전문가 프로필

답변 내역

임야에서 펜션사업할수 있는지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 질문의 정확한 답변은 행정기관을 통해 확인하셔야 하는데 일반적으로 임야위에 팬션 건물을 건축하기 위해서는 해당 토지의 지목변경과 형질변경이 우선되어야 합니다. 그에 따라 우선적으로 산지전용절차를 거쳐야 합니다, 쉽게 개발행위허가를 먼저 거친후에 실질적은 건축절차가 진행될수 있습니다. 요즘은 이러한 개발행위허가와 건축허가 동시에 이루어지는 것으로는 알고 있는데, 절차는 간소화 되었으나, 규제자체는 완화된것이 아니므로 산지전용허가를 위한 요건과 절차는 별도 확인을 하셔야 합니다. 그뒤 건축 및 완공이 되면 해당 업종별 규정에 맞는 신고, 허가를 거쳐 운영하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.13
0
0

생애최초 특공 당첨 이후, 서류 제출 전 전입신고(세대분리) 불이익?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생애최초 특별공급이 당첨된 이후에 입주(등기)까지는 무주택기준을 유지해야 불이익이 없습니다. 질문처럼 전입,전출등의 변화가 있었더라도 과정에서 무주택 요건이 변동이 없었다면 별다른 불이익은 없을 것으로 판단됩니다, 그리고 중도금의 경우는 집단대출형태로 진행하기에 질문에서 원하시는 생애최초 주택담보대출 시점과는 관계가 없을것으로 보입니다. 일반적으로 생애최초 주택담보대출의 경우 잔금납입 시점에 신청을 하기 떄문에 대출시 요건 충족을 위한 경우라면 입주시점에서 대출요건에 따라 자격을 맞추시면 되고, 계악금 납부와 중도금 대출까지는 현상태를 유지하셔도 크게 문제되지는 않을것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.13
0
0

같이 한집에 살고있는 회사원 자녀를 세대분리할 수
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어제와 같은 질문으로 보입니다. 일단 아파트나 다세대와 같은 주거형태에서 동일세대를 구성하고 있는 경우에는 한지붕 세대분리는 불가합니다. 이유는 구조상 독립된 생활이 어렵기 떄문입니다, 쉽게 말해 출입이 가능한 현관문이 별도로 존재하지 않고 부엌이나 욕실의 구분이 세대별로 구분되어 있지 않기 때문입니다. 동일주소지에서 2세대이상 되기 위해서는 현실적으로 다가구와 같은 곳에서만 분리가 가능합니다. 질문의 경우 이러한 주택유형이 아니라면 사실상 자녀분이나 부모님 두분중 한분이 다른 주소지로 전출을 하셔야 세대가 분리될수 있습니다. 물론 이렇게 해도 자녀분이 세대분리 요건 (만30세이상, 기혼, 중위소득40%이상이고 독립된 생계가 가능한 경우) 중 하나라도 충족이 되어야 주소분리를 통한세대분리가 가능합니다.
경제 / 부동산
25.11.13
0
0

선순위 임차인이 저가낙찰을 노리고 배당요구를 하지 않는 경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조금 잘못알고 계신듯 보입니다. 우선 말소기준권리보다 대항력 있는 선순위 임차권의 경우 깡통전세나 배당으로써 전액 배당이 어렵다 판단되면 배당요구를 하지 않고 그대로 인수되도록 하는 방법을 취하는 경우는 있습니다. 문제는 질문처럼 낙찰자가 임차인 경우로써 임차인이 직접 경매를 신청한 경우에는 상계처리가 불가합니다. 대법원 판레에 따라 낙찰대금 전액을 입금한뒤 배당으로써 회수하셔야 합니다. 만약 질문처럼 배당요구를 하지 않았다면 낙찰대금 납부하더라도 배당으로는 받을수 없기에 결국 9.9억(배당미요구 5억+낙찰금액 4.9억)이 됩니다. 대법원에서는 낙찰대금은 공적인 납부의무이므로 개인간의 사적인 채권(보증금반환채권)과는 성질이 다르다 규정하였고, 이러한 행위는 집행의 공정성 훼손의 우려가 있다고 하였기 떄문입니다. 그리고 후순위 채권자가 경매를 신청한 경우에도 임차인이 낙찰될 경우 상계처리는 가능하지만 이는 본인이 순위로써 배당을 받을 금액에 대해서 낙찰금액에서 상계를 하는 것이므로 배당요구를 하지 않았다면 상계신청자체가 받아들여지지 않습니다. 즉, 질문에서 제시한 부분들은 잘못된 부분입니다.
경제 / 부동산
25.11.13
0
0

부모님 주택 건물이 안나가는데 거기에 제가 살고 저희집은 월세를 주면 어떨까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 방법으로 하실 떄 장점은 부모님 건물과 질문자님 주택 모두 공실이 없기 떄문에 사용수익에 대한 이점이 있을수는 있습니다. 단점이라면 질문자님이 이사를 해야하고, 직계존비속간 무상거주 혹은 정상임대차시 과정에서의 명확성이 있어야 증여등에 문제를 피할수 있기에 그에 따른 임대차계약작성과 이사에 따른 비용지출등이 발생할수는 있습니다. 그리고 질문자님 주택의 경우 임대차보호법에 따른 2~4년간 유지가 될수 있기에 해당 기간내 입주하는게가 제한될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.13
0
0

