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토지나 땅 명의변경 어떻게 해야하나요?
보통 토지를 소유한 소유자가 사망시, 법적 상속이 자동으로 진행됩니다, 이때는 등기변경과 관계없이 관계에 따라 법에 따른 지분비율로 상속을 받게 됩니다. 만약 상속자간 협의를 거쳐 한사람에 명의를 주고싶은 경우 등기를 위해서는 상속합의서등을 작성해 한분에게 명의를 넘기는 방법이 있을수 있고 다른 상속권자가 상속을 포기함으로써 상속인 단독으로 상속을 받을수도 있습니다. 결국에는 등기소에 단독명의신청등을 하셔야 하는데 이를 위해서는 상속에 대한 협의서나 상속포기등의 절차를진행하셔야 합니다. 절차나 과정이 번거롭다면 법무사등을 통해 대리하여 진행하시면 빠르게 진행이 가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.05.22
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가지고 있는 아파트의 재건축 과정을 설명해주세요.
아파트 재건축의 과정은 절차상 추진위원회등을 구성하여 안전진단 실시하여 이를 통과하는 것부터가 가장 기초단계로 볼수 있습니다, 안전진단의 경우 건축한지 30년이상되어야 신청이 가능하고 해당 안전진당을 통해 D등급 이하를 받아야 합니다. 이를 통과하게 되면 해당 단지를 정비구역 지정을 지자체에서 하게되고, 그 뒤 정식적인 조합설립을 하게 됩니다. 물론 이런 과정간에 입주민들의 동의률이 일정 비율을 넘어야지만 가능합니다. 조합이 설립되면 본격적인 재건축 시작단계가 되고 시공사 선정을 하고 지자체 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획 인가까지 마치게 되면 실제 이주와 착공을 하게 됩니다, 이 단계에서 일반분양등을 시작한다고 보시면 됩니다. 그리고 완공후 조합원 청산절차를 거쳐 사업이 마무리되고 조합은 해산하게 됩니다. 글로 표현하면 되게 단순하지만 안전진단 -> 정비구역지정까지만 해도 몇년이 소요되고, 조합설립부터 관리처분인가까지도 최소3년이상 소요가 됩니다, 재건축의 필요한 조건이나 상황은 결국에는 해당 입지에 대한 사업성이 될 가능성이 높습니다. 이러한 사업성을 평가하는데 지역적 입지도 중요하지만 용적률과 같은 부분도 매우 중요하므로 정부의 재건축 규제나 완화등도 영향을 주게 됩니다. 또한 조합원 입장에서는 분담금을 고려하면 대지지분율 역시 매우 중요한 요인이 될수 있습니다.
경제 / 부동산
24.05.22
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이사공백으로 인한 전인신고 관련 문의드려요
제일 간단한 방법은 현재 주택에서 다음주택 입주시기까지 임대인과 협의를 통해 추가거주를 하는 방법이 될수 있고, 이러한 방법이 불가하다면 사실상 일시적으로 전입주소지를 옮기셔야 할수 있습니다. 다만 현재 기혼이기 떄문에 부모님 세대와는 세대분리가 가능하나, 목적물에 따라 한지붕세대분리가 어려울수 있습니다. 이럴 경우 부모님 집으로 전입신고를 시 부모님의 주택소유가 세대 전원의 무주택 여부를 조건으로 하는 대출이나 혜택에 대해서는 적용이 어려울수 있는만큼 이에 대해서는 사전에 은행등에 방법이나 가능여부를 상담받아 보신 뒤에 진행하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.05.22
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임대차등기명령 후 전입신고 임대차등기된집 주인이 월세를놔도되는건가요??
네, 가능합니다. 임차권 등기가 있다고 해서 법률적으로 해당 주택에 대한 사용수익이나 처분을 못하는 것은 아닙니다. 다만 임대차계약을 하려는 세입자 입장에서 등기부를 확인할 때 임차권 등기가 있다면 임대인의 전세보증금 미반환 사실을 알수 있고, 이는 임대인의 재정능력에 대한 의심을 할수 밖에 없기 떄문에 높은 보증금으로 계약을 하지 않으려고 하거나 계약자체를 피하기 때문에 세입자를 구하기 쉽지 않을 뿐입니다. 물론 전세보증금을 지급하고 기존 임차권 등기말소등의 조건으로 임대차를 진행할수는 있지만 최근 상황에서 이러한 위험을 부담하는 임차인이 없기에 사실상 낮은 보증금에 월세세입자 정도만 구할수 있는게 현실입니다.
경제 / 부동산
24.05.22
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거주지 월세 전환 및 월세 세금 관련 문의 드립니다.
