답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택을 구매할때 우선고려할 부분은 자금조달계획 및 유지계획이고, 이는 대출과 원리금부담에 대한 가능여부판단이 포함되게 됩니다. 그리고 매물입지에 대해서는 신혼부부의 경우 향후 출산이나 직장이동등에 따라 이사을 할 가능성이 높기에 매매가 잘되는 지역내 매물을 선택하시는게 유리하고, 학군보다는 교통편의성이나 직주근접, 생활편의성이 좋은 입지중심으로 알아보시는게 유리할수 있습니다. 그리고 내부적인 시설상태등에 대한 확인이 필수적인데, 주로 내부구조및 옵션상태, 하자여부등을 종합적으로 보고 선택하시는게 필요합니다. 계약에 있어서는 중개사를 통한 계약을 진행하되, 권리관계획인 및 특약등에 대한 자세한 확인을 하시고 계약을 진행하시는게 안전합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전에 비슷한 질문에 잘못전해드린 부분이 있는듯 보입니다.일단 상가인 주택인지를 기재안하신듯 보이는데, 이전질문기준으로 상가로 보입니다.질문의 경우 3000 /170 은 환산보증금은 2억이고, 이는 상가임대차보호법에 따른 적용을 받지만, 소액임차인 기준은 초과하게 되어 최우선 변제는 받을수 없습니다. 상가의 경우는 주택과 다르게 환산보증금을 기준으로 소액임차인 여부를 판단하기 때문에 지역관계없이 소액임차인 가준을 모두 초과하게 됩니다.우선 환산보증금은 보증금 + (월세X100)로 산출하며 이는 상가임대차에서 상가임대차보호법이 적용여부 , 소액임차인 해당여부를 판단하게 됩니다. 그리고 우선변제권은 쉽게 경매시 순위배당을 받을수 있는 권리인데, 일반적으로 임대차를 통한 임차권은 채권으로써 그 자체로 순위배당이 아닌 안분배당만 받을수 있는데 ,이러한 불안전한 임차인 권리보호를 위해 특별법으로써 확정일자 부여을 통해 우선변제권(순위배당)을 부여함으로써 물권처럼 순위배당을 받을수 있습니다. 최우선변제권은 우선변제권과 다르게 선순위 물권보다 우선하여 배당받을수 있는 권리로써 보통은 소액임차인에게 부여되는 최우선 배당권리입니다. 다만 보증금 전액이 아닌 일정한 기준에 따라 최대금액을 정해두고 있어 보증금을 다 받을수도 있지만 부족하게 받을수도 있고 최우선변제권으로 못받은 배당은 우선변제권에 따른 순위배당에 따라 받으셔야 합니다. 그리고 소액임차인이 이러한 최우선변제를 받을수 있는 기준이으로 보통은 지역별 기준금액보다 낮은 보증금일 때 해당이 되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 질문자님의 대응이 너무 미흡하였고, 이는 본인의 권리를 날리게 한 결과로 이어졌다라고 밖에 보이지 않습니다. 중요한건 2년계약을 하셨더라도 위 말도 안되는 사항에 대해서 본인이 모두 동의하였고 , 만약 이부분이 특약등에 기재가 되었다면 임대인 주장대로 하실수 밖에 없는 상황으로 이해가 됩니다 . 물론 합의된 특약이라도 임차인에게 불리한 내용은 효력이 없다는 것을 근거로 특약무효를 주장하실수는 있어보이나, 이게 실질적으로 가능할지는 법적판단이 필요해 보입니다 . 다만 확실하게는 주택을 보여주는 것은 질문자님 선택사항으로 이를 거부하고 안보여주셔도 임대인이 이를 강제할수는 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라의 경우는 사실상 비교대상이 거의 없고 실거래가가 활발하지 않아 확인하기가 쉽지 않은 게 사실입니다. 우선적으로 비슷한평수의 주변 매물시세를 기준으로 대략적으로 판단을 하시거나, 주변 여러 부동산을 통해 대략적인 시세확인을 하는 방법이 있을수 있습니다. 보통 KB시세가 있다면 은행권내 주택평가가액기준이 되기에 해당가격을 기준으로도 판단하실수도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.