전세만기때 집주인이 전세금 돌려주지않으면 2년갱신으로 더 살수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 정확하게 반환이 가능한지를 우선적으로 확인하셔야 합니다. 이유는 반환이 확실치 않은 상태에서 만기일 퇴거기준으로 다른 주택을 계약하게 되면 미지급시 해당 주택의 잔금처리문제등 여러가지 문제가 발생될수 있기 때문입니다. 임대인이 본인 편의상 반환여부를 정확하게 하지 않을 경우 임차인은 만기퇴거를 기준으로 다른 주택을 알아보는데 제한이 있을수 있기 떄문입니다, 그에 따라 임대인과 이러한 부분을 근거로 정확하지 않는다면 매도전까지 현 거주를 하며, 매도계약이 체결된 이후 3개월내 퇴거를 하는 조건으로 별도 합의를 하시는것도 방법이 될수 있습니다. 다만 임대인이 이미 실거주를 위해 옮겨올 예정에서 질문처럼 2년재계약으로 전환활 이유는 없기에 현실가능성은 없습니다. 결국 원만한 반환과 퇴거를 위해서 현 임차인이 취할수 있는 방법은 임대인에게 현 주택 매도가되어야 반환이 가능한상황이라면 일단 계약만료이후라도 매매계약이 체결되면 그때 퇴거일을 조정하여 퇴거하는 조건으로 협의를 하시는게 맞을 듯 보입니다, 물론 매매계약체결시 질문자님이 이사갈 주택을 구할 시간도 필요하기에 잔금일의 텀을 2개월정도 두도록 조정하시는 것은 필요할수 있어보입니다.
경제 / 부동산
25.11.12
0
0

광명 신혼특공 추첨제로 당첨 후 계약 포기한 경우 청약통장 더 이상 사용 불가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 청약통장을 사용하여 청약을 진행하고 당첨이 되면 해당청약통장 효력은 상실되게 됩니다. 그에 따라 본인이 본계약을 포기하였다면 해당 청약에 사용된 청약통장은 해지후 다시 신규로 만드셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.12
0
0

원룸계약 과정좀 설명해주실수있나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님 부동선에 대한 임대차든 매매든 경험이 전무하다면 당연히 중개사를 통해 도움을 받는게 필요하다 생각이 됩니다. 직거래시 중개수수료는 부담되지 않으나, 잘못될 경우 더큰 보증금에 대한 손실이 발생할수도 있기 때문입니다. 그리고 임대차에서 보증보험 가입을 위해서는 반드시 중개사를 통한 계약만이 신청가능하기에 보증보험 가입을 하고 싶다면 당연히 중개사를 통해 계약을 진행하셔야 합니다. 중개수수료의 경우 거래금액에 따른 중개요율이 달라지기 떄문에 질문처럼 문의하시면 대략적인 중개보수 산정은 어렵습니다. 보통 거래금액에 따라 0.3%~0.5%까지 적용될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.12
5.0
1명 평가
0
0

아파트 감정평가 수수료도 경비처리 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도소득세를 산정하는 과정에서 필요경비는 소득세법상 열거주의에 따라 하나하나 그 내용을 법으로 정하고 있으며, 감정평가수수료의 경우 포함되지 않는 것으로 알고 있습니다. 즉 양도과정에서의 필요경비로는 인정되지 않습니다. 다만 해당 부동산이 증여나, 상속으로써 시가산정을 위해 감정평가를 진행한 경우에 한해서는 각 세금 산출시 과세표준에서 공제가능한 것으로는 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.12
0
0

아파트 청약 접수 관련 잔금 문의 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.무순위 청약에 당첨이 되면 각 청약공고건 마다 차이는 있겠으나, 보통 대금지급은 당첨후 일주일내 게약금 20% 그리고 한두달이내에 나머지 80%의 자금을 부담하셔야 합니다. 무순위경우 일반청약과 다르게 이미 건물이 지어진 경우가 많고, 부적격에 따른 지위상실분등이 나오는 것이 대금납입 기간이 짧아 자금조달이 빠르게 필요한 경우가 대부분입니다. 그에 따라 자금계획이 이루어지지 않은 상태에서 당첨이 된 경우 실제적인 정당게약등을 포기하게 되는데 이런 경우 계약전이므로 금전적 손실은 없으나, 질문에서 말한 것처럼 해당 청약건에 따라 재당첨제한등의 불이익이 있을수 있습니다. 그리고 무순위 청약이라도 취소분의 유형에 따라 청약통장을 필요로하는경우였다며 이때는 청약통장에 대한 효력도 상실되는 불이익이 있을수 있습니다. 그리고 재당첨 10년기간은 투기과열지구 내 청약이거나 분양가상한제 일때 위 기간이 적용되며, 그외 지역 규제여부등에 따라 재당첨 적용여부와 기간은 달라지게 됩니다. 가장 정확한건 해당 분양사를 통해 문의해보시면 되는데 ,아직은 당첨된게 아니기에 만약 실제 당첨된다면 해당 부분과 자금조달여부등을 두루 확인하시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.12
0
0