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지금 시점에서 주택 구입이 적절한 선택일까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자관점에서는 현재 부동산시장은 양극화로 인해 투자대상이 제한적이고, 정부의 부동산시장 안정화정책에 따른 불확실성, 추세적인 인구감소등이 나타나게 되면서 좋지 않은 환경인것은 맞습니다. 특히나 강력한 대출규제와 더불어 토지거래허가구역지정등 갭투자가 불가한 조건등이 발생하면서 투자에 있어서는 더욱 신중한 접근이 필요한 시기인것은 맞아보입니다. 그래서 지금은 투자의 방식이 이전처럼 여러 발전가능지역에 주택수를 늘려 시세차익을 노리는 것보다는 서울 상급지내 똘똘한 한채에 집중투자를 하는 방식으로 변형되었기에 단순히 주택을 구매하는게 유리한 시점이냐보다는 어떠한 지역에 어떤 매물에 대해서 투자를 하는지에 따라서 투자성과가 크게 달라진다고 볼수 있습니다. 부동산 시장이 살아나도 결국 가격이 오를 지역은 제한적이기 떄문입니다,
경제 / 부동산
25.09.08
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지역주택조합의 장점은 어떤 것이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지역주택조합은 일반 재건축, 재개발과 다르게 기존 소유자가 조합원이 되는게 아닌 직장,지역등 무주택자들이 모여 조합을 구성하고 부지를 구매하고 아파트를 건설하여 입주하는 방식의 개발입니다. 즉, 부지에 대한 확보가 늘 늦어지거나 문제가 되면서 사업자체가 계획대로 운영되지 않으면서 분담금 증가와 조합원간 마찰등 여러 문제가 나타나는게 일반적입니다. 다만 지주택에 참여한 조합원의 경우는 일반분양보다는 낮은 가격에 신규주택에 입주를 할수 있는 장점이 있고 그에 따라 현재까지도 지주택사업이 여러곳에서 진행되고 있는 상황입니다. 또한 청약통장없이도 선착순 계약에 따라 참여가 가능하고 일반분양과 다르게 규제가 적은 장점이 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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이번 정부에서 발표한 부동산 대책은 어떤 것들이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이번 9.7일에 발표한 부동산대책은 주요 공급관련한 공급대책입니다. 주요사항은 2030년까지 수도권에 연평균 27만호 총 135만호 이상의 주택을 공급하겠다는 계획이고 이를 위해 LH가 보유한 택지를 더이상 민간에 팔지않고 직접설계 및 시공(건설외주포함)하여 진행하는 방식으로 공급속도를 높이고 분양가를 낮추겠다는 내용이 포함되어 있습니다. 특히 노후 공공임대 재건축, 도심청사부지 복합개발, 유휴상가전환, 모듈러주택 같은 다양한 방식까지 총동원하겠다고 발표하였습니다. 그외 시장과열 방지를 위해 1주택자 전세대출 2억한도 제한과 규제지역 LTV를 50% 에서 40%로 줄었고, 주택매매, 임대사업자대출은 아예 막았습니다. 이는 현금 없으면 규제지역내 주택을 사지말라는 강력한 의미를 포함하고 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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토지거래허가구역 아파트를 공동명의로 매수시 실거주 요건
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 질문과 같이 공동명의 취득시에 실거주의무가 누구에게 있는지에 대해서는 명확한 기준이 없는 것으로 알고 있습니다. 보통은 명의자 두사람 모두가 실거주를 해야한다는 의견이 대부분이나 , 이에 대해서는 허가를 진행하는 구청등에 문의를 해보시는게 정확할듯 보입니다. 만약 부모님이 전입을 하지 않는 경우라면 계약전에 토지거래허가가 가능한지 여부까지도 반드시 확인을 하셔야 불허가등의 문제를 피하실수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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빌라 가족엄마로 명의이전 좀 할려고합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 부모자식간(직계존비속간) 거래는 증여로 추정하게 됩니다. 질문처럼 증여가 아닌 매매로써 명의를 넘기시려면 정상적인 매매계약서 작성과 더불어 자금에 대한 이체기록등을 반드시 남겨두셔야 합니다. 현금으로 주고 받을 경우 해당 매매에 대해 증여로써 추정되었을때 소명요구가 어렵기 때문입니다. 그러므로 직계존비속간 거래에서는 반드시 이체를 통해 자금입출입 근거를 남겨두셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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1주택이 비조정지역에 저가이고, 추가 매입하려는 2주택이 조정지역에 있을 때 취득세율
