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답변 내역

공인중개사 변경하고 싶은데 방법이 없을까요ㅜ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사에 대한 불만이 크신점 이해는 충분히 가능한듯 보이는데, 현 상태에서 중개사를 변경하는 것은 현실적으로 어려운 상황이며 어찌해서 바꾼다고 해도 이미 계약성사에 따른 중개보수 청구권은 발생하였기 때문에 중개보수는 지급하셔야 합니다. 즉 질문자님 입장에서 실익보다는 손해가 크게 나타날수 있습니다. 보통 이후 답변들에서 이런 경우 중개사의 성실의무와 신의성실의무를 기초로하여 시청등에 민원을 넣는 방식등의 답변들이 나올수 있는데, 현실적으로 위와 같은 부분들에 대한 입증자체가 어렵고 입증이 되더라도 이게 해당 의무에서 벗어나는 위법행위로 인정되기도 어려운게 현실입니다. 그래도 원하시면 이러한 방식으로 문제를 제기하실수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.12
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아파트 소유자가 다른 아파트의 동거인으로 들어갈 때
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.문제되지 않습니다. 전입신고과정에서 현 b이파트의 세대주인 박씨의 동의가 필요하며, 전입신고 이후에는 동거인으로써전입이되게 됩니다. 그리고 주민등록등본상 동거인으로 나타나게 되지만, 각종 세금이나 청약등에서는 별개의 세대로써 보기 때문에 가족관계처럼 동일세대로 구성되지는 않습니다.
경제 / 부동산
25.11.12
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만65세이상 엄마 집으로 합가시 1세대2주택 세금
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 아파트와 같은 구조에서는 한지붕 세대분리는 불가합니다. 질문에서 통신비 따로 내고 밥 밖에서 먹고 각자 생계꾸리면 된다라는 의미는 잘못된 의미입니다. 정확하게는 구조상 입출입이 별도로 가능하고,독립된 주방, 욕실등이 갖추어져야 합니다.즉, 출입문이 하나인 아파트는 인정되지 않습니다. 보통은 다가구처럼 건물하나에 여러세대가 별도 거주하는 구조일 경우 한지붕 세대분리가 가능하다고 보셔야 합니다. 2. 1세대 2주택이 되는 것은 맞습니다. 이럴 경우 세금에 대한 부담이 늘어날수는 있는데, 대표적을 새로운 주택의 취득과 기존주택 매도시에 발생되는 취득세와 양도소득세에 대해서 영향을 받을수 있고 보유세인 재산세나 종부세에서 1세대 1주택이 아닌 1세대 다주택이 되면서 세율과 기준이 변경되어 세부담이 커질수는 있습니다. 물론 세대합가라도 세금항목별 특정요건에 따라 다주택으로 보지 않는 경우 기존과 차이가 없을수는 있지만, 일반적인 사항으로는 세부담이 커질수 있습니다. 동거봉양은 양도소득세 대한 비과세특례로써 이부분에 해당이 될수는 있으며, 다른 세금에 대해서는 각 세금별 세부사항을 각각 확인하셔야 합니다. 즉, 동거봉양이라도 모든 세금에 대해서 동일하게 적용되는게 아닙니다 . 그리고 마지막에 다시 본인이 다른 곳에 전입신고를 할 경우 만30세가 넘으셨기에 세대가 분리되어 부모님의 주택보유에는 영향을 받지 않게 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.12
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전세 재계약후 재계약 시작날짜전에 파기가능 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상가 임대차에서 재계약에 대한 협의는 만기 1개월~6개월전부터 의사통보가 가능합니다. 질문에서 임대차 만기일이 내년 1월 10일이라면 현시점에서도 재계약에 대한 거절의사를 밝히시고 만기퇴거를 임대인에게 통보하시면 될듯 보입니다. 다만 상가이기 떄문에 권리금 회수등의 문제가 있기에 내년1월 10일만기퇴거를 원하신다면 지금이라도 빠르게 의사통보를 하고 다음 상가임차인을 구하시는게 좋을듯 보입니다. 참고로 다음임차인이 구해져야만 만기퇴거가 가능하다는 의미는 아니며, 다음임차인이 없더라도 만기일에 퇴거는 가능하나, 앞에서 말했듯 상가로써 권리금문제가 있기 떄문에 이를 회수하기 위해서는 다음임차인을 구하시는게 최선이라는 의미입니다.
