답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건설사의 부도는 건설사가 진행중인 건설주택에 대출을 통해 끌어모은 자금(부동산PF대출)부실화로 이어지게 됩니다, 이럴 경우 은행권에서는 해당 투자,대출금 손실에 따라 회사 경영자체에 자금적 부담이 오게 되거나, 증권사나 종금사와 같이 비중이 큰 금융회사는 회사전체의 위기로 이어질수 있습니다. 금융법에 따라 일정수준의 지급보증금을 유지하기 위해 기존 대출에 대한 회수가 이어질수 있고 이는 기업이나 개인의 대출상환에 대한 압박이 심해지게 됩니다. 다른 한편으로는 건설사부도에 따라 개발중지가 되면 수분양자들의 피해가 이어지고 , 부동산에 대한 불안 심리가 커지게 되면 수요가 급감소되며, 부동산 가격도 추락하게 됩니다, 레버리지가 큰 부동산 가격이 하락하면 다시 대출금에 대한 일정비율만큼의 상환압박이 시작되게 되고, 개인파산등이 될 경우 또 부실채권이 되면서 유동화라인 자체에 위기로 이어지는 악순환이 계속 돌게 됩니다, 그렇기에 부동사 PF대출 위기는 경기 침체를 넘어선 국가적 위기의 도화선이 될거라는 의견들이 많은것입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인 동의를 얻어 계약서를 다시 작성하시면 되나, 이때는 새로운 계약으로 보기 떄문에 임대인이 거부할 경우에는 명의변경은 어려울수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.당연히 모든 선택은 질문자님 결정에 있습니다. 그리고 비교대상이 너무 유사하기때문에 어떤게 유리한지는 설명드리지 못할듯하고, 위와 같은 상황이 발생하는 이유만을 설명드리면, 첫번째 주택의 경우 중개과정상 매끄럽지는 않은게 사실이나, 임대인이 매물등록후 계약이 성사되기 전 임의대로 조건을 변경하고 버티면 중개사도 어쩔수 없는 부분이 있습니다.. 물론 이러한 행위에 문제가 있음을 설명해도 결국 매물의 가격과 선택여부는 임대인이기 때문에 중개사도 한계가있을수 밖에 없습니다. 그리고 최근처럼 전세가격이나 주택가격이 변동이 심하고, 임대인이 심리변화도 심한 상황에서는 흔하게 발생되는 상황이긴 합니다. 두번째 주택 임장 거부는 흔하지는 않지만, 현 거주하는 주택을 보여주는건 임차인의 협조사항이지 의무사항이 아닙니다. 그에 따라 임대인과 마찰이 발생하였거나 감정이 좋지 않다면 위처럼 임장자체를 거부하고 집을 보여주지 않는 임차인도 있습니다, 사실 이두가지가 동시에 일어나는경우는 흔치않은데도 발생한듯 보입니다. 해당부분이 계약상 문제로 이어지는것은 아니기에 일단 마음에 드는 주택을 선택하시되, 사전임장을 하지 못한 주택에 대해서는 계약진행에 매우 신중해야 하는점은 꼭 참고하셔야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 할 경우 대항력유지는 가능하기 떄문에 전세보증보험 유지에도 문제는 없어보입니다, 다만 해당 방법은 필요에 따라 어쩔수 없는 경우 사용하는 것이고, 경우에 따라서 위 문제로 인해 보증보험 구상권청구시 지급거절이 될 가능성도 있기에 되도록 일시적으로 필요에 따른 상황이 아난 질문처럼 아예 다른 곳에 전입상태를 유지하여야 하는 경우 혹시모를 문제를 감안하여 하지 않는게 유리합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지상권은 전세권과 지역권과 함께 용익물권으로써 쉽게 토지나 건물등의 사용수익을 할수 있는 권리를 말합니다, 즉 전세권과는 의미가 같지만 지상권이 좀더 포괄적인 용익물권으로 보시면 되고, 이러한 지상권은 단순의 지표면위 뿐아니라 지상, 지하공간까지 그 권리가 있다고 보시면 됩니다. 보통의 지상권 설정은 건물보다는 토지등기부등에 많이 등장하는데 토지의 위에 건물이 있는 경우 일반적으로는 토지소유자, 건물소유자가 일치하지만, 다른 경우도 있습니다. 