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월세 계약파기 배액배상 얼마받아야하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네 , 질문에 기재된 내용 모두 맞습니다. 임대인의 일방적인 통보에 따라 계약이 해지되는 경우 계약금은 해약금으로 보기 때문에 배액인 200만원을 지급받는게 맞고, 중개보수의 경우 계약체결시 청구권이 발생하기 떄문에 이미 체결된 계약이 해지되라도 기존 중개보수는 양쪽모두 부담하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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대출 없는 아파트 분양권 전매 시 준비 서류가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도금 대출이 없는 경우에는 매도인과 매수인 모두 신분증과 인감증명서, 인감도장이 필요하며, 매도인의 경우 분양계약서가 필요합니다. 그리고 중도금 대출승계과정에서 매수인이 준비할 서류가 많으나, 질문처럼 대출이 없는 경우에는 별도 서류는 없으나, 지위승계에 따른 과정상 부동산 거래신고필증이 추가로 필요할수 있습니다. 물론 매수자가 별도의 중도금 대출을 신청할 경우 필요한서류는 은행을 통해 확인하셔야 합니다 .
경제 / 부동산
25.11.11
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사무실 계약 복비 관련 질문이요 급합니다 ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택과 비주택(상가)에서의 중개보수율이 다릅니다. 보통 주택임대차시에는 0.3~0.5%이지만 상가의 경우는 일괄적으로 0.9%가 적용되게 됩니다. 그리고 거래금액의 경우 월세는 환산보증금을 기준으로 하며 질문의 경우처럼 500/40일경우 환산보증금은 3300만원 ( 500 +(40x70)) 이 되고, 중개보수는 대략 30만원이 되지 않습니다,다만 질문에서도 월세금액이 정확하지 않기 떄문에 무조건 과하게 받았는지는 판단할수 없으며, 그에 따라 정확한 월세를 알아보시고 다시 계산을 해보셔야 합니다, 만약 동일조건에서 월세만 50만으로 바뀌어도 중개수수료는 49만5천원이 되며, 혹시라도 권리등이 있었다면 이때는 추가적인 보수가 더해지기에 개인적 판단으로 중개보수를 초과로 받지는 않았을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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친동생이 제밑으로 세대원등록 하려면 어떻게해야하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.친동생분 전입신고의 경우는 질문자님 없이도 동생분만 가셔도 가능은 합니다. 다만 필요서류는 동생분 신분증과 세대주의 신분증과 도장이 필요할수 있습니다 . 그런데 주민센터마다 조금씩 틀린경우가 있는데 보통은 가족관계증명서 만으로도 동생분 전입신고가 가능할수 있기에 우선적으로 주민센터에 연락하시어 필요서류를 문의하시는게 필요합니다. 보통은 주민센터에서 모두 발급가능하고 신청서도 비치되어 있기에 위 말한 세대주와 방문하시는 신분증과 도장정도만 있으셔도 가능한게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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부동산 월세계약건으로 질문합니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약기간은 계약서상 계약기간을 기준으로하고 보통은 잔금일 기준으로 시작이 됩니다. 질문의 경우는 계약서 작성은 11월 29일이라도 실제 잔금 청산 및 주택인도는 12월 22일로 보이기에 계약기간도 12월 22일부터 시작되었을 것으로 보입니다. 그에 따라 재계약 또는 만기해지에 대한 의사통보는 만기 6~2개월전이므로 해당 12월22일 기준으로 2개월이 전까지는 의사통보를 하시면 됩니다. 아마도 의사통보기간은 6월 22일이후 ~10월22일전까지로 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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인천 부동산 중개사무소 중개할수 있는 영역
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사를 갖춘 개인공인중개사의 경우 중개지역범위는 국내 전국단위로 가능합니다, 즉 중개사무실에 운복동에 있다고 한다면 인천지역 뿐 아니라 전국어디든 매물에 대해서는 중개행위가 가능합니다. 만약 현재 몇 분 남아계신 부칙개업공인중개사, 흔히 부칙개공 (해당 분들은 공인중개사 자격을 취득한게 아닌 1984년 중개업법 제정이전부터 중개업의 허가를 받아 중개업소를 운영하던 기득권층)의의 경우는 시.도단위로 업무범위가 제한 됩니다,다만, 시, 도단위이기 떄문에 위의 경우처럼 동일한 인천시내에서는 이분들도 그리고 개업공인중개사 모두 중개업무를 하는데 법적 문제는 없습니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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월세 거주중인데 묵시적 계약 갱신 재질문 하겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어제도 답변을 드린 부분 같은데, 과정상 정리하면2022년 5월 최초1년 계약 -> 2023년 5월 최소거주기간에 따른 연장 -> 2024년 5월~2026년 5월까지 묵시적갱신(해당시점에 묵시적갱신성립여부는 질문자님 의견에 따라 묵시적갱신이 되었다는 전제로)상황은 이렇습니다. 