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빌라를 매수할때 주의깊게 봐야하는점이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라 매수의 경우는 시세에 대한 비교확인이 어렵기에 현 매매가격이 시세가 맞는지에 대한 판단이 필요합니다. 그리고 빌라에 대해서는 건물자체의 예상치 못한 불법건축등이 존재할수 있기에 계약시 이러한 부분에 대한 확인이 필요합니다. 건축물대장에 불법건축기재가 되어 있다면 이미 행정청을 통해 원상복구명령이나 이행강제금을 내고있는 상태로 볼수있어 간단하지만 아직 적발되지 않은 위법건축물이라면 계약상 임대인의 해당 내용 전달 없이는 판단하기 어렵기때문입니다 . 그외 빌라의 시설상태나 엘레베이터 유무, 관리비와 관리에 대한 사항, 목적물 내부의 시설상태등도 가치산정에 중요하기 때문에 해당꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.06.22
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사유지가 공원으로 편입되는 경우 어떻게 보상을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정부가 해당 토지를 공원으로 개발하려고 한다면 소유자에게 해당 토지를 매도할것으로 요청하거나, 경우에 따라 매수가 아닌 사용수익에 대한 권리만을 얻어 개발할수 있습니다. 전자의 경우라면 시가를 기준으로 매입가격을 정하여 협의를 하게 될것이고, 후자의 경우라면 매달 사용료를 내거나 일정기간동안 사용을 협의할수도 있습니다. 물론 공원의 경우는 전자의 방식이 가장 많습니다. 보상의 경우는 해당 토지를 통해 일정 수익이 발생시키는 행위가 있었거나, 임목이나 별도 건물, 경작물등 가치가 있는 정착물이 있다면 해당 이용불가에 대한 보상을 진행하게 됩니다. 현재는 대부분 재건축, 재개발시 공원조성을 위한 토지를 기부체납받거나, 시공사로부터 일정면적 조경조성을 조건으로 용적률완화등을 하기때문에 실제 행정청이 큰 예산을 들여 넓은 토지를 매수해서 공원으로 조성하는 사업자체는 많지 않습니다.
경제 / 부동산
24.06.22
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요즘 아파트 월세 투자 어떻게 보세요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트 월세 투자는 임대수익을 목적으로 하는 만큼 현시점처럼 금리가 높은 시점에서는 오히려 유리한 투자방법이 됩니다. 다만 이러한 이점을 얻기 위해서는 입지상 임대차 수요가 꾸준하여야 하고, 어느정도 자금을 가지고 투자를 하셔야 레버리지에 따른 이자비용을 낮추어 수익을 극대화 할수 있습니다. 단순히 시기상 남들이 안하거나 이슈상 부정적이슈가 나올때 투자를 하는 것은 주식에서 말하는 일반적인 사항이지 부동산에는 그래도 적용된다고 보기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
24.06.22
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우리나라 건설사중 1군의 기준은 어떻게 되나요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 우리나라에서는 시공능력 평가 금액을 기준으로 1조원 이상의 건설사를 1군 건설사로 분류합니다, 그외 1조원 미만 기업은 2군 건설사로 판단합니다. 시공능력평가제도는 국토교통부가 전국에 존재하는 건설사를 대상으로 하여 평가하며, 주요 판단기준은 최근 3년간 공사실적 및 연 평균액, 재무건전성과 경영능력, 기술력, 신뢰도등을 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다. 우리나라 대기업 메이져건설사 10곳은 모두 1군 건설사에 해당하게 됩니다,
경제 / 부동산
24.06.22
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보통 부동산전문가는 어떤사람들인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전문가라는게 단순히 자격이나 학위에 따라 판단하지는 않습니다, 물론 전문적인 학문 분야나 기술분야에 대해서는 해당 부분이 하나의 신뢰의 조건일수는 있지만, 부동산의 경우는 공인중개사 자격을 제외한 별도 입증가능한 자격이나 학위는 많지 않기에 실제 해당업무를 통해 쌓은 경력이나 경험등을 통해 상대방에서 전문가로써 신뢰를 주고 사람들은 이를 전문가로 인정하게 됩니다. 공인중개사 자격의 경우도 중개업을 하기 위한 필요조건일뿐, 자격과 별개로 얼마나 많은 실무경험이 있느냐가 고객 만족도가 달라지고, 그 만족도에 따라 해당 중개사를 전문가로 인정하는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
