 방법을 알고 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 집을 한번보고 채광이나 통풍을 바로 판단할수는 없습니다. 대부분 실제거주하는 사람들의 이야기를 통해 확인이 가능한부분입니다 일반적으로 채광의 경우는 주변 시야를 가리를 건물이 없고나, 조망권이 좋은 입지가 실제 채광도 유리합니다, 그에 따라 고층일수록 방향은 동행일수록 유리합니다, 다만 실제 채광의 정도는 낮에 해당 건물을 방문해 보지 않는 이상 제3자가 판단하기는 어렵습니다. 통풍의 경우는 실내구조와 환풍기등을 통해 추측은 가능할수 있지만 실제 거주자보다는 정확한 사실판단이 어렵기에 대략적인 상황은 공동주택의 경우라면 해당목적물과 동일구조의 동일라인등의 사람들을 통해 확인하거나 부동산을 통해 정보를 얻으실수는 있습니다 .
경제 / 부동산
24.06.25
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주로 건축회사들이 산을 깎아내거나 기차역 부지에 큰 아파트나 호텔을 많이 건설해서 어디서 내는 세금을 뜯어내는 경우가 많아요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용이 잘 이해되지 않는데 , 정리하면 별 필요없는 장소에 건물을 지은 건설사들이 해당 건물 건축시 세금이나 혜택등이 있는지를 물어보시는 것으로 보입니다. 우선 답을 드리자면 아무런 관계가 없고 오히려 신축건물을 건축하면 취득세와 보유세등의 세금부담이 더 늘어나게 됩니다. 다만 건설사들이 건물이 지어 분양을 통해 건축비와 수익을 챙기게 되는 구조이고, 분양받은 수분양자가 취득세나 보유세을 부담하게 됩니다. 질문에서 말하듯 아무데나 세로 건축한다는것은 질문자님의 주관적 판단으로 보이며, 건설사들도 건축을 위한 과정에서 행정청의 건축가능여부나 허가등을 고려하고 해당 부지에 어떠한 건물을 지을 때 수익성이 좋은지도 충분히 전문가를 통해 판단한뒤 건축을 하게 됩니다. 즉 , 그렇게 보여도 건설사가 해당 부지에 무언가를 건축하는것은 다 그만한 이유가 있다고 보셔야 합니다. 그리고 건축후 미분양이 되게 되면 건설사는 막대한 자금손실을 부담하기 떄문에 질문처럼 아무곳에 아무런 의미도 없는 건축행위는 절대 하지 않습니다. 물론 예상과 다른 시장상황과 결과로 인해 손실을 볼때도 있지만 대부분은 그러하지 않습니다.
경제 / 부동산
24.06.25
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정육점에서 앞다리살에 의도적으로 비계를 많이 붙여서 파는건 불법아닌가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.형법상 불법이라기 보다는 소비자를 기망한 행위로는 볼수 있습니다. 사실상 해당 정육점에 문제를 제기하여 환불 또는 교환을 받으시거나 정육점에서 책임을 회피한다면 소비자보호센터등에 접수를 하는 방법으로 대처를 하셔야 할듯 합니다. 다만 해당 부분으로 정육점에 대한 행정처벌이나 다른 형사적 처벌은 어려운 부분으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.06.25
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이번에 새로 이사왔는데 하자 있는 부분이 좀 많아요 어떤 게 집주인이 고쳐야 하는 부분인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.하자보수의 경우 4번은 임차인 스스로 교체를 하시면 될듯 보이고, 나머지 1,2,3,5번은 임대인에게 하자보수의무가 있어 보입니다. 다만 2,3번의 경우 임대차를 유지하는데 중요한 하자로 보이지 않기에 하자보수 요구는 가능하나 임대인이 즉시 수리를 해줄지는 알수 없어보입니다. 5번의 경우는 거주중에 즉각적인 수리는 어려운 하자로 보입니다. 일단 해당부분들의 사진은 모두 남기시어 보관하시고 임대인에게 하자보수를 요구한뒤 임대인과 협의를 해보셔야 할듯 보입니다. 하자보수 책임이 없는 것은 아니나, 1번을 제외한 (4번제외) 나머지는 협의과정에서 임대인이 하자보수보다는 그냥 그상태로 거주하는 것으로 주장할 가능성도 적지 않아보입니다.
경제 / 부동산
24.06.25
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사람들이 아파트 대단지를 선호하는 이유가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 입지적인 장점이 있는데 보통 대단지 아파트이 경우 해당 단지내 상가등의 편의시설이 잘 갖추어진 경우가 많고 단수세대수가 많을수록 주변으로 편의시설이나 상업시설이 생겨나는 특징이 있고, 교통입지상 노선이 확대되거나 새로운 노선등이 추가되어 전반적인 상권이 형성될 가능성이 높습니다. 또한 세대수에 따른 아이들이 있기 때문에 초등학교가 근교에 새로 생기게 되어 초품아 단지가 될수 있고, 학군이 새로 형성되어 지가를 상승시킬 가능성이 높습니다. 그리고 투자관점에서도 생활여건이 좋기 떄문에 임대차수요가 많고 매매가 활발하다는 점, 지역내 대단지 아파트가 지역의 대표적인 시세기준이 되기 때문에 가격상승시 우선적으로 상승되고 하락시에는 지역내 다른 주택에 비해 하락이 늦게 반영된다느 점이 장점입니다.
경제 / 부동산
24.06.25
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