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재건축 대비해서 아파트 단지 리모델링의 장점이 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재건축과 리모델링의 차이를 설명드리면 재건축은 건물을 모두 철거후 다시 건축하는 방식이고, 리모델링은 기존 건물의 뼈대를 남겨둔채 철거한뒤 수평,수직으로 증축하는 사업형태입니다. 각 사업별 장단점이 있는데 재건축의 경우는 모두 철거후 다시 건축하는 만큼 용적률에 따른 더 높게 건축이 가능하기에 새로운 추가세대가 크게 늘어나고 이는 기존소유자 분담금에 있어 유리한 부분이 있습니다. 그에 반해 리모델링에 비해 개발 기간이 길고, 절차상 더 까다로운 단점이 있습니다. 질문에서 말하는 리모델링 사업의 경우 장점은 재건축에 비해 개발기간이 짧고 절차나 제한이 적어 빠르게 사업이 진행될수 있으며, 이러한 부분들은 결국 사업비용 감소에 유리한 측면이 있습니다. 물론 새로운 일반분양 물량은 재건축에 비해 적기 때문에 기존 소유자들이 부담할 분담금은 재건축에 비해 높아질수 있는 단점은 있고, 수직증축은 기존건물 높이에 따라 차이는 있으나, 최대 3층으로 제한이 되는 단점이 있어 초고층 건물로 탈바꿈은 사실상 불가합니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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전세계약 만료 한달전 계약 내용 변경요청
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 두 당사자간 이미 합의를 하였기 때문에 보증보험 가입불가 이유로 계약조건을 무조건 바꿔야하는 것은 아닙니다. 즉, 보증보험의 경우 임차인이 보증금 안전을 위해 가입을 하는 부분이지, 해당부분에 가입이 불가하다고 해서 계약서상 특약에 별도의 가입불가시 해지등의 내용이 없는 이상 먼저 체결된 당사자간 합의가 우선되어야 할것으로 판단됩니다. 즉, 해당 임차인의 요구는 거절하셔도 계약유지에는 문제가 없으며, 만약 임차인이 보증보험 미가입을 이유로 해지를 요구한다고 해도 이미 체결된 계약의 해지는 별도의 갱신청구권을 사용하여 연장된 게 아닌 이상 임대인 동의없이는 불가합니다. 결국 질문자님은 이미 체결된 계약이기에 보증보험 가입불가 이유에 따른 보증금 인하요구는 거절하시면 될것으로 보입니다. 다만 질문자님도 보증금 반환에는 어려움이 있다고 판단되기에 적절한 선에서 요구를 들어주시는게 좋을듯 보이고, 차액 천만원에 대한 반환이 당장 어렵다면 협의를 통해 일정기간까지 상환하는 방식으로 합의를 하시는것도 방법이 될수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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집값 올라간다고 아우성 치는 인간들이 왜 집사는데 자금출처 조사한다고 하니까
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.외국인 주택구매시 실거주용도 및 허가제도에 대해서는 현재 정치권에서도 크게 쟁점화된적은 없는 것으로 알고 있습니다. 그 필요성과 이유는 모두 공감하고 있기 때문입니다, 질문에서처럼 공산당이라는 약간 과격한 표현들이 나오는 것은 현재 정부의 강력한 부동산 규제에 대한 반발을 말씀하시는듯 보이는데, 이는 개인의 재산권에 대한 부분을 정부가 규제하고 있다는 점에서 나오는 듯 보이는데, 사실 부동산시장은 정보의 비대칭성과 부의 불균형등 전반적으로 공익을 위한 사익을 제한할 필요성이 있는 재화로 볼수 있기에 결국은 현 정부를 비판하기 위한 하나의 이유로써 과격한 표현을 하는게 아닌가 생각은 듭니다. 어느정부든 정도와 규제방식의 차이만 있지 전혀 아무런 통제도 하지 않은 적은 없기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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정부 주거비 지원, 고시원이나 셰어하우스에서도 받을 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.고시원등에서도 주거비 지원 신청은 가능하나, 신청시 세부사항을 확인하셔야 합니다. 이유는 고시원의경우 임대차계약이 명확하지 않기 떄문에 정식적인 임대차계약서를 체결한 상태에서 거주를 하셔야 하고, 각 지역마다 지원기준이 조금씩 상이하기 때문에 신청전에 해당 지역 주민센터등에 문의를 해보시는게 필요할 듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.18
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아파트 전세 HUG보증보험 되는 금액 기준
