답변 내역
- 전세계약 묵시적갱신에 대해서 문의드립니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다임대차보호법에서 명시한 묵시의 갱신요건에서는 임대인, 임차인이 만기 6~2개월전까지 갱신거절의사 또는 계약조건변경에 대한 통보를 하지 않은 경우 묵시적갱신이 성립니다. 질문에서는 이미 임차인이 최초 통보를 한시점이 해당 기간을 넘었기에 묵시적갱신이 이미 성립되었다고 볼 수있고 그에 따라 동일조건으로 2년간 연장이 되었다고 할수 있습니다, 즉, 또한번 임대인에게 연락을 하여 확인을 하실 필요는 없어보이며, 만약 임대인이 연락하여 조건변경또는 해지요구가 있는 경우에 묵시적갱신 성립을 전달하고 거주를 계속 하시면 될듯 보입니다.경제 / 부동산25.11.165.01명 평가00
- 부동산 중개수수료를 입주 전에 달라고합니다.안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수 청구권은 계약이 성립되었을 때 발생하게 됩니다, 그에 따라 계약서작성이 이루어졌다면 임차인과 임대인 모두 중개보수가 발생하게 되고, 그에 따라 이를 대신 납부하는 질문자님에게 요청을 한것으로 보입니다. 즉, 계약이 체결된 이후에 중개보수 청구권은 발생하기 떄문에 계약시점이든 잔금시점이든 중개사에 따라 요구하는 시점에 차이가 있을뿐 법적문제는 없습니다. 이는 중도해지에 따른 차이는 아니기때문에 중도해지라고 더 빠르게 부담하는 것은 아닙니다.경제 / 부동산25.11.1600
- 우리나라 집값 양극화가 엄청 심하다고 하는데 왜 이런거죠안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 서울아파트 평균 매매가는 14억정도이고 , 전국 아파트 평균매매가는 5억3천정도로 2.64배 정도의 차이가 나고 있습니다. 질문처럼 45배는 특정 하위와 상위를 비교한 결과로 보이며, 양극화가 심해지고 있는 것은 맞지만 해당 정도는 아닙니다. 이렇게 지역간 주택가격 양극화가 나타난 데에는 수도권과 비수도권의 경제력 격차 확대와 청년층 인구의 수도권 집중등의 이유가 있고, 공급에 있어서도 수도권에서는 공급부족이, 비수도권에서는 공급과잉이 이루어진 원인도 있지만 가장 크게는 결국 지방소멸화가 가장 큰 이유라고 볼수 있습니다.경제 / 부동산25.11.1600
- 묵시적 전세연장에 대한 궁금증이 있네요안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월전까지 당사자간 아무런 의사통보가 없었다면 묵시적갱신이 성립되고 그에 따라 계약은 이미 연장이 되었다고 볼수 있습니다. 그에 따라 별다른 행동 없이도 계약은 2년 연장되었다고 볼수 있습니다. 그리고 이후 이사로 인해 계약을 중도해지할때에는 해지통보를 한 3개월후 계약이 자동종료되기에 원하는 시점에 퇴거가 가능할수 있습니다. 그리고 묵시적갱신이후로 혹시라도 전세대출연장 및 보증보험연장을 하시려고 한다면 이때는 계약서가 필요하기 떄문에 해당 부분을 진행하실경우 임대인에게 요청하여 계약서는 작성을 하셔야 할수 있습니다.경제 / 부동산25.11.1600
- 올해 여행업계가 회복세라는데 실제 해외여행 비용은 얼마나 줄었나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.올해에는 작년과 다르게 수요증가에 따른 상승보다는 원달러 환률 상승에 따른 원화가치하락으로 해외여행 경비는 오히려 크게 증가하였습니다. 거기에 실제 국제유가는 1년전보다 하락하였으나, 원화가치 하락으로 인해 전반적인 물가상승나타면서 비행기 요금은 오히려 더 상승한 것으로 나타나고있습니다. 이러한 내용은 소비자물가 통계에도 나타나고 있으며, 해외단체여행 경비는 전년 동월 대비해서 12.2%가 증가한 것으로 발표되었습니다.경제 / 부동산25.11.1600
- 집콕 문화가 다시 유행한다는데 관련 시장이 정말 커지고 있나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 집안내 생활권은 코로나로 인해 크게 늘어났으며 해당 시점에 시장이 크게 성장하였고, 관련산업들도 호황을 누렸습니다. 다만 이러한 생활변화는 다른 업종에서는 큰 타격으로 작용하기 때문에 단순히 집콕문화가 모든 산업분야의 성장으로 이어지지는 않는다고 판단이 됩니다. 특히 가전제품, 인테리업 산업이나 질문에서의 OTT산업등은 크게 성장한 계기였으나, 반대로 외식업, 영화관, 오픈매장 마트등에서는 매출하락에 따른 경영위기가 나타났기 때문입니다. 그리고 이러한 변화들이 점차 자리잡게 되면 호황산업들은 지속적인 시장확대에 따른 발전이 가능하겠으나, 그 반대에는 점차 레드오션으로써 없어지는 산업 또한 존재하게 되고 결론적으로는 생활변화에 따른 산업,문화에 대한 변화가 나타나는 것이지 전반적인 산업전반이 성장을 기대하기는 어렵지 않을까 생각됩니다.경제 / 부동산25.11.1600
