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매도인이 많은 집 매입했는데 문제가 있을까요?
매도인이 한명든 수십명이든 계약을 통해 명의를 가져왔다면 아무런 관계가 없습니다. 본인은 자금을 지급하였고 해당 자금을 자기들끼리 지분대로 나눈것은 그들의 문제이고 현재는 본인명의로 이전등기를 마친 본인 소유주택이기 때문에 단독명의 일반주택과 동일합니다. 그리고 등기부등본상 순위 4라는게 등기부상 갑구 등기순번 4를 말하는듯 보입니다. 이는 4순위권리를 뜻하는게 아니라 표현그대로 등기순번이 4번입니다. 쉽게 1번 보전등기 2번 이전등기 3번 공유등기... .4번 이전등기 처럼 단순하기 등기과정의 차례 순번을 표현한 것이지 권리관계상 현 소유자인 본인이 4순위가 아닙니다. 즉 이전에 순번 등기는 등기부상 소유권자의 변동을 순서대로 나타내는 것일뿐 갑구상 최종 순번에 소유권이전등기자가 현 소유자입니다. 그에 따라 본인이 주택을 매도하는데 있어 3년뒤던 2년뒤던 전 매도자가 몇명인지, 누군인지와 관계없이 매매상 아무런 문제가 없습니다.
경제 / 부동산
24.05.23
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빌라는 왜 더 위험하고 안좋다고들 하는거죠?
빌라나 오피스텔은 아파트와 다르게 비교가능한 대상군이 적습니다 , 그렇기에 현 매물의 정확한 주택가격을 알수 없고 그에따라 부동산이나 건축업자등이 설정한 금액이 주택가격으로 볼수 있고, 그 기준으로 전세가격을 책정하다보니 실제 전세가율도 높은데 은행등이 평가할때는 그 전세금과 매매시세가 차이가 거의 없거나 오히려 전세가가 비싼 경우까지 있을수 있습니다. 이는 미반환사고 발생시 주택을 팔아도 전세보증금 회수가 어려워지고 이는 곧 전세사기등으로 이어지게 됩니다. 결론적으로 보증금 미반환과 관련된 전세사기가 많다는 불안감이 크게 때문에 전세로 빌라를 잘 들어가지 않으려는 심리가 최근에 많아졌습니다. 그리고 원룸, 투룸 오피스텔이 가장 좋다는 의견은 저도 첨듣는 부분입니다. 위험도에 있어서는 아파트가 가장 안전하며, 생활편의 경우는 오피스텔이 유리한 경우가 있지만 해당부분은 매물 입지에 따라 차이가 있고 입주하는 사람의 연령이나 선호도에 따른 차이로 보입니다.
경제 / 부동산
24.05.23
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전세 만기가 다가오는데 계약 관련 문의사항
7월 14일 만기일 이후로 우선 임차권 등기명령을 신청하여 임차권 등기를 하셔야 합니다. 이유는 현재 상황상 정해진바가 아무것도 없습니다. 확실한 사실관계는 8월 14일에 이사를 해야된다는 것이고, 이때 기존주택의 보증금 미반환이 있을 경우 기존대항력 유지가 필요하기 때문에 우선하여 임차권등기명령은 신청해두셔야 합니다. 그리고 8월14일전 임차권등기가 등기부상 기재된다면 보증금 반환과 관계없이 퇴거를 하여도 대항력은 유지가 되기 때문에 걱정없이 퇴거가 가능합니다. 그리고 8/14 보증금 미반환이 발생할 경우 이미 임차권 등기는 되었기에 한달이 추가로 지난뒤에 보증보험을 통한 보증금 반환청구를 진행하시면 됩니다, 물론 해당 과정에서 임차인이 구해지고 보증금 반환이 된다면 임차권 등기말소만 말소해주시면 됩니다, 물론 8/14일에 미반환으로 인해 새로운 주택에 잔금을 혹시나 치루지 못할 수 있기에 새로운 계약 잔금을 치룰수 있도록 여유자금을 마련해 두시는것도 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.05.23
