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버팀목 전세대출 -> 일반 전세대출 갈아타기 가능 여부
전세대출 갈아타기는 원칙적으로 가능한 부분이고 상품에 따라 가능여부에 차이가 있을 수 있기에 상품을 선택해 가능여부를 알아보셔야 합니다. 전세대출을 이용하여 전세기간중에 갈아타기라면 기본적으로 기존 대출에 대해 보증을 제공한 보증기관과 동일한 보증기관의 보증부 대출로만 갈아탈수 있는 것으로 알고 있습니다. 또한 한도는 기존대출 잔액내로 가능하고, 제일 중요한게 신청가능기간인데 사실상 전세대출을 받은지 3개월 지난 시점부터 전세임차계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청이 가능합니다. 물론 해당기간을 초과하였더라도 갱신 2개월전부터 만기15일전까지라면 가능합니다.전세대출과 갱신청구권과는 무관합니다. 즉 전세대출 갈아타기를 한다고해서 갱신청구권이 사라지거나 이미 사용한 갱신청구권이 새로 부여되는 것은 아닙니다.*참고로 주담대대출과 전세대출은 모두 한도에 영향을 주는 부분이기 때문에 해당 과정대로 하시면 어느한쪽에 한도가 나오지 않을 가능성이 높습니다. 즉 주담대대출한도가 낮아지거나 ,주택보유에 따른 전세대출한도가 제한될수 있기에 사전에 여러가지 가능성을 모두 알아보신후 진행하시는게 맞을 듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.05.22
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다가구 주택 경매시 저의보증금 지킬수있을까요?
질문의 내용만을 가지고 판단하기 어렵습니다. 우선 해당 근저당의 순위를 기재하지 않으셨고, 경매 개시시 낙찰금액 또한 현시점에서는 알수 없다는 점, 소액임차인의 가구수는 있지만 해당 가구들의 보증금과 현 지역, 근저당의 설정일자을 알수 없기 때문입니다.가장 유리한 경우로써 몇가지를 임의로 정해 설명드리면 해당 건물이 법원 감정평가를 시세대로인 11억에 받았다면 경매시 최저 입찰금액은 대략 20% 내려간 8억 후반~9억정도가 될수 있습니다. 만약 경매를 진행해 낙찰을 해당가격대인 9억에 받았다면 소액임차인에 대해서는 최대 4.5억내에서 우선 배당이 되게 됩니다 . 그리고 해당 과정에서 받지 못한 보증금은 순위배당을 통하게 되는 대략 9억 낙찰에 2~3억 최우선 배당 그리고 본인이 선순위 근저당과 1순위, 2순위 임차인보다 후순위라면 위 3가지 물권,채권에서 배당으로 나가는 금액은 5.5억은 되어 보입니다. 결국 3번째 임차권을 지닌 질문자님에게는 배당이 될 가능성도 있지만, 전액 배당가능성은 낮을수 있습니다. 참고로 본인이 소액임차인에 해당된다면 우선 배당을 통해 받는 금액과 순위배당을 통해 받은 금액이 보증금 전액에 가까울수는 있습니다.문제는 제가 말씀드린 경우는 최선의 경우이고, 법원 감정평가에서 시세보다 낮게 판단이 되거나, 경매시 권리상 문제나 입찰참여자에게 가격적 메리트가 없어 유찰이되게 되면 최저매각대금은 추가로 20%씩 낮아진다는 점이 있기에 사실상 현 상태만 보면 순위배당으로는 위험도가 높은 상태로 보는게 맞을 듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.05.22
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지목에 관한 공부를 하고 있습니다. 서적 추천 부탁드립니다
부동산 지목에 대해서 정확한 정의와 설명을 알고 싶으시다면 공인중개사 과목중 "공법" 과목에 대한 서적등을 통해 지목에 대한 내용을 살펴보시면 도움이 될수 있습니다. 다른 불필요한 내용이 많고 책이 두껍기 때문에 서점등에 방문하여 필요한 부분만 선별적으로 보셔도 되고, 단순히 특정 지목에 대한 부분이 필요하시다면 인터넷을 통해 직접 검색을 하시는것도 방법이 될수 있습니다. 사실 지목을 이해하기 위해서는 관련 부수적인 사항에 대해서도 이해가 필요한 만큼 위에 말한 공법과목 교제를 하나정도 구매하시어 살펴보시는게 체계적인 이해에는 도움이 될듯 보입니다 .
경제 / 부동산
24.05.22
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부동산 월세계약 관련해서 궁금한점 질문드립니다.
