답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 원칙상 만기일 기준으로 퇴거를 하시는게 맞기 떄문에 해당부분은 임대인과 협의를 통해 정하셔야 할부분입니다. 임대인이 거부하고 만기퇴거를 요구하면 그에 따르셔야 합니다. 물론 한달 추가거주 협의를 위해 임대인에게 한달치의 월세정도를 제공하는 조건으로 협의를 해보시는것도 방법이 될수는 잇습니다 .2, 해당 부분은 실제 만기일이 되기 전까지는 어떻게 할 방법이 없습니다. 임대인의 보증금 반환의무는 계약이 종료되는 만기일에 발생하는데, 그전까지 이를 강제할 방법은 없고 사전에 가능여부등을 문의하여 이후 대처를 준비하는 정도 입니다. 만기일 반환이 되지 않으면 임차권 등기신청과 대출의 단기연장등을 진행하고, 등기이후에는 보증보험청구등을 통해 보증금을 돌려받는 방식으로 진행하는게 일반적입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 관련용어는 너무나 많기에 본인이 어떠한 목적으로 어떤 유형의 공부를 하는지에 따라 알아야할 용어에도 차이가 있을수 있습니다 . 예를 들어 부동산 중 주택, 상가, 토지, 건물중 어떠한 유형인지, 투자방식이 경공매나 갭투자, 임대수익에 관한 부분인지, 청약에 관한 사항인지 , 그리고 재개발 , 재건축에 대한 부분인지에 따라서 법률적, 등기부상 필수적으로 알아야할 용어에 차이가 있습니다. 모든 부분을 다 기재하기에는 너무나 많습니다. 차라리 본인이 공부를 하면서 모르는 단어위주로 문의를 주시는게 구체적이고 연관된 용어들의 답변이 가능할수 있을듯 보입니다. 그리고 부동산 기본적인 공부라는게 막상하려고 하면 난해한 상황이고 흐름을 잡기도 쉽지 않기에 대부분 추천드리는 방법이 공인중개사과목중 등기세법과 공법에 대한 교재를 구입해 한번정도 읽어보시면 큰 도움이 될수 있습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다주택자가 양도세 중과즌 조정대상지역에 속한 주택을 양도할때만 적용이 됩니다. 그에 따라 현 3주택상태에서 제일먼저 조정대상지역내 주택을 매도하며 양도세중과대상이 되고 기준으로 3주택이상 기본세율+30%가 더헤지게 됩니다. 그에 따라 5월 9일이전에 매도를 하지 못하시면 해당 주택매도시에는 중과세율이 적용되기이 해당 일자까지 매도가 안될 경우 비조정대상지역 주택을 우선 매도를 한뒤 최종적으로 1주택상태에서 조정대상지역내 주택을 매도하시는게 중과유예를 피하실수 있지 않을까 생각이 됩니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.같은 것이라고 보시면 됩니다. 예치금도 사실상 퇴거시 돌려받는 금액이며, 차이가 있다면 보증금이 아닌 예치금은 보통 무보증 선월세 조건에서 주로 사용되며, 대부분은 단기임대차에서 사용되는 표현입니다. 보통 선월세를 통해 월세미납등의 리스크를 줄이면서 퇴거가 늦어지거나, 목적물의 하자등이 발생할 경우 이를 충당하기 위한 목적으로 예치금을 일정부분 받아두게 됩니다. 사실상 보증금과 크게 다르지 않는 개념입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금이 매매가의 15%라면 전세가율이 15%라는 이야기인데 선순위 근저당도 없는 상태에서 해당 수준이라면 보증금 보호에는 크게 문제가 없을것으로 보이긴 합니다. 아마도 재건축 전까지 거주할 임차인을 구한듯 이해가 되며, 임대사업자의 경우는 보증보험 가입이 의무이고, 재계약시 5%이내 인상만 가능하기에 사실상 임차인에게는 거주조건이 유리하다 판단이 되긴 합니다. 물론 보증금의 경우도 최악의 경우로써 경매까지 고려해도 사실상 안전한 수준이라 판단이 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전매이력이 있던 이전에 주택을 몇채든 사고 팔았던 현재상태기준으로 보유 주택이 없다면 원칙상 무주택자로 보게 됩니다. 