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 아파트의 경우 비교대상이 존재하고 거래가 활발하기에 주로 KB시세등을 기준으로 주택평가금액을 정하게 됩니다. 그에 따라 해당 시세를 기준으로 선순위 물권과 임차인의 보증금을 더한 합이 일정수준 이하로 정해질 경우 보증보험 가입에는 크게 문제가 없습니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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서울시 재개발, 재건축은 시장이 추진하는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 광역단위의 신도시 사업이 아닌 동일 시도내에서의 개발사업은 도시 군 기본계획과 관리계획에 따라 운영이되며 해당 기본계획 수립권자는 특별시장, 광역시장, 시장이 해당이 됩니다. 결국은 지방자체제에 따라 서울의 경우 서울시장이 해당 계획을 수립하고 지정하게 됩니다. 다만 이 모든 계획과 과정에 대해서는 법률에 따른 절차대로 진행되기 때문에 해당 범위를 초과하지 않는 범위에서 시도지사가 운영하게 됩니다. 대통령의 경우는 지방자체단체에 대해서는 시도지가 의견수렴없이 임의대로 진행하기는 어려운 부분이 있으나, 가장 기본틀이 되는 규정등에 대해서는 시행규칙변경등을 통해 규제완화나 강화등을 할수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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양도소득세 비과세 혜택 요건 관련질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도소득세에서 도시형 생활주택은 원칙적으로 주택수에 포함됩니다. 다만 예외 요건으로써 [2024년부터 2년간, 일정 요건을 충족한 도시형생활주택은양도소득세 및 종합부동산세 계산 시 '주택 수에서 제외'됩니다.적용 대상은 다음과 같습니다.· 전용면적 60㎡ 이하· 수도권 6억원 이하 / 비수도권 3억원 이하· 2024.1.10 ~ 2025.12.31 사이에 준공·취득· 아파트는 제외(도시형생활주택은 포함)· 최초 분양 계약자이며, 기존 입주자가 없어야 함· 주택법상 사업주체·분양자 또는 시공자로부터 공급받은 주택질문에서 도시형 생활주택이 위 요건에 해당이 된다면 주택수 산정에 포함되지 않아 빌라 매매시 1세대1주택자로써 양도비과세가 가능할것으로 보입니다. ( 추가로 빌라의 경우 1가구 1주택 양도비과세 요건인 2년보유, 12억이하 해당하여야 함)
경제 / 부동산
25.11.17
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부모의 공동명의 이력이 생애최초 특공에 미치는 영향 여부
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생애최초 특별공급의 신청요건은 주민등록상 본인을 포함한 세대원 전원이 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다. 그에 따라 질문의 요건이라면 신청자격에 제한이 될수 있습니다. 이런 경우에는 우선적으로 신청을 위해서 세대분리 요건에 질문자님이 해당이된다며 주소지를 분리하여 본인이 신청을 하셔야 할듯 보이고, 당첨된 이후 입주한뒤에 어머니와 같이 거주를 하시는것은 문제가 없는 것으로 알고 있습니다 .
경제 / 부동산
25.11.17
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단독주택 매도시 전세가 대비 매매가 비중
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 단독주택의 경우는 그 시세를 질문의 요건으로 판단하기는 어렵습니다. 말그대로 단독주택은 비교매물자체가 없기 떄문입니다. 아무리 주변 거래된 시세나 평균이 질문과 같다고 해도 단독주택 특성상 부지면적이나 건물의 평수, 건축년수등 너무나 변동요인이 많기 떄문입니다. 이는 주변 부동산을 통해 상담을 받아도 정확하지 않으며 사실상 중개사에 따라 높게도 낮게도 판단할수 있습니다. 보통 비교매물이나 시세비교가 가능한 아파트의 경우라면 실거래가와 매물가격을 기준으로 판단하기에 중개사마다 크게 차이는 없으나, 단독주택의 경우는 그 차이가 발생할수 있기 때문입니다. 보통은 감정평가등을 통해 시세기준을 판단하는게 가장 정확할수 있고 그게 아니라면 여러부동산을 통해 대략적인 시세를 확인한뒤 평균적인 가격대를 기준으로 생각하실수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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보증금 4000 관리비 10인데 보증금 천만원낮추면 관리비 얼마정도 더 내는게합리적인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비와 보증금은 관계가 없습니다. 보통 보증금을 낮추면 그 인하분만큼 월세로전환하는것이기 떄문입니다. 즉, 보증금 4000만원 전세에서 보증금 3000만원으로 낮추게 되시면 그 차액만의 월세가 발생하게 되는데, 현재 전월세전환율 기준에 따라 산정하면 대략 월37,500원정도 입니다. 현 전환율은 기준금리 2.5%에 2%을 더한 4.5%입니다. 다만 조건변경은 두 당사자간 합의에 따라 정하셔야 할 부분이기에 사실상 임대인의 요구사항에 따라 전환율에 따른 금액보다는 높게 산정될 가능성이 높고 대략 4~5만원사이로 협의 되지 않을까 생각은 됩니다. 관리비의 경우는 이러한 전환율과는 차이가 없으며 별도 비용으로 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.17
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