답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매 낙찰은 경매기일에 법원에 참석하여 최저매각대금 10%을 현금으로 준비하여 입찰을 진행하시면 됩니다, 입찰이후 최고가 매수인으로써 선정이 되면 낙찰자가 되고, 법원의 매각허가가 나면 잔금기일까지 잔금을 내시면 소유권을 얻게 됩니다. 그리고 이후 낙찰받은 부동산에 대해 현 거주중인 사람에 대해 협의하여 주택 인도를 요구하게 되고, 과정상 명도소송, 강제집행등을 통할수 있습니다, 그후 주택을 점유받고 임대차등을진행하시면 됩니다. 그리고 명도과정에서 마찰이 생길경우에는 해당 점유자가 점유권리가 있다면 마음대로 퇴거를 시킬수 없고 점유권리가 없다면 법적 명도소송등을 통해 퇴거를 진행하시는게 일반적입니다,답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잘못알고 계신 듯 보입니다. 전세대출은 주택을 담보로하는 대출이 아닙니다, 이유는 세입자가 대출자로써 신청을 하는데 소유자가 아닌 주택을 담보로 잡을 수는 없기 때문입니다. 보통 전세대출은 지급시 은행이 임대인에게 직접 잔금을 지급하고, 만기시 임대인이 직접 은행에 반환을 하는 구조이기 때문에 대출기간동안 신청자인 세입자가 이자를 지급할 능력만 있다면 즉 신용도상 문제만 크지 않다면 대부분 승인이 됩니다. 참고로 은행이 이때 설정하는 것은 질권으로써 그 대상은 임차인의 전세보증금반환청구권 입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.나가지 않으셔도 됩니다. 계약기간 까지는 주택이 매매되더라도 거주를 주장할수 있고 퇴거를 하지 않아도 됩니다. 또한 질문처럼 매매를 위해 임차인 퇴거를 임대인이 요구할 경우 이사비용등의 보상을 요구하는게 일반적입니다. 그러므로 임대인의 퇴거요구는 거부하시면 되고, 계약기간까지의 거주를 주장하시면 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도금 대출의 경우는 일반적인 주택담보대출과는 차이가 있습니다. 특히 건설사와 은행이 연계하여 중도금 집단대출을 진행하기 때문에 제한은 있지만 원칙적으로 신용상 문제가 없다면 대출에는 크게 문제가 없습니다. 다만 기 보유주택에 주택담보대출이 있는 경우에는 중도금 보증기관의 규제 지역별 한도에 따라 대출여부가 달라질 가능성은 있습니다. 대출제한에 대한 자세한 해결 방법은 대출상담사등을 통해 알아보시는게 가장 정확할수 있습니다 .답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 묵시적 갱신은 최초 1년계약에서는 적용되지 않습니다. 질문의 경우라면 1년 계약후 법적 최소기간에 따라 1년간 추가 연장이 되었다고 볼수 있으며 해당 기간에 퇴거를 원하실 경우 묵시적 갱신이 아닌 임대인의 동의를 얻어 합의해지를 하셔야 합니다. 즉, 임대인이 동의를 조건으로 다른 조건을 제시하였다면 이에 따르셔야 해지가 가능합니다. 만약 일반적으로 다음임차인 주선 및 중개보수 지급을 조건으로 하였다면 중개보수는 본인 계약의 기준이 아닌 새로운 임차인과 계약으로 발생하는 임대인의 중개보수가 됩니다. 만약 새로운 임차인이 2000/40으로 입주를 한다면 24만원정도 발생하게 됩니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 임대인 대리인으로 참석할 경우 위임장, 인감 , 인감증명서를 첨부하여야 합니다. 또한 계약전에 실제 소유주와 통화등을 통해 계약에 참여한 대리인에게 대리권 유무등의 확인도 하셔야 합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매전문회사 비용은 매물별에 따른 난이도가 다르므로 정확한 답변이 어렵고, 경매와 매매의 가장 큰 차이는 매매는 두 당사자간 시세에 따라 계약을 체결하는게 일반적이지만 경매의 경우는 법원이 주체로 하여 감정평가를 통한 금액에서 20%할인한 금액을 최저매각대금으로 진행하기때문에 입찰이 없을 경우 계속해서 최저매각대금은 10~20%까지 떨어져 경매를 진행하므로 시세대비 낮은 가격에 낙찰이 가능합니다. 다만 매매의 경우 권리관계상 하자등은 중개사를 통해 확인이 가능하지만 경매의 경우 본인스스로 권리관계 분석을 통해 인수권리등을 판단하여 입찰가격을 판단하여야 하기에 실수를 할경우 시세보다 높은 금액으로 매수할 가능성도 있습니다. 결론적으로 경매는 시세대비 낮은 가격에 주택을 구매할수 있는 기회이지만, 그만큼 사전에 관련지식등을 쌓는게 필요합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비의 경우 세대수와 건물 구분에 따라 차이가 있겠지만 일반적인 경우로 보면 오피스텔이 아파트에 비해 관리비부담이 더 큽니다. 이유는 동일 공급면적에 대비 공용면적의 비율이 오피스텔이 더 크기 때문에 면적대비 부과금액이 큰것과 , 세대수에 있어서도 아파트에 비해 적은 세대가 나누어 내기 때문인 것도 있습니다. 원룸의 경우는 비교대상으로 보기 어려운게 사실이고 ,이는 원룸의 경우 대부분 건물전체 공과금을 임대인 또는 관리인이 임의대로 사용량을 판단하여 세대별로 나누어 차등청구하기 때문에 정확한 기준을 판단하기가 어렵습니다.답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 동일한 전세대출 상품으로는 대출이 불가합니다, 이럴 경우 버팀목대신 한도가 더 높게 나오는 일반 시중전세대출상품을 하나만 이용하셔야 합니다, 그게 아니라면 다른 방법을 통해 부족한 자금을 구하셔야 합니다. 2) 정확한건 은행을 통해 확인해야겠지만 질문처럼 시세1억이라면 은행이 평가하는 주택가격 기준은 더 낮을수 있고 주담대의 경우 ltv70%까지 제한이 있으므로 1억빌라에 9천 대출은 불가능합니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.처음듣는 말입니다. 중개보수는 말그대로 계약서를 작성하여 계약이 성사되면 그때 중개보수 청구권이 발생하기 떄문에 잔금 지급여부나 이후 해지와 관계없이 지급하셔야 하는 부분입니다. 즉 내용증명을 보내는 것고 중개보수 지급과는 관계가 없으며, 이미계약서를 작성하여 계약이 성사된 사실만으로도 지급하셔야 하는 부분입니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다,