월세의 지급에 대해서는 계약상 합의된 사항으로써 이를 변경하기 위해서는 당연히 상대방인 임대인 동의가 필요합니다. 즉 임차인이 필요에 따라 월세일을 변경하고자 한다면 이는 임대인에게 동의를 구하고 합의가 된다면 변경하실수 있습니다. 질문에서처럼 요청은 당연할수 있는 부분이지만, 실제 적용가능여부는 알수 없습니다,
경제 / 부동산
24.05.22
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전세 -> 월세 계약 변경 가능 여부 확인 요청
계약의 조건등에 대해서는 두 당사자간 합의만 된다면 얼마든지 변경이 가능한 부분입니다. 임대차계약도 사인간 계약이기 떄문입니다. 그리고 계약조건을 변경한다고 해서 새로운 계약이 되는 것은 아닙니다, 당사자가 같고 거주하는 목적물이 같다면 신규계약이 아닌 연장계약으로 볼수 있습니다 .즉 계약조건, 기간은 합의를 전제로 얼마든지 변경은 가능합니다.
경제 / 부동산
24.05.22
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신축 월세 계약에 관련해서 궁금합니다
해당 문구가 기재된 이유는 계약서상 임대인이 서명이 없기 떄문에 이를 나타내기 위한 부분으로 보이기 때문에 특별히 임대차 계약상 문제가 될 만한 사항으로 보이지는 않습니다. 계약금을 이미 지급하셨다면 계약서작성과는 관계없이 계약금 계약은 체결된 상태이고 쉽게 계약은 이미 성사된 상태이므로 계약서상 임대인 서명이 없다할지라도 계약이 효력은 유지가 됩니다. 그에 따라 해지시에는 계약금 몰수등의 해약금이 발생될수 있으니, 목적물 변경은 어려울듯 보입니다. 참고로 임대인 역시도 서명을 하지 않았다는 이유로 계약상 내용이나 기간을 임의대로 변경할수 없습니다. 계약의 성립은 두 당사자간 의견합치시에 성립하기 때문에 계약서자체가 계약효력발생과는 무관합니다. 확정일자는 원칙상 계약서 작성만 되면 가능하나, 임대인 서명이 없는 계약서라면 확정일자 부여가 어려울수 있습니다. 그에 따라 잔금을 치루고 전입신고시 확정일자를 함께 부여 받으셔야 할듯 보입니다. 다만 해당사항만으로 사기등의 가능성이 있다 판단하기는 어렵습니다.
경제 / 부동산
24.05.22
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타인의 전세 만료 시점을 알 수 있는 방법이 있나요?
타인의 임대차에 대한 자세한 정보를 인터넷등으로 확인하실수는 없습니다. 전세낀 매매라면 매도자에게 임대차계약서를 요구하여 직접확인해보셔야 합니다. 만약 계약을 체결하기 전이라면 당연히 매매를 중개하는 중개사를 통해 기간을 확인하셔야 하는 부분입니다.
경제 / 부동산
24.05.22
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전세 → 월세 계약 변경 및 계약갱신청구 가능 여부 확인 요청
계약갱신청구권은 계약조건이 변경되더라도 사용이 가능합니다. 계약갱신청구권은 동일주택에 대해 1회에 한해 사용이 가능하며, 갱신청구권을 사용한 상태에서는 임대인의 월세전환 요구등을 거절해도 계약연장이 가능합니다. 결론적으로 최초 임대차 이후 계약갱신시 임차인이 원할 경우 만기 6~2개월전에만 임대인에게 사용의사를 전달하시면 됩니다,
경제 / 부동산
24.05.22
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월세안고 매매를 진행할 경우 대출이 안나오나요?
월세를 안고 주택을 매수하는 경우에는 은행이 선순위 근저당을 설정할수 없습니다. 즉, 후순위대출을 하셔야 하는데 은행권에서는 일반적으로 후순위 대출은 잘 하지 않는게 일반적입니다. 물론 1금융권을 제외한 2금융권 이하에서는 후순위 대출상품이 별도 있기 때문에 대출자체는 가능하겠지만 높은 금리로 이용을 하셔야 할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.05.22
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아파트 공용부와 전용부 구분은 어떻게 되는지요?
공용부는 쉽게 함께 공동으로 사용하는 부분으로 복도나 엘레베이터등을 말하며, 전용부는 단독으로 사용하는 부분을 말합니다, 쉽게 구분을 하자면 현관문 안쪽은 전용면적으로써 전용부에 해당한다 보시면 될듯 보입니다. 질문에서 전용부라면 실내 공간의 하자등을 말하는 것으로 보이고, 공용부라면 복도나 엘레베이터, 주자창처럼 공동사용공간에 대한 하자여부를 말하는듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.05.22
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