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조정지역에서 1주택자가 추가주택을 구매하는 경우 취득세는 중과세율이 적용되어 8%의 중과세율이 적용됩니다. 다만 일시적 2주택으로 인정받으면 기본세율 1~3%가 적용되게 되는데 일반적으로 기본세율을 낸 이후 종전주택을 일정기간내 처분하여 그대로 인정이 되나, 처분하지 않을 경우 8%의 중과세율을 적용해 차액분을 추가로 납부하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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무주택세대구성원 부모님 해외장기체류 중 주택소유 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무주택세대구성원은 기본적으로 동일세대의 세대주, 세대원 모두가 주택을 보유하고 있지 않아야 합니다. 질문의 이유가 있더라도 부모님과 등본상 동일세대구성이 되어 있다면 유주택세대구성이 되므로 공공임대자격에 해당되지 않습니다. 이런경우 주소지를 분리 즉, 세대분리를 통해 독립적인 무주택 세대주로써 인정을 받으셔야 신청이 가능할수 있습니다. 공공임대 자격요건에서는 실질적으로 사느냐 안사느냐의 문제가 아니라 서류를 통해 유주택자인 부모님과 동일세대를 구성하는지 독립된 세대인지가 자격인정에 더 중요하다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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국내 풀빌라 업체에 대한 과다대출 논란이 문제가 되고 있습니다. 어떤 개선책이 필요할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.뉴스에 따르면 해당 위치의 풀빌라에 대해서 2019년 김천 신협이 60억 대출, 그리고 대구 축협과 나머지 3개 농협으로 구성된 대주단이 신탁을 통해 108억의 우선수익권을 설정하며 과도한 대출을 실행해 주었습니다. 문제는 해당 부동산이 공매에서 66억에 낙찰이 되었고 해당가격은 위 기관들이 최초 설정한 감정가 140억원보다 절반이상 감소한 가격이였습니다. 즉, 시장에서의 실제 가치는 크게 낮았다는 의미이고 대출당시에도 이러한 감정평가만을 근거로 대출을 집행한게 합리적인 판단이였는지에 대한 문제가 제기 된것입니다. 정확한 각 기관 손실규모는 정확히 나와있지 않지만 대락젹으로도 수십억원의 확정손실이 발생된것으로 알려졌습니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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수도권 주택공급 확대 정책이 나왔는데 부동산 안정에 도움이 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 공급정책 자체보다는 해당 정책의 세부적인 내용에 따라 판단이 달라질수 있습니다. 일단 현재 정부가 발표한 공급대책은 이전 공급대책과는 조금 다른데, 기본적으로 공공부지에 대한 개발과 LH가 직접건설 또는 도급의 형태로 공공물량을 증가시키겠다는 정책입니다. 그에 따라 공공주택의 특성상 일반서민들 특히 무주택자등의 주택공급에는 크게 도움이 될수 있어 보입니다. 또한 공급의 기준으로 인허가 시점이 아닌 착공시점으로 실제 공사시작기준으로 공급량을 맞추기로 한것이기에 실제 시장에서도 공급에 대한 기대감은 있을것으로 보입니다. 주택공급특성상 2030년까지 순차공급되기 때문에 아직까지는 시장내 실질적인 영향을 주기는 어려울수 있겠으나, 공급이 시작되는 시점부터는 실수요자인 서민들에게는 도움이 되지 않을까 판단되어 집니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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1주택자 또는 2주택자 이상에 대해서도 무조건 전세자금대출은 최대 2억원만 된다는 거죠? 예외는 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무조건 2억이 된다는 게 아니라 최대 한도 2억까지만 된다는 의미입니다. 그리고 해당 규제는 수도권에 대해서 적용이 되는 것이고 현 규제지역 모두 수도권내 속하기 때문에 서울,인천, 경기권 내 전지역이 해당이 됩니다. 1주택의 경우는 기존에는 대출자체는 가능하였기에 1주택에 대한 한도제한이며, 2주택자의 경우는 기존에서 전세자금대출 대상에서 제외되었기에 한도 2억이아니라 전세대출이 되지 않는다고 보시면 됩니다. 단, 예외의 경우로써 대출이 가능한 경우에 조건부로 대출이 허용될수 있으나, 이떄도 한도는 2억으로 제한될것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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