이럴경우 건물 소유자는 토지소유자와 지상권 설정계약을 통해 장기적인 사용수익권을 얻을때 사용하는게 일반적인 사항이고, 경우에 따라서는 지하로 지하철이 지나가는 경우 구분지상권으로써 지하지상권을 설정하거나, 위로 전선주, 교각등이 지나간다면 공중지상권설정등을 하는게 일반적입니다, 물론 소유권이 상하에 영향을 미치는 범위는 정해져 있고 이범위내의 경우를 말합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 누수가 발생되었다면 해당 문제를 매도자에게 하자담보책임을 묻는게 필요합니다. 하자담보책임이 성립되기 위해서는 몇가지 조건이 있지만 무과실 책임 특성상 이는 매도자가 입증하여야 이를 벗어날수 있기에 일단은 하자발생시 먼저 책임을 묻고 매도인 태도에 따라 그에 맞는 대응을 하셔야 합니다. 질문의 경우처럼 장마나 많은 비가 내린게 아닌 상태에서도 누수가 발생되었다면 계약시점부터 존재하였을 가능성이 높아보이기에 하자담보책임을 요구하는게 맞을 듯 보입니다. 물론 사전에 관리사무소로 부터 혹 윗집문제나 구조에 따른 문제가 없엇는지 미리 원인을 알고 대응하시는 도움이 될수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부상 내용만 보면 두군데 주식회사에서 공동명의로 소유한 주택이고 지분율은 A주식회사가 대략 99.8%, B주식회사가 0.2% 이며, 공동담보로써 근저당이 설정되어 있는 매물입니다, 전세계약 임차인 입장에서는 말소조건이 아니라면 리스크는 가지고 갈수 밖에 없는 상황이나, 보증보험으로써 보증금 전액 가입이 가능하다면 혹시나 모를 사태가 발생되었을 경우 구상권청구가 가능하기에 계약시에는 특약으로 보증보험 가입거절시 계약금반환등의 넣으신뒤 계약을 진행하시면 될듯 보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.국민임대주택은 기본적으로 주변 시세대비 임대료가 싸고 장기 임대차가 가능하기 때문에 서민 주거안정을 목적으로 제공되는 부분입니다. 또한 공기업인 주택공사나 지방공사가 제공하기 때문에 전세사기등의 위험이 없다는 장점이 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.권리금은 임대인이 아닌 현재 입주할 매장을 운영하던 임차인에게 지급하는 금액입니다. 이러한 권리금은 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 나누어 판단하는데 사실상 기준은 없기 때문에 해당 지역상권내 업종별 평균치에서 두 당사자간 협의하여 정하게 됩니다. 예로써 기존부터 오래된 상점으로 사람들 인식이 잘되어 있고 장사가 매우잘되는 곳도 있고, 반대로 유명하지 않고 평소 장사도 그저그런 곳 두곳이 있다면 어디를 인수하고 싶을지는 답이 나옵니다. 근데 신규사업을 한다면 모두가 이곳을 원하게 될거고 해당 상점을 인수하기 위해 현 사장님에게 그동안의 영업에 대한 보상, 현 시설물에 대한 보상, 현 상권에 대한 보상을 가치로 환산하여 금액을 제시할 거고 그 중 높은 금액을 제시한 사람과 인수계약을 하게 된다면 이때 해당 지급금액이 권리금이 되는 것이고, 이러한 계약을 권리금계약이라고 하며, 이는 별도 건물주와 하는 상가임대차와는 다른 부수적인 계약사항입니다. 이해를 하시는데 어려움이 없었기를 바랍니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 가능합니다. 건물담보대출을 이미 받았다면 추가적인 신용대출등이 기존대출에 영향을주지는 않기 때문입니다. 그리고 주거용 오피스텔이 아닌 업무용 오피스텔은 주택이 아니기에 DSR규제가 적용되지 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.