간단하게 주택을 보지 않고 전세매물에 대해서 계약금을 지급하고 계약을 체결하다는 용어입니다. 당연히 이런 시장이 나타난다는 것은 그만큼 시장에 임대차 매물이 없다는 의미라고 볼수 있고 그에 따라 매물이 나오면 확보를 위해 계약금부터 이체하는 상황을 의미합니다. 임대차 매물이 줄어든 이유는 여러가지가 있을수 있지만 기본적으로 신규임대주택공급물량이 없고, 기존 주택의 공급의 경우 토지거래허가제나 대출규제등 정부규제 강화로 수도권내 갭투자 및 투자수요가 막히게 되면서 시장공급량이 줄어든 영향이 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.원하시는 지역과 대략적인 매물이 있으시다면 해당 매물 기준으로 자금조달계획에 문제가 없고, 구매후 소득대비 원리금부담이 문제가 없는 시점이라면 구매를 하시는게 가장 좋은 시점입니다. 사실 부동산시기만을 가지고 구매시점을 판단하기는 어려운게 변동되는 시장에서는 오르면 비싸서 못사고 , 내리면 더 떨어질까봐 사지못하는게 심리이기에 자금계획에 문제가 없다면 구매를 하시고 거주를 통해 주거안정효과를 가지면서 장기적으로 보유를 하시는게 가장 안정적인 방법이 될수 있습니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.만기일까지는 그대로 거주하시면 됩니다. 다만 실거주를 이미 통보하였기에 만기이후 재걔약은 어려울듯 보이며, 그애 따라 6개월뒤에는 퇴거를 하셔야 할수 있습니다. 보통은 임대인이 변경되더라도 기존 임대차계약은 그대로 승계되기에 계약기간까지의 거주는 할수 있으며, 보증금에 대한반환은 새로운 임대인에게 요청하시면 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전 미국이 협상보다는 이후 전쟁을 준비하기 위한 기간으로써 휴전을 한게 아닌가 생각됩니다. 지금 미국 대통령이 정상적인 사고를 가지고 있다고는 생각이 안들기 떄문에 이후 다시 전쟁은 시작되지 않을까 생각됩니다. 만약 이렇게 되면 유류가격의 추가인상은 불가피하고 관련하여 생산품들의 가격인상은 피할수 없습니다. 그렇게 되면 인플레이션이 나타나게 되고 정부도 기준금리를 지금처럼 동결로 유지하기 힘들어질수 있습니다. 오히려 인상을 하게 되는 경우 대출이자의 상승은 따라올 부분이기에 걱정이 되긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 계약시점에 아무리 서류상 완벽해도 퇴거시점에 임대인 상황과 시세변화에 따라 보증금 미반환사고는 날수 있기에 온전히 100% 방어는 불가능합니다. 다만 최대한의 안전장치로써 전입신고와 확정일자를 갖추고, 보증보험에 반드시 가입을 하는게 계약시점에서 보증금을 지키는 가장 안전한 방법입니다. 그리고 계약시에는 상대방이 실질적인 소유자인지에 대한 확인과 등기부상 권리관계확인이 필수적이며 특히 본인이 경험이 없는 경우와 보증보험가입을 위한 경우 중개사를 통해서 반드시 거래를 하셔야 합니다. 그리고 빌라나 단독주택의 경우는 시세가 부정확하기 떄문에 전세금이 높은 경우가 많아 이후 가격하락시 깡통전세등이 될 가능성이 있어 반드시 시세에 대한 확인이 필수적이기에 주변시세등을 잘 알아보시고 전세가율이 어느정도인지를 판단하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공유방식에서는 본인 지분만의 매매가 가능합니다. 이때 다른 공유자의 동의는 필요하지 않지만 실질적은 문제는 지분을 구매해도 사실상 온전한 사용수익은 할수 없기에 구매할 이유가 없어 거래가 잘되지 않지는 않습니다. 그래서 대부분은 다른 공유자에게 본인지분을 매매하는 방식으로 지분정리를 하는게 일반적입니다.