답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당부분이 계약상 문제가 되지는 않겠으나, 이에 동의여부는 선택이 가능합니다. 원칙상 잔금일 기준으로 지급을 하고 주택을 인도받는 것이기에 위처럼 상황에 따라 조금 앞서 일부입금을 하는 부분은 합의에 따라 정하시면 되기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청년월세지원사업을 말하시는듯 보입니다. 해당 시업의 자격요건은 복지로 홈페이지등에 자세히 나와있으니 부족한 부분은 이를 참고하시면 됩니다,우선 지원대상은 19~34세 독립거주 무주택 청년 중 청년가구 소득이 기준 중위소득 60%이하이면서 원가구소득이 중위소득 100%이하인 청년을 지원합니다. 재산기준의 경우 청년본인은 1.7억이하, 부모포함시 3.8억원 이하,주거조건은 보증금 5000만원이하, 월세 60만원이하여야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결론만 전달드리면 이미 계약은 연장된 상태로써 임대인의 퇴거요구에는 거절의사를 밝히시면 됩니다 만약 새로운 매수자가 실거주를 이유로 퇴거를 요구해도 현재는 계약이 연장된 기간중에 속하므로 이또한 거절하실수 있습니다. 질문에 기재된것처럼 강제로 할수 없기에 이사비용지급등을 조건으로 중도해지를 요청하고 있는 상황으로 이해를 하시면 됩니다. 보통은 이사비용과 복비의 수준은 각각이 아닌 통합하여 임대인과 협의를 하시면 되는데, 주변 부동산을 통해 해당지역과 매물기준으로 평균적인 금액대를 확인하시고 해당금액을 기준으로 협의를 하시면 됩니다 . 협의가 안되면 임대인이 곤란한 상황으로 이어질수 밖에 없기에 사실상 임차인의 협상력이 우위에 있을수 없어 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근에 아파트가 초고층화 되면서 탑층은 오히려 로얄층으로써 선호도가 높습니다. 이유는 최근 거주환경에서 조망권과 일조권이 워낙 중요한 요인이고, 이는 탑층의 가장 큰 장점이기 떄문입니다. 이에 반해 단점인 환기문제와 열효율성등은 건축기술발달과 시설등의 업그레이드로 많이 개선된 상태이며, 엘레베이터 이용문제와 응급상황시 탈출이 어렵다는 부분은 이미 초고층아파트에서는 중간중간에 대피층이 별도 되어 있고 엘레베이터도 3~4개운영중이기에 실질적은 단점으로 부각되지 않습니다. 간혹 초고층은 어지러다는 의견도 있는데 이는 개인의 차이일뿐 실제 그렇지 느끼지 않는 경우도 상당하여 단점이라고 하기는 어렵습니다. 실제 최근에 고가의 프리미엄형 팬트하우스도 대부분은 단지내 최고층에 위한것도 위와같은 이유입니다. 위와 같은 단점이 실제 부각될수 있는 경우는 구축으로써 15~20층 정도로 구성된 아파트에서는 나타나는 점들에 해당이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.통상적으로 토지거래허가 신청을 할 경우 15일이내 처리결과가 통보되는 것으로 알고 있습니다. 물론 해당기관내 허가건수가 많고 별도의 진행에 문제가 있는 경우 늦어질수는 있으나, 질문처럼 해당기간이 도래하는 시점이라면 사전에 지자체등에 허가가 늦어지는 이유등에 대해서 문의를 해보시는것도 방법일수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.동대표라는게 결국은 각 동의 의견을 대표하는 사람이면서 입주자대표회의 주체가 되기에 해당 동대표간 의사표결을 통해 결정된 사항이라면 실제 각세대별 동의를 구하지는 않아도 될것으로 판단이 됩니다. 실제 세대별 동의를 필요로하는 경우가 있지만 위 운동시설 설치부분은 입주민의 대표격인 입주자대표회의와 관리주체인 관리사무소간 동의에 따라 진행이되어 법적인 문제는 없어보입니다. 물론 이에 반대하는 개개인이 있을 수 있기에 해당 부분은 별도로 입주자대표회의등에 문제를 제기하는 방식으로 하셔야 할듯 보입니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.