경제 / 부동산
25.11.12
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63빌딩 출근에 가장 효율적인 지역은 어딘가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.여의도 기준으로 접근성이 용이한 위치는 영등포나 신림등이 대표적입니다. 특히나 해당지역들 모두 거주환경, 및 거주편의성 나쁘지 않은 지역이고 단독세대나 2인가구 기준으로 임대차시세등도 서울 내 다른 지역구보다는 저렴하기 떄문에 거주하기 용이하다 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.12
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오피스텔 2년 계약? 따로 상의된게 없는데
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 부분은 중개사를 통해 임대인과 협의하여 정하셔야 할 부분으로 보입니다. 질문처럼 그 누구도 구체작인 계약기간에 대한 명시를 하지 않은것도 특이하나, 중개사가 이러한 부분에 대해서는 명확하게 설명을 하는게 맞는듯 보입니다. 우선 질문자님이 원하는 계약기간을 중개사를 통해 명확하게 말씀하시고, 중개사에게 임대인과의 협의를 요청하는게 맞을 듯보입니다. 만약 협의가 되지 않고 2년으로 계약이 체결된다고 해도 질문자님이 현 가계약을 해지한다고 한다면 이때는 본인이 계약을 원하는 기간에 대해서 정확한 의사표시를 하지 않았던것으로 보여 계약금에 대한 손실이 발생할 가능성도 있어보이고, 그에 따라 본인 손해로 이어질 가능성이 높습니다. 지금이라도 정확한 계약기간과 조건에 대한 확정을 위해서는 중개사를 통해 의사표시를 전달하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.11.12
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세입자 입니다. 묵시적 재계약 일때 집주인과의 마지막거래 질문좀.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 묵시적갱신에서 중도해지는 임대인이 의사를 통보받은 3개월후 계약이 종료되는 것입니다. 그에 따라 기준시점은 퇴거일자가 아닌 본인이 중도해지에 대한 의사표시를 한날입니다. 질문에서 중도해지의사표사를 10월 25일 최초로 하셨다면 26년 1월25일에 계약은 종료가되고, 해당 기간이전까지는 계약이 유효하기 떄문에 본인 퇴거와 관계없이 월세부담은 질문자님이 부담하셔야 합니다. 그리고 원상복구의 경우에서 복구범위와 비용에 대해서는 당사자간 협의를 하셔야 할 부분입니다 물론 원상복구 범위에 비해 과한 요구가 있다면 이에 대해서는 문제를 제기하고 대응하시는게 맞을수 있습니다. 다만 개인적 판단에 질문에서 말한 하자부위 즉, 스탠레스 쪽 변색은 사실상 하자라기 보다는 일상생활에 따른 노후로써 통상적인 사용에 따른 부분으로 원상복구에 해당되지 않을것으로 판단이 됩니다. 사실 법으로써 원상복구에 대한 구체적인 기준이 없기 때문에 임차인에게 불리하게 적용되는 현실이나 위 부분이 원상복구에 해당될지는 중개사들 의견에도 차이가 생길수 있는 부분으로 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.12
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새로 이사할 곳을 찾고 있는데 요즘 전월세가 잘 안보이는 이유?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 어느지역인지는 알수 없으나, 최근 부동산 규제가 적용되고 있는 수도권지역에서는 전월세 물량이 전반적으로 줄어든 모양세 입니다. 이유는 갭투자를 막는 토지거래허가구역 규제로 실거주외 신규매매가 없어지면 그에 따른 전월세 물량공급도 함께 줄었고, 기존 매물들에서는 임차인들이 위와 같은 매물감소에 대한 불안감과 대출규제에 따른 자가주택 구입을 미루면서 동시에 현 전월세를 다시 연장하고 있는 추세이기 때문입니다. 그래서 기존공급물량과 신규매매에 따른 임대차물량이 모두 감소된 사황입니다. 특히나 최근 임대보호법에 대한 개정이야기까지 나오고 있기에 기존 물량들도 줄어드는 모양새이고, 신규주택에 대한 공급마저 절벽으로 이어지게 되면서 더 공급물량이 줄어들게 되었습니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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[중개사분들 질문] 후순위 대출 중인데 기존 세입자 퇴거 관련 문의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 일반적으로는 새로운 전세세입자를 구할 때 기존대출 상환조건부로 구하시고 잔금일에 현 세입자 보증금반환과 후순위 대출상환을 하시는 방법이 있습니다. 복잡하게 중도금을 기재할 게 아니라 잔금일에 이 두가지 선순위 권리를 해결하시면 전세세입자를 받는데 문제는 없습니다. 다만 현 전세시세가 세입자보증금과 후순위담보대출을 상환하기 부족한 경우라면 사실상 전세세입자는 구하기 어려울수 있습니다. 가장 간단하게는 후순위 전세세입자를 구하더라도 전세보증금은 현 보증금 시세에서 후순위대출채권최고액을 뺀 금액보다 낮게 설정하셔야 그나마 입주하려는 세입자가 있을 것으로 보입니다. 그리고 2번은 현실적으로 전세보증금 잔금과 후순위 대출을 받아 기존 전세보증금 반환과 설정되어 있는 후순위대출 상환을 해야하기에 블가한 상황이고, 설령 질문처럼 가능하더라도 대항력에서 전입신고익일부터 대항력이 생기는 특성상 후순위 대출이 결국 선순위대출이 되면서 새로운 세입자는 선순위 임차권이 될수 없습니다. 결국은 단순히 후순위 임차인을 구하는 것과 달라진게 없으며 과정만 복잡해지게 되므로 고려대상이 아닙니다,간단하게 정리하면 전세세입자 잔금과 본인의 다른 방식의 자금조달을 통해 잔금일에 기존 보증금 반환과 후순위대출을 상환하는 조건으로 하시거나, 그게 어렵다면 전세시세를 선순위가 되는 근저당금액을 고려해 전세보증금을 낮추어 후순위 임차인을 구하시는 방법으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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같은 목적물 월세->전세로 새 계약시 전월세 대출
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 동일주소지라도 월세를 전세로 전환할 경우 전세계약서를 다시 작성하고 해당 계약성 전환하였다는 것을 명시하여 제출하면 전세대출을 이용할수 있는 것으로 알고 있습니다. 질문처럼 인상분에 대해서 대출이 가능한 경우라면 기존 보증금을 계약금으로 한 계약서를 작성하고 증액된 인상분에 대해서 대출신청을 하시면 될것으로 보입니다. 쉽게 말해서 월세를 전세를 바꾸는 개념이 아니라 보증금 500만원에서 1억으로 증액되었다고 생각한다면 나머지 차액분은 개인신용과 전세대출기준에 따라 가능하다는 의미로 보시면 됩니다. 보통은 전입신고 3개월이내 신청하도록 되어 있긴 한데 전환의 경우는 은행마다 적용기준이 별도 있기에 일단은 여러은행을 통해 진행가능여부를 확인하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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