답변 내역
- 계약기간 2개월 전에 말하고 몇일안되서 이사했는데 보증금을안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다음 세입자 계약여부를 예측할수 없기에 원칙상 만기해지가 되는 1월종료시에 보증금을 돌려받으실듯 보입니다. 임대인입장에서는 만기일에 보증금 반환의무가 발생하기에 이전까지 보증금 반환은 하지 않아도 되고 개인적 판단으로는 질문의 경우가 중도해지가 된 것도 아니고 ,본인이 임의대로 이사를 나간 상황이기에 만기해지를 전제로 보증금 반환을 받으실것으로 보이기 떄문입니다. 보통 주택인도와 보증금 반환이 동시이행관계인데 이미 주택점유를넘기신 부분은 향후 만기 보증금 미반환시 대항력유지에 문제가 될수 있는 부분이 있다는 점은 참고하셔야 하고 어떠한 경우라도 지금처럼 전입신고상태는 반드시 유지를 하셔야 합니다.경제 / 부동산25.11.205.01명 평가10
- 마음에 쏙!100
- 권리분석의 과정을 단계별로 설명 부탁드립니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리분석은 말그대로 등기부를 통해 현재 등기권리들의 순서를 정리하고, 말소기준권리를 찾아서 인수,소멸권리를 구분하는 과정을 말합니다. 이를 통해 매물에대한 권리리스크를 낮추는 과정이고, 질문에서 기재한 1단계 2단계과정은 경매참여를 하기 위한 사전준비과정 혹은 절차로 보이며, 이는 권리분석과는 차이가 있습니다. 보통은 경매참여를 위한 순서는 우선 대상매물을 선정하고 -> 해당 물권의 등기부를 통한 권리관계 분석 - > 임장을 통한 미등기 권리에 대한 확인 및 점유자 확인 -> 현재 물권에 대한 시세와 입지분석 , 향후 이용가능성 확인 -> 입찰가를 정하고 법원 경매일 입찰 -> 낙찰 순으로 진행되게 됩니다. 실무에 대한 발표라면 경매과정에 대한 서술도 필요하고 정확한 용어와 법적 과정이 필요한 만큼 법원 경매서적을 기초하여 작성을 하시는게 맞을듯 보입니다.경제 / 부동산25.11.205.01명 평가00
- 월세 70/70 이런 단기매물은 사기인가요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대차에서 단기계약이라면 보통 1년미만의 기간을 말합니다. 통상적으로 6개월 단위가 많긴 한데 해당 매물자체가 꼭 사기라고 단정할수는 없으나 안전하지는 않은 매물에 해당되는 경우가 많습니다. 다만 보증금이 낮기에 권리상 문제가 있더라도 임차인이 보증금관련 손해를 크게 볼게 없기에 그만큼 필요에 따른 수요가 있는 편이긴 합니다. 보통 위와 같이 전입신고불가의 경우 대항력이 없고 단기임대차의 경우 임대차 보호법적용이 어려울수 있어 사실상 경매예정매물로써 낙찰전까지의 대항력없는 세입자를 구하는 경우가 많고, 선순위 근저당등으로 인해 정상적인 보증금을 두고 세입자를 구할수 없는 경우의 매물들도 이에 포함이 됩니다. 지역이 강남이라는 점에서 예측되는 이유가 있긴 하나 예상만으로는 답변드리기 어렵고, 간혹 전대차 매물일수도 있기에 일단 관심이 있는 매물이 있다면 부동산에 방문하여 권리상태등을 보거나, 중개사를 통해 해당 이유를 문의해보시면 알수 있는 부분들입니다.경제 / 부동산25.11.2000
- 살던 빌라랑 아파트 분양받아서 이사가기. 뭘산택할가요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 자가 구매에 대해서는 구매를 하는쪽이 유리하다고 할수 있습니다. 이유는 아시다시피 시간이 지남에 따라 가격이 오르기 때문에 지금이 아니면 이후에는 더 큰 자금조달이 필요할수 있고, 현재 부담하는 원리금도 어떻게 보면 주택가격상승으로 상쇄되는 효과가 있기 떄문입니다. 그리고 가장 큰 이유는 주거안정효과이긴 한데 이미 자가가 있으시기에 해당 부분은 크게 차이는 없을듯 보입니다. 단, 장기적으로 주택가격상승은 빌라보다는 아파트가 통상적으로 유리하고 매도시에도 거래가능성이 높습니다. 단, 자금에 대해서는 신중하셔야 하는데, 무리한 자금조달은 주택유지과정에서 일상생활에 대한 위축으로 나타날수 있습니다. 혹시라고 가격이 하락하면 최악으로 이어지기에 일단 분양가전체에서 대출의 비율이 60%이내의 경우이고, 대출총약이 2~3억정도라면 일반 주택구매시와 비교하여 크게 무리한 대출로 보이지는 않기에 자금조달여를 확인하시어 신중히 판단해보시는게 좋을듯보입니다.경제 / 부동산25.11.2000