그런데, 본인이 25년 3월에 중도해지를 요구하게 됩니다. 그러면 묵시적갱신 중 중도해지는 해지통보3개월후 계약이 종료가 됩니다. 그에 다라 2025년 6월 계약 자동종료 그런데 본인이 해당시점에 다시 퇴거를 번복하여 임대인에게 추가적인 거주를 요청( 이때부터 당사자간 합의가 시작)***참고로 이미 해지에 대한 상황이 합의또는 법에 따라 확정된 경우 한분이 이를 번복하게 되면 이때는 상대방의 동의가 필요, -> 상대방은 1년추가연장을 제시, 질문자님은 동의 -> 여기서 새로운 1년간의 추가 연장계약성립(이때부터는 합의갱신이 되었다고 볼수 있고 이전 묵시적갱신은 고려대상이 아님)그에따라 현재 계약은 합의하에 연장된 1년계약이고, 중도해지는 상대방의 동의가 필요 , 상대방이 복비, 다음임차인주선을 요구하였다면 당연히 해당 요구 충족되어야 해지가 가능, 여기까지가 제 의견입니다. 그리고 묵시적갱신은 두 당사자간 합의로 이루어지는 게 아닌 법적 요건에 따라 성립되는 것으로 기본적으로 묵시적 갱신은 만기6~2개월전 재계약에 의사통보가 두 당사자 모두 없이 해당 기간이 지날 경우 성립됨, 이 개념으로보면 위 사항은 본인의 중도해지 요구로 인해 계약이 해지되는 과정에서 당사자간 합의에 따라 새로운 계약으로써 1년간 연장계약을 하였다고 볼수 있습니다. 그러므로 기존계약관계는 고려사항이 아닌 새로운 계약으로써 이해할수 있습니다, 그에 따라 계약기간 만료도 26년 5월이 아닌 26년 6월이 된다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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주요등기사항요약에 순위번호가 3순위는 무엇을 뜻하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 등기에서 주등기 순위번호는 등기상 순번를 나타내는데, 보통은 앞자리일수록 등기가 먼저 되었다는 뜻으로 소유권에 관한 사항 (갑구)에서 순위번호가 3번이라면 일반적으로는 해당 주택을 소유권을 세번째로 취득한 것을 의미하며 보통 등기번호1은 소유권보존등기, 2번은 이전등기 (두번째 소유자) 3번은 (세번쨰소유자)로 볼수 있습니다. 다만 중간에 압류등의 별도 권리등기가 있을 경우에는 두번째소유자가 등기번호3번을 받을수도 있긴 합니다, 그리고 소유권의 경우는 이전에 따라 명의가 변경되기에 보통은 마지막 번호 등기순위자가 현 소유자로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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재개발 아파트 소유권 이전등기 시점을 개이적으로 정할 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 신축아파트의 경우 우선적으로 소유권 보전등기를 한 이후에 이전등기를 진행하게 됩니다. 그에따라 소유권 보존등기가 완료된 이후에 일정기간내 등기진행을 위해 필요서류등을 제출하는 시기를 이야기하게 되고 해당시점에 등기이전을 진행하게 됩니다. 이렇게 진행되는 경우는 집단등기로써 진행이되며 이러한 과정에서 개인이 별도 개별등기를 진행할수도 있고 이렇게 하는 경우 집단등기에 비해서는 빠르게 등기권리증 수령이 가능합니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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부동산 상속과 관련하여 문의드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 아셔야 할게 상속의 경우 상속등기 여부와 관계없이 상속개시일에 법적상속이 됩니다, 쉽게 설명하면 본인이 상속등기를 하지않더라도 취득시점은 피상속인 사망일(상속개시일)이 되기 때문에 질문처럼 상속등기를 늦게 한다고 해서 주택수산정등이 되지 않는것 아닙니다. 그리고 상속부동산의 경우 현 3층건물이 상가건물이라면 주택이 아니기에 주택수 산정에 포함되지 않아 위에서 말한 부분들은 모두 가능하나, 만약 주택이거나 혹은 상가주택인 경우에는 주택수에 포함이되기 때문에 일정한 예외요건에 따라 각 상황별로 달라지게 됩니다. 1) 상속주택이 있는 경우 특별공급 가능여부 지분이 아닌 단독상속의 경우는 일정요건에 해당이 되어야만 가능한데, 비도시지역(수도권 외의 면단위 행정구역) 20년 이상 경과된 단독주택이거나 85제곱이하의 경우로써 상속인이 해당 상송주택의 지역에 거주하고 있지 아닐할것등의 요건에 해당이 되어야 합니다. 즉, 규칙 제53조 제2항에 적용을 벗어나면 무주택자로써 특별공급청약은 불가할수 있습니다. 2)생애최초 주담대 가능여부 상속주택의 경우도 주택보유로 보기 떄문에 요건에 충족되지 않아 이용이 불가합니다. -> 결론적으로 상속된 건물이 주택인지에 대한 판단이 우선되어야 하고 그 뒤 무주택으로 인정가능한 요건에 충족되는지 여부 확인 이중 하나라도 문제가 되면 사실상 매도후에 생애최초나 특별공급을 진행하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.11
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