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아파트 팔고 무주택 상태에서 다른 아파트 전입 신고 후 수개월 이후에 매매 가능한가요
기존A아파트를 올해 매도(매도 기간 고려하여 몇달 예상 약 24년 10월경)를 하고B아파트로 이사(24년 6-7월경)를 하여 전입신고를 하고3-4개월 이후에 B아파트 매수(B아파트 장인어른소유)를 해도 다른 문제가 없나요?-> 네, 문제가 없습니다.A아파트 매도 후 무주택 상태에서 B아파트 거래 예정입니다.이 경우 B아파트에서 담보대출을 일으키려면 3개월 이후에 가능하다고 하더라구요(맞는지 모르겠습니다.)아니면 무주택 상태에서 담보대출 동시에 매수가 가능한가요?-> B아파트 담보대출은 실제 계약서를 작성하고 난 뒤에 신청이 가능하며, 대출상품에 따라 잔금일로부터 3개월이내라는 문구를 3개월 이후로 말씀하시는듯 보이는데 3개월이내는 잔금일 기준 앞뒤로 3개월입니다. 즉, 잔금전에 계약서를 작성하고 잔금일까지 3개월이내 기간이 남았다면 대출신청이 가능하다는 의미입니다. 다만 무주택상태에서 담보대출을 하려면 기본적으로 A주택을 매도하고 등기이전을 마쳐야 무주택이 되기 떄문에 최대한 빠르게 매도하시고, 매매계약서를 매도잔금일 이후로 맞추어 신청하시면 무주택자로써 대출에 해당될듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.05.23
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대출관련해서 궁금한점이 있습니다.
사실 대출관련 질문이 꽤 많은데 이렇게 질문의 내용으로 문의하시면 답변자체가 일반적인 사항에 대해서만 가능하고 실제 본인 소득이나 자산, 주택에 종류와 가격, 보유주택수, 주택이 속한 지역의 규제지역 여부등에 따라 대출한도는 얼마든지 차이가 날수 있습니다. 우선 주택관련하여 주택담보대출은 원칙상 DTI는 최대 70%(1주택자, 비규제지역)까지 가능합니다. 생애최초의 경우는 80%까지 가능하고 이는 주택가격(매매가격이 아닌 은행이 판단하는 주택가격기준)에 따른 대출한도 입니다. 거기에 본인의 연소득과 원리금상환에 따른 총부채상환비율인 DTI 최대 60%, 공공대출이 아닌 시중은행에 적용되는 DSR은 40~50%가 한도가 되며 이 세가지중 가장 낮은 한도가 최대 대출금액이 됩니다. 그러므로 본인스스로 대출가능 금액을 알고싶다면 실제 은행을 통해 사전심사를 받아보셔야 정확한 확인이 가능합니다.
경제 / 부동산
24.05.23
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오피스텔의 용도에서 주거용이면 그게 주택인가요?
오피스텔의 경우 원칙상 업무용시설로써 주택이 아닙니다. 그래서 주택수에 포함되지 않습니다. 다만 실제 주거용도로 사용하고 있고 공부상 주거용 오피스텔로 기재된 경우 주택으로 보아 주택수산정에 포함되고 주택에 따른 적용을 받게 됩니다. 그에 따라 세금 산정시 주택수 포함에 따라 오히려 불리한 경우가 더 많습니다. 사실 유지중에는 전입신고가 가능하기 때문에 임차인을 구하기 용이하다는 점을 제외하면 주택용 오피스텔은 크게 혜택이 있다고 보기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
24.05.23
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월세임차인이 현재 4년째 거주중이고 이제 이사를 가려합니다. 보증금 500만원을 못받았는데 어떻게 해야돼나요?