- 전세 만기 전 퇴거에 대해서 질문 드립니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.제가 볼때 중도해지에 동의한 것으로는 보이지 않습니다. 질문자님이 말한 것은 중도해지에 따른 중개수수료 부담일뿐 원칙상 중도해지는 임대인의 동의가 먼저 있어야 합니다. 즉, 확답을 듣지 못한 상태라면 이전시점이 확실하게 동의를 구하셨어야 할 부분으로 보이기 떄문입니다. 1. 네, 중도해지가 합의되면 퇴거일이 확정되면 은행을 통해 중도상환에 대한 부분을 전달하셔야 합니다. 2.임대인 동의하지 않으면 만기까지 거주를 하여야 하기에 일단은 현시점에서 다시 중도해지에 대한 부분을 확인하시고 임대인이 보증금 반환문제로 인해 이를 거절하면 만기에는 퇴거를 하겠다는 의사도 함께 전달을 하셔야 할것으로 보입니다. 만기 6~2개월전에는 반드시 해지의사를 밝혀야 만기해지도 가능하기 떄문입니다.경제 / 부동산25.11.2000
- 집값의 차이는 거의 땅값의 차이인데요 같은 서울이여도 가격차이가 나는 이유가 무엇인가요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 가격의 차이는 결국 수요도에 따른 차이라고 보시면 됩니다. 같은 서울이라도 강남과 강북, 강남에서도 강남3구에 대한 수요가 높기 때문에 비교대상과 근거리라도 가격의 차이는 나타나게 됩니다. 그리고 토지의 경우도 동일지역이라도 토지의 지목이나 지세, 이용가능성등에 따라서도 시세차이가 발생하는게 일반적이기 같은 서울이라고 토지가격이 동일할수는 없습니다, 특히나 서울에서도 생활편의성이 높고, 주요직장과 교통편의성, 학군, 고소득 부유층이 몰려있는 강남3구의 경우 수요가 지속적으로 발생하는 만큼 주택가격이든 토지가격이든 다른 지역에 비해 더크게 상승되기 때문에 지역간 격차는 시간에 따라 더 커지는 경향이 있습니다 .경제 / 부동산25.11.2000
- 노량진 재정비촉진지구에는 들어서는 아파트들은 언제 완공 되나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.노량진 재정비촉진지구 전체의 완공일은 2031년으로 나와 있습니다. 27넌도까지 8개 구역 전체가 착공예정이며, 현재는 6.8구역은 착공된것으로 나와 있습니다. 4.5.7 구역은 이주 및 해체 진행중이며, 1.3구역은 관리처분인가신청 단계입니다. 가장 진행이 빠른 2.6.8구역은 2028년 입주예정이며, 질문에서 말하는 분양일자는 아직 확정된바 없기에 정확한 답변은 어렵습니다. 예상분양가는 구역별 차이는 있은아, 주변시세들을 기준으로볼때 전용84제곱기준으로 10~13억정도로 보이긴합니다.경제 / 부동산25.11.2000
- 만기전에 다른집 알아볼려구해요 아들이 재계약 한거라안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지의 경우라면 임대인의 동의를 구하시면 가능합니다. 다만, 현 계약상태가 합의갱신되었고 별도의 갱신청구권을 사용하지 않았다면 중도해지에 따른 임대인의 요구사항을 충족되셔야 해지가 가능할수 있고 일반적으로 전세의 경우는 다음임차인주선과 중개보수지급을 월세의 경우는 임대인의 요구에 따라 다른 조건의 패널티를 부담하실수 있습니다. 최악의 경우로는 임대인이 중도해지를 거절하면 만기까지 거주를 하셔야 합니다. 다만 2년 계약기준으로 1년6개월이 지난상태라면 일단은 만기해지를 통보하고 만기일에 맞추어 이사를 하시는게 손해가 덜할 것으로는 보입니다 .경제 / 부동산25.11.2000
- 재건축 감정평가 시 대지지분 vs 공시지가 어떤게 중요하나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축에서 사업성을 결정하는 가장 큰 부분은 사실상 대지지분입니다. 대지지분은 단지 내 대지면적을 세대별로 나눈 각 조합의 소유의 몫으로 재건축시 분담금등에 큰 영향을 미치게 되고 이러한 대지지분이 클수록 무상지분율이 높아지고 , 조합원이 분담할 분담금도 줄어들기 떄문에 사업성에 있어 유리하게 됩니다. 사실 공시지가는 현시점 원권리가액을 산정할때 중요한 요인중 하나이기 하지만, 재건축 전체에 대한 사업성을 기준으로 보면 조합원 입장에서 대지지분의 비율보다는 중요도가 높지는 않습니다. 다만 질문에서 두 주택간 대지지분의 차이가 거의 없다고 볼수 있기에 감정평가상 공시지가가 높고 , 올수리되어 시세가 높은 a주택이 유리할것으로는 판단이 됩니다.경제 / 부동산25.11.2000
- 서울 아파트 가격이 규제 이후에도 계속 오르는 추세 인데...안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 부동산 시장에서 가격자체를 낮우기 위한 정책은 공급정책밖에 없습니다. 문제는 공급정책이 시장에서 얼마나 현실가능성이 있는지에 따라 시장방향성도 달라질것으로 보입니다. 현재까지는 주로 규제강화에 따른 가격상승세가 줄어든 모습이지만, 가격자체의 하향 안정을 위해서는 결국 공급에 대한 긍정적인 신호가 있어야 하고 이전 정부가 발표한 공급대책의 경우 실현가능성에 대한 의문들로 인해 시장내에서 미치는 영향이 적었기에 추후 발표된 공급대책은 실현가능성을 어느정도 갖추어야 실제 시장에서 가격하향등의 움직임이 나타날것으로 예상됩니다.경제 / 부동산25.11.2000