24.06.22
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재건축아파트는 등기배부이후 집값이 정해지나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부와 시세와는 크게 관계가 없습니다. 시세는 말그대로 계약당사자간 거래한 금액이 실거래가가 되고 이를 시세로 반영하기 떄문에 등기부가 없는 과정에서도 분양권전매등의 행위를 통해 대략적인 시세가 형성되게 됩니다. 보통은 그 동일지역내 입지나 세대수, 평형이 비슷한 아파트를 기준으로 비교판단하게 됩니다. 그러므로 등기부 유무와 관계없이 분양권이나 매매의 실거래가격이 나오게 되면 사실상 해당 금액을 기준으로 판단하게 됩니다,
경제 / 부동산
24.06.22
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후취담보란 무슨뜻인지가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 부동산담보대출은 목적물이 현실에 존재하고 해당 목적물의 등기부상 을구에 담보물권인 근저당을 설정하게 됩니다. 신축아파트의 경우는 준공이 되어 입주가 가능하더라도 아직 절차상 등기부가 없는 경우가 많습니다. 그에 따라 실제 은행에서 등기부상 을구에 근저당을설정할수 없어 대출이 불가하게 됩니다. 이러한 경우 입주예정자의 자금조달이 어려워질수 있기에 시행사와 협약을 맺은 은행등이 등기가 나지 않더라도 미리 담보를 잡고 대출을 해주게 되는데 이를 후취담보라고 합니다. 보통의 후취담보는 협약된 은행을 통해 집단대출형식으로 많이 진행되나, 최근에는 개별은행에서도 진행은 하고 있는 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.22
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아파트 재건축을 하게 될 경우 원래 입주해살던 사람은 똑같은 호수에 들어가게 되는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아닙니다, 재건축을 하게되면 기존 건물은 모두 철거하고 새로운 건물을 짖기 때문에 동의 수나 층수등이 모두 다른 새로운 건물이 건축되게 됩니다, 그렇기에 조합원(기존주택 보유자)은 새로운 건물에 대해서 추첨이나 별도 지정방식에 따라 이전과 다른 동,호수를 배정받게 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.22
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미국이 하반기 금리를 인하하면 국내금리도 내려가나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.순서상 질문의 내용이 맞습니다. 다만 미국과 한국의 금리차이가 아직도 벌어져 있기 떄문에 미국연준이 금리를 어느정도로 인하을 진행하느냐에 따라 우리나라 금리 인하의 수준도 결정될 가능성이 높습니다. 만약 올하반기에 예상대로 미국이 금리를 인하한다면 우리나라도 일단은 인하를 할 가능성이 높으나, 그 인하폭은 미국보다 낮거나 동일한 수준일것으로 예상됩니다. 그리고 기준금리가 인하되면 대출금리 역시 하락하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.22
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우리나라 과일값은 왜 이렇게 비쌀까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.과일의 경우는 국내재배는 공급량에 따라 수입과일의 경우 나라별 관세나 환율에 따라서 영향을 받습니다, 우리나라의 경우는 과일이나 채소가격의 경우 기후변화에 따른 작황 부진이 가장 큰 이유가 될수 있고, 시설 재배 비용측면이나 생산량 자체가 미국의 대량생산체제와는 차이가 있기에 금액적인 차이가 생길수 있습니다, 그리고 또하나로 부족한 공급량에 따라 수입을 할수 있는데, 우리나라의 경우가 다른 유럽, 미국 선진국보다 수입량자체가 적습니다. 이는 인구나 수요도에 따라 판단에 차이가 있을 수 있지만, 일반 전문가들의 의견은 수입개방이 비교적 덜 되어있다는 의견이 많습니다.
경제 / 부동산
24.06.22
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