퇴거신고의 경우는 별도로 하지 않으셔도 되고, 해당 주택퇴거시점에 남편분 명의의 주택으로 전입신고만 하시면 현 주택에서는 자동 전출이 되게 됩니다,원칙적으로 1세대 2주택자 임대소득은 과세대상이 됩니다, 정확한 과세 기준은 세무소등에 확인이 필요하고 원칙상 월세의 경우 연간월세합계액이 2000만원이하라면 분리과세를 하게 됩니다. 초과시에는 종합소득에 포함되는 것으로 알고 있습니다. 그리고 남편분이 전세로 들어가면 결국 1가구 1주택자이기 떄문에 기준시가 12억이하 주택의 월세수입은 비과세 됩니다. 선택사항이나 절세의 목적(취득세, 양도소득세등)으로 등록하는 경우가 적지 않습니다 .다만 등록할 경우 임대기간까지의 의무이행등의 제한이 생기므로 어느 방식이 더 유리한지는 본인에 맞게 끔 판단하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.05.22
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분양받은 아파트에 하자가 있는데 제대로 처리가 안 될 경우 어떻게 처리가 가능할까요?
보통은 입주자 대표회의등이 입주민 대표로써 해당 시공사등에 하자에 따른 손해배상등의 소송을 진행하는게 일반적입니다, 하자담보책임은 법으로써 정해진 사항이기 때문에 이를 소홀히 하거나 이행하지 않는다면 당연히 법적 처벌과 손해배상 책임이 있기 때문입니다. 이러한 책임이 있기에 시공사 측에서도 하자에 대한 처리를 하지 않을 가능성은 낮지만, 중대한 하자로써 막대한 비용이 발생하는 하자의 경우 그 원인과 손해에 대한 비용산정등에 대해 입주민들과 시공사간 마찰이 생길수 있는 부분이고, 이로인해 법적 소송등이 이어지는게 일반적입니다. 질문에서처럼 아예 시공사가 나몰라라는 식으로 버티는 경우는 많지 않으니 너무 걱정은 하지 않으셔도 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.05.22
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청약 당첨되면 언제부터 1주택자로 인정되나요???
주택법 개정에 따라 2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권에 대해서는 주택수에 포함됩니다. 유주택자로 인정되는 시점은 분양권 당첨이 되면 당첨일을 기준으로 유주택자로 인정되게 됩니다. 물론 본계약을 체결하지 않고 포기하면 주택보유로 인정하지 않지만 본계약을 체결하면 당첨발표일부터 유주택자가 됩니다. 증빙자료는 별도 없으며, 청약홈사이트등에서 주택보유 확인등을 통해 확인하실수는 있습니다.
경제 / 부동산
24.05.22
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부동산 갭투자를 하려고 할때 최대한 레버리지 사용은 아니더라고 어느정도 선에서 갭투자가 효율적인가요?
갭투자는 사실상 주택매매를 하는데 있어 전세 또는 월세 세입자를 끼고 매수를 하는 것을 말합니다. 보통은 갭차이만큼의 현금을 가지고 있어야 진행이 가능한 부분이지, 갭차이에 대한 자금없이 추가 후순위대출을 받거나하는것은 그 자체로 위험도가 높은 투자입니다. 기본적으로 갭투자를 위해서는 시세와 전세세입자의 갭차이 만큼의 자금은 있으셔야 유지등이 가능합니다. 그리고 갭투자의 원칙적 목적은 향후 주택가격 상승을 목적으로 하기 때문에 효율성보다는 입지에 따른 항후 주택가격 상승가능성을 더 따져보시고 투자하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.05.22
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지역주택조합이 돈만내라는데 어떻하죠?
지역주택조합에 한번 가입이 되면 해지를 위해서는 조합 정관에 따라 타인에게 이를 인수하거나 별도 위약, 해약금등의 부담을 하셔야 할수 있습니다. 물론 조합원 모집단계에서 과장,허위 광고 혹은 고지 위반에 따른 계약을 한 경우나 이행불능등의 사유로 탈퇴를 하실수 있는나 이 역시 법률적으로 가능여부에 대한 구체적인 검토가 필요합니다. 원칙상 질문의 경우라면 탈퇴를 하더라도 추가 분담금에 대한 부담은 피하기 어려울수 있어 보입니다.
경제 / 부동산
24.05.22
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월세 계약 하는데 복비 계산 알려주세요
월세의 경우는 환산보증금을 거래금액으로 하는데, 주택의 경우라면 환산보증금이 5000만원이하로써 500만+(40만*70)이 적용되어 3300만원이 나오게 됩니다. 주택임대차시 거래금액에 따른 중개보수요율 0.5%일 적용하면 법정한도중개보수은 165,000원이 나오게 됩니다. 다만 해당 목적물이 오피스텔등으로 중개사가 주택외로 적용을 하게 된다면 이때는 0.9%가 적용될 여지가 있으므로 확인설명서등의 적용 요율을 확인해보시거나 중개사에 대해 직접 문의를 해보시면 됩니다,
경제 / 부동산
24.05.22
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