- 전셋집 융자금이 높을 때 전세권 설정 꼭 필요할까요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.잔금일에 기존 근저당 말소조건이라면 잔금이후에는 보증금만 남아있는 것이기에 해당 시점에 보증보험 가입을 하시면 될듯 보입니다. 참고로 전세권은 임차권에 비해 대항력과 우선변제권을 그자체로 갖고 경매신청시 별도의 반환소송을 거치지 않아도되는 장점이 있지만 이게 보증금 보호를 완벽히 하는 장치는 아닙니다, 그에 따라 보증보험 가입이 가능하다면 이를 하시는게 나을듯 보이고, 질문처럼 시세가 7억인데 공시지가가 2억이라부분은 사실상 이해가 어렵기에 일단은 보증보험기관을 통해 가입가능여부를 판단하시는게 먼저 필요한 부분으로 보입니다. 그리고 보증보험에 가입이 어렵다면 그때는 전세권등기를 설정하시는것도 방법이 될수는 있지만, 앞에서 말한대로 이 전세권이 보증금 전액을 모두 안전하게 보호하는 것은 아닙니다.경제 / 부동산25.11.165.01명 평가10
- 마음에 쏙!100
- 생애최초 ltv70% 소득기준 있나요..?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 LTV는 소득관련한 부분이 아닌 주택평가갸액기준으로 한 담보가능 한도입니다. 다만 이러한 LTV70%이 한도로 정해지지 않은 이유는 소득에 따른 DSR이나 DTI 한도가 같이 적용되기 때문에 쉽게 LTV, DSR, DTI 각 한도중 가장 낮은 금액이 대출한도가 되기 때문에 결국은 DSR제한에 따라 한도가 정해지는 경우가 많습니다. 그리고 대출하고하는 상품에 따라 DSR적용여부는 달라지는데 보통 공공대출상품의 경우는 DSR이 아닌 DTI가 적용되나 일반시중은행의 경우 DSR이 산정되어 한도면에서 소득이 매우 중요할수 있습니다. 그리고 아셔야 할부분은 10.15 대책으로 인해 규제지역에서는 LTV40%로 제한됩니다. LTV70%은 사실상 생애최초 주택구매의 경우에만 기존대로 유지되고 그외 LTV40%로 강화되었습니다. 그에 따라 9억 주택의 경우 사실상 최대 3.6억까지만 가능하고그나마도 소득과 스트레스 3단계 DSR에 따른 한도는 더 낮아질 가능성도 있습니다. 결국 단순히 소득이 높다고 대출한도가 무한으로 커질수는 없으며, 질문처럼 고소득이 되더라도 대출규제에 따라 최대 3.6억으로 제한될것으로 보입니다.경제 / 부동산25.11.1600
- 빌라 관리비 입주자 동의 없이 올려버리면 따라야 하나요?안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.옥상누수가 아닌 윗층과 아래층 누수건은 사실상 윗층이 부담하는 게 맞습니다 다만 해당 누수가 공용배관에서 발생하였다면 빌라입주민들 전체의 관리비용으로써 처리를 하지만, 전용배관이라면 당연히 해당 소유자가 책임을 지는게 맞습니다. 질문처럼 정확한 원인확인 없이 빌라관리비를 대신한다고 해서 임의대로 비용처리를 관리비에 포함시켜 요구하는 것은 문제가 있으로 보입니다. 이럴때에는 빌라전체세대의 의견을 수렴하여 해당 4층 당사자와 정확한 하자원인에 대한 입증근거를 요청하고 관리비에 대해서도 상세사용내역에 대한 근거를 요청하셔야 할 것으로 보입니다. 그리고 그 결과에 따라 책임을 부담시키는게 맞을 듯 보입니다. 만약 이게 대화로 잘 해결되지 않으면, 사실상 법에 따른 절차를 진행하실수 밖에 없을것으로 보입니다.경제 / 부동산25.11.1600
- 매매가에 써있는 융자금 계산 하는 법 알려줘안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매에서 기존 근저당은 사실상 인수되는 게 아닌 매매대금 지급시 매도인 상환후 등기말소를 하는 과정으로 진행되게 됩니다. 즉, 계약서상 매매가격은 그대로 10억 다만 특약등으로 잔금시에 기존 근저당 말소조건을 기재하시면 됩니다. 다만 다가구에서 인수되는 권리가 있다면 이는 현 거주중인 임차인의 보증금입니다. 즉 현재조건에서 임차인이 있다면 해당임차인의 보증금에 대해서는 확인후 매매가격에 이를 제외한 나머지만을 지급하고 현 임차인의 임차계약은 인수를 하게됩니다. 예를 들어서 매매가 10억, 근저당 3억, 현 거주하는 임차인이 존재하고 임차인들의 보증금합이 4억이라면 계약서상에서는 계약금 1억, 중도금4억(현임차인의 보증금), 잔금 5억으로 기재하고, 특약으로는 기존임차인 인수 / 기존 근저당 잔금일 말소 조건을 기재하고, 실제 자금지급은 6억(계약금과 잔금)이 됩니다.경제 / 부동산25.11.1600