원칙상 계약상 잔금에 해당되기 때문에 돌려받으실수는 있겠으나, 보증금은 퇴거시 반환하는게 맞고, 사실상 곧 퇴거를 앞두었다면 잠시 돈만 오고가는 것이기에 의미가 없습니다. 또한 임대인 스스로도 이를 인식하지 못하였다면 문제는 해당 금액을 추가로 받는게 아닌 계약상 기재된 보증금을 임차인이 반환을 요구할 경우 이를 따져보아야 하는 점입니다. 쉽게 임차인은 본인이 500만월을 덜 주었다고 사실을 모르고 반환시에 서류상 기재된 보증금 전액을 반환요구할수 있기 때문에 이를 서로간 맞쳐보면서 사실관계를 따지는 것 자체가 더 복잡할듯 보입니다. 만약 오히려 임차인이 끝까지 지급하였다고 하여 반환을 요구할 경우 증빙자료가 있더라도 서류상 관계상만 보면 본인이 더 불리할수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
24.05.23
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동네에 달동네 이름의 커피나 미용실등 상호명 가게가 몇개있는데 달동네 의미가 무엇인지 궁금합니다.
달동네는 흔히 말해 한국의 빈민촌을 가르키는 표현이며, 주로 판자촌과 비슷한 의미로 사용되던 용어입니다. 예전에는 인구가 서울 수도권에 몰리면서 주택이 부족하게 되었고, 정부의 산업회에 따른 난개발이 진행되면서 일반적인 평지에는 아파트나 산업단지들이 들어서면서 토지가격이 상승하게 되었고 , 돈이 없는 서민들은 점차 주거를 위한 공간이 평지가 아닌 차나 사람이 다니기 어려운 비탈길주변, 고지대주변으로 이동되게 되면서 이러한 곳에 집을 짓고 살면서 하나의 동네가 형성하게 되었는데 이를 달동네라고 하였습니다. 결국에는 정과 추억이 있던 시절의 단어일수는 있지만, 현실적으로 가난한 서민들의 주거집단을 애둘러 표현한 것으로 이해하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.05.23
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월세계약기간이 종료되면 다시 계약서를 작성해야 하나요?
정확히는 협의를 먼저 하시는게 맞습니다. 보통 만기 6~2개월전까지 임대인에게 재계약에 대한 의사통지를 하셔야 하고 해당 과정에서 임대인과 협의가 되었다면 그때는 계약서를 작성하시면 됩니다. 질문에서 만기 1달전인데도 아무런 의사통보가 서로간 없었다면 이미 묵시적 갱신이 성립된 것으로 볼수 있고, 계약은 동일조건으로 2년간 연장되었다고 할수 있습니다. 다른 경우로써 최초 1년계약이후 첫 만기인 경우라면 법적 최소임대차기간 2년적용에 따라 1년간 추가 연장되었다고 볼수 있습니다. 즉, 현재 상태는 이미 계약이 연장된 상태이므로 별도 임대인에게 연락을 하실필요가 없어보이며, 계약서작성도 묵시적갱신이라면 특별히 작성하지 않아도 됩니다,
경제 / 부동산
24.05.23
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부동산 매매 적기에.대해 궁금합니다.
기준을 어디에 두는지에 따라 차이는 있습니다. 2년전 주택가격 고점을 기준으로 한다면 많이 떨어진게 일반적이지만, 주택가격 추이를 보면 아직도 그래프상 우상향의 모습을 하고는 있습니다. 그리고 아파트구매시기를 정확히 판단할수 있는 전문가는 없으며, 일반인들 또한 확답하기 어렵습니다. 주택을 구매할 때 실거주 용도라면 주택가격 구매결정에는 본인의 자금계획과 조달가능성등을 판단하여 구매여부를 결정하시는게 맞고 투자목적이라면 시장을 나타내는 지표가 안정화될때 (대표적으로 금리등) 투자를 진행하여도 늦지 않습니다. 어떠한 것이든 발끝에서 사서 머리에서 팔수는 없습니다.
경제 / 부동산
24.05.23
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