답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지의 지세에 따른 이용의 제한은 사실상 토지형질변경등을 통해 충분히 이용가능합니다. 물론 평평한 지세의 토지에 비해 개발비용이나 면적등에서 불리할수 있지만 맹지처럼 도로와 접하지 않은 토지에 비해 이용가치는 충분히 높은 편입니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. ltv80%는 생애최초 주택구매시 가능하며 일반적으로 70%입니다 그리고 한도가 그렇다고 해도 dsr등 소득에 따른 한도제한이 더 강하기 떄문에 소득에 따라 한도가 이보다 낮아질수 있습니다. 2. 순서상 주담대 대출을 먼저 신청한뒤에 그후 신용대출을 신청하시는게 맞습니다. 신용대출의 경우는 개인 신용도로 판단하기에 기존 주담대가 영향을 주지는 않는것으로 알고 있습니다 .3. 이건 소득대비 타대출에 따른 원리금이 올라가기 때문에 한도가 크게 줄어들수 있습니다. 정확한건 은행을 통해 확인하셔야 합니다. 4. 가능여부보다 구매후 유지까지 고려하여야 합니다. 보통 주택구매시 개인 자금(대출제외)이 주택가격의 40%이상은 되셔야 안정적인 유지가 가능합니다, 현재 5천만원으로 4.5억 주택구매는 자금조달 자체도 문제가 되겠지만, 되더라도 유지하는데 매우 불리할수 있습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약시 특약으로 전세 잔금일에 기존 전세권 말소한다는 특약을 넣으시기 바랍니다. 그리고 잔금지급이후에 전세권 말소등기접수증등을 확인하시면 크게 문제가 없습니다, 만약 잔금을 지급하였음에도 해당 전세권이 그대로 남아 있다면 특약에따라 계약을 해지하시고 손해배상등을 요구하시면 되고, 특약이 없을 경우라도 사실상 소액임차인인 경우 최우선변제에는 문제가 되지 않습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 답변드리기 어렵습니다. 우선 해당 주택의 권리관계를 확인해봐야 정확히 알수 있습니다. 만약 질문자님이 대항력과 우선변제권을 갖추 임차인이고 선순위라면 경매를 통해 배당으로 보증금전액을 다 받지 못할 경우 낙찰자에게 주택인도를 거부하고 보증금 잔액에 대한 지급을 협의하실수 있습니다. 반대로 대항력과 우선변제권을 갖추었지만 말소기준권리보다 후순위라면 매각이후 소멸되기 떄문에 배당으로써 전액을 받지 못하면 주택점유를 낙찰자에게 넘기야 되고 나머지 보증금은 사실상 이전 임대인 개인에게 소송등을 통해 받아야 하는데 사실상 손실로 이어지는 경우가 많습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무슨 근거없는 주장인지 모르겠습니다. 원칙상 현재 상태는 전대차 상태이고 전대차에서 전차임(질문자님)과 전대인(최초 임차인)계약관계만 신경쓰시면 됩니다. 즉 임대인과 임차인간 보증금 미납부분은 질문자님과는 관계가 없습니다, 계약해지의 경우는계약기간이 나와있지 않아서 만기해지가 아니라면 중도해지시에는 전대인과 협의가 필요해 보입니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.평균적인거 없습니다. 일반적으로 경매 최초매각대금은 감정평가액을 기준으로 20%낮게 선정하는데 이게 시세보다 차이가 없을 가능성도 있습니다. 이럴경우 입찰참여를 하지 않기 떄문에 유찰될 경우 이전 매각대금에서 10~20%추가 인하하여 재입찰하기 떄문에 이때는 시세보다 낮아지게 됩니다. 즉 얼마에 이걸 써 내는냐에 따라 시세대비 얼마나 낮게 살수 있는지가 달라집니다. 그리고 경매에 대한 정보는 일반 경매사이트 가입을 통해 알수도 있고 일반적으로는 대법원 경매사이트를 통해 알수 있습니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원칙적으로 오피스텔의 경우는 주택이 아니기에 주택수산정에 포함되지 않습니다. 다만 해당 오피스텔이 임차인이 전입신고를 하고 주거용으로 되어있다면 이때는 주택수산정에 포함되기때문에 1주택자로 볼수 있습니다. 전자의 경우라면 무주택자로 볼수 있지만 후자라면 유주택자가 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조금 애매한데 내용만 보면 개인적 판단으로는 임대인 , 임차인이 모두 구해진 상태이기 때문에 중개행위로 보기 어려운 부분으로 계약서 작성시 대필료만 지급하시면 될것으로 보입니다. 보통 대필료는 10~20만원 사이가 될듯 하나, 중개사무소에서 해당 부분을 중개보수로 청구할지 대필료만 받을지는 어떻게 판단하여 청구할지는 확답드리기 어렵습니다. 말했지만 해당 부분은 중개상 알선의 과정이 없기 때문에 중개행위로 보기 어렵습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 네 당사자간 합의가 되면 기존 계약을 해지하고 다시 계약을 체결하는 것은 문제가 되지 않습니다. 문제는 새로 계약한 임대차계약에 대한 해지시 발생하는 손실입니다. 2. 원칙상 그게 맞지만 목적물이 같기 때문에, 진행 방법에 대해서는 은행에 상황을 설명하고 문의하여 그 방식으로 진행하는게 나을 듯 보입니다. 3. 2와 같이 가능한 부분인데 처리 방법이나 과정은 보증보험사의 문의가 필요해보입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매는 가격이 오른 것과는 크게 관계가 없습니다, 어치파 감정평가를 통해 최저매각대금이 정해지고 해당 금액이 시세와 차이가 크지 않다면 입찰자가 없고 그에 따라 유찰되어 가격은 계속 떨어지기 때문입니다, 결국에는 경매의 절차나 진행과정, 권리관계에 대한 사전 공부가 필요하신 듯 보이기에 올해에는 해당 부분에 대한 공부를 중점으로 하시고 어느정도 권리분석과 경매에 대한 이해가 되신뒤 실제 도전을 해보시면 큰 도움이 될듯 보입니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,