증여받아 등기부상 명의가 옮겨지면 바로 매도를 하셔도 관계없습니다. 본인 소유의 토지는 별도 제한없이 매매가 가능하기 떄문입니다 . 다만 토지라도 단기매매시에는 양도차익에 따른 양도소득세율 적용이 보유기간 1년미만인 경우 50%, 1년이상 ~2년미만일 경우 40%가 적용됩니다. 2년보유이후에 매매를 할 경우 기본세율(6~45%)이 적용됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.행복주택에 전입신고시 현 오피스텔에서는 전출이 되게 되고 이렇게 되면 오피스텔 보증금에 대한 대항력은 상실되게 됩니다. 이럴 경우 보증금에 대한 보호가 어려울수 있는데, 혹시라도 보증보험가입이 되어 있는 경우 향후 구상권 청구시 대항력 상실에 따른 지급거절사유에 해당되고, 임대인이 갑자기 변경되는 사항이 발생하게 되면 사실상 대항력이 없어 새로운 매수자의 퇴거요구에 대항할수 없습니다. 그에따라 현실적으로 현 주소지에서는 보증금 반환전까지 전입신고를 유지하셔야 합니다. 일단 가장 흔한 방법으로는 임대인과 중도해지에 대한 사항을 협의하시어 동의를 구하시는 것이고, 이 과정에서 다음임차인을 구하지 못할 경우 대항력 유지를 위해서 가족중 한분을 현 주소지에 전입신고를 한뒤 동일세대를 구성하고 이후 본인만 행복주택으로 전입신고하여 양쪽 대항력을 유지, 생성하시는게 방법이 될수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문이 너무 광범위 합니다. 외국도 우리나라처럼 같은나라도 유학을 하는 지역에 따라 주택가격은 천차만별입니다, 그렇기에 대략적으로 나라와 유학할 지역등을 기재하셔야 대략적인 금액이라도 답변이 가능합니다 . 그리고 유학시에 부동산을 구매하는 게 아닌 렌탈을 주로 하기에 유학비용에 주택구입자금이 포함되는 경우는 낮고 보통은 생활비에 포함되어 평균적인 유학비용이 나오게 됩니다. 미국의 경우 1년기준 평균비용은 1억원, 캐나다의 경우 5~6천만원정도로 나오긴 합니다. 해당 비용에는 학비+주거+식비가 포함됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1). 주택가격이 5억이라고 가정하고 전세금이 3억이라고 가정했을 경우생애최초보금자리론의 경우 주택가격80% 최대 4.2억까지 나오는 것 으로 알고 있습니다.대출을 4.2억 신청했다고 가정 했을때 세입자가 3억에 살고 있으니까 대출금은 1.2억만 나오는 건가요?아니면 제가 신청한 4.2억이 전부 다 나오는 건가요?-> 비수도권내 주택일 경우 생애최초 ltv80%r 가능하나 수도권 내 규제지역이라면 ltv70%가 적용되는 것으로 알고 있습니다, 그리고 해당 대출한도는 세입자가 있을 경우 후순위 대출로써 생애최초의 경우 신청요건에 해당되지 않아 승인이 안될 것으로 보이고 일반적은 1금융권에서도 후순위 담보대출은 되아 일반적으로 세입자가 있다고 해도 잔금일에임차인이 퇴거하는 조건하에서 조건부로써 정상적인 대출진행이 가능합니다. 또한 주택가격기준은 매매가격이 아닌 은행이 산정하는 주택평가가액을 기준으로 하며, 일반적으로 매매가격보다 낮게 설정되어 있습니다. 그리고 풀대출을하더라도 수도권내에서는 방공제등이 적용될수 있어 실제 대출한도는 매매가격을 기준으로 하면 소득이 충족되어도 60%내외수준입니다. 2).이렇게 세입자가 살고있는 경우 대출시행일에 생애최초보금자리론 대출 시행 후 대출금으로 세입자 내보내고 제가 들어가는 동시이행 가능한가요?-> 가능합니다. 보금자리론 뿐아니라 디딤돌 대출도 가능한 경우로 볼수 있습니다. 다만, 질문자님은 잔금일에 대출실행을 통해 잔금을 매도자에게 입금하고 주택을 인도받는 것이며, 해당 매도자가 현 임차인의 보증금을 반환하고 퇴거시키는 것이기에 일반매매와 다르지 않습니다. 즉 잔금일에 임차인 퇴거와 매수자 입주를 동시에 하는 경우 임차권 승계를 받는 것이 아니기에 매수자가 보증금을 직접 반환해주는게 아닙니다.