용어상 무주택자는 현재기준으로 보유한 주택이 있냐 없냐에 따라 무주택자 , 유주택자를 구분하는 것이고 , 질문에서 말씀하시는 부분은 생애최초 관련하여 과거 전매이력이 주택보유이력에 포함되는지 여부가 아닐까 생각이됩니다. 생애최초 유형을 이용하기 위해 주택보유이력을 구분하시는 거라면 원칙상 2018년 9월 13일이전에 취득한 분양권의 경우는 주택수에 포함시키지 않기에 취득시점이 2017년이라면 해당 전매이력은 생애최초관련 청약이나 대출등의 자격에 대해서는 문제가 되지 않습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.묵시적갱신에서는 기간정함이 없는 경우 주택은 2년으로 보는게 맞습니다 .다만 최초 계약일부터 체결된 계약기간에 따라 순차적으로 보아야 하는데, 질문의 경우 21년도 10월에 조건변경을 통한 재계약을 하였다면 해당 시점에 1년계약인지 2년계약인지를 먼저 확인해보셔야 합니다, 만약 1년계약으로 재연장하셨다면 22년10월이 만기일이고 해당 시점 묵시적갱신이 되면 기간은 22년10~24년10월이 되고 이어 24년10월~ 26년10월까지가 추가적인 계약기간이 됩니다. 이와 다르게 2년단위 계약을 하셨다면 23년10월 만기일이고 이시점 묵시적갱신이 성립되었다면 23년10월~25년 10월, 그리고 25년 10월 ~27년 10월이 만기가 됩니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일단 해당부분은 매매후라도 매도인 하자담보책임의 대상이 될것으로 보입니다만 계약해지에 대해서는 확답하기 어렵습니다. 이유는 하자의 범위와 중대성, 고지의무위반여부, 계약목적 달성의 가능성여부등 종합적인 판단이 필요한 부분이기 때문입니다. 다만 질문의 내용상 누수하자를 알고 있음에도 고의적으로 매수자에 대한 고지를 하지 않은점은 고지의무위반으로 볼수 있고 이는 하자의 중대성이 계약해지에 이르는 정도가 아니라고 해도 고지의무위반에 따른 손해배상책임은 주어질수 있는 부분으로는 보입니다. 그리고 이러한 부분들이 당사자간 협의를 통해 합의점이 찾지 못하다면 사실상 변호사등의 조력을 받아 내용증명발송등 법적 조치로 진행하셔야 상대방도 협의에 진정성을 보이는 경우가 많습니다 .

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지에 따른 보상금액은 당사자간 합의로 정하는게 일반적이나 ,보통은 주변 부동산등에서 제시하는 평균적인 보상수준에서 정하게 됩니다, 질문에서 말하는600만원은 현실적으로 높은 수준이며, 상대방이 이를 동의하기는 어려울수 있습니다. 기본적으로 주변 부동산등에 현 임대인 중도해지에 요청에 따른 이사비용과 중개보수의 보상금액이 어느정도의 수준인지를 문의해보시고 해당 금액을 기준으로 조정을 하시는게 협의에는 유리할수 있습니다. 상대방 또한 이러한 금액을 알아보고 협의를 진행하기 떄문입니다, 그리고 추가적인 보상금은 없으며, 질문처럼 임차인이 장래에 발생될수 있는 5프로 인상시에 발생하는 이자비용까지 포함하여 보상을 요구하는 경우는 거의 없으며, 거기에 이사청소비등까지 포함하는 경우도 사실 없습니다 ,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수입인지는 쉽게 특정거래나 권리관계가 생길떄 세금을 납부하도록 하는 목적으로 운영이 됩니다. 그에 따라 부동산 매매문서를 작성하면 금액 규모에 따라 인지세가 발생하고, 이를 납부했다는 확인수단이 수입인지입니다. 분양계약의 경우 부동산 소유권 이전을 증명하는 문서에 해당되는 만큼 인지세 과세대상이 되어 계약서 1건에 대한 인지세가 발생하게 됩니다. 다만 구매시점에 공동명의든 단독명의든 관계없이 하나의 계약서가 작성되는 만큼 1건에 대한 인지세만 부담하게 됩니다. 문제는 분양계약을 한 뒤에 명의를 바꾸는 것은 증여과 매매방식에 따라 지분거래가 이루어지는 것인데, 증여의 경우 무상거래에 해당되는 만큼 인지세가 부과되지 않을수 있지만, 유상거래방식으로 지분을 넘기는 것은 또하나의 거래가 생성되는 것이기에 이때는 인지세가 부과되어 수입인